NoXH: Thoáng cho người mua, doanh nghiệp dự án vẫn rất khó

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (thứ 3 từ trái sang) vừa có chuyến khảo sát các dự án NoXH tại TPHCM

Mở thêm cơ hội cho người có nhu cầu…

Nghị định 261 có hiệu lực từ 10-10 quy định, người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động chưa kết hôn hoặc độc thân có thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng, được mua NoXH. Trường hợp đang nuôi con nhỏ dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa được nâng lên 30 triệu đồng/tháng. Với người đã kết hôn, tổng thu nhập của vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với thực tế địa phương, và ban hành chính sách khuyến khích đối với hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên.

Quy định mới cũng thay đổi cơ quan xác nhận thu nhập đối với người không có hợp đồng lao động. Theo đó, người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động, sẽ được công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú xác nhận thu nhập, dựa trên dữ liệu dân cư thay vì UBND cấp xã như trước. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, cơ quan công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú, hoặc nơi ở tại thời điểm đối tượng đề nghị xác nhận, phải căn cứ thông tin cơ sở dữ liệu dân cư để thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập.

Về chính sách vay vốn, quy định mới nêu rõ: Lãi suất cho vay mua NoXH là 5,4%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Trường hợp cần thiết phải thay đổi mức lãi suất cho vay, thì Ngân hàng Chính sách xã hội chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

Với các khoản vay đã ký trước ngày 10-10-2025, người vay được điều chỉnh hợp đồng để áp dụng mức lãi suất mới cho cả dư nợ gốc và dư nợ quá hạn. Trước đó theo quy định cũ, lãi suất cho vay bằng mức cho vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định, hiện là 6,6%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, Nghị định 261 quy định rất mới về việc giao quyền cho cấp tỉnh là “căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập, nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; UBND cấp tỉnh cũng được quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận NoXH đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình”.

Nhưng doanh nghiệp làm dự án vẫn còn khó khăn

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - một doanh nghiệp đã triển khai rất nhiều dự án NoXH, cho rằng với doanh nghiệp làm dự án thì chính sách vẫn không có gì thay đổi, thậm chí làm NoXH thủ tục còn khó khăn hơn NoTM.

Ông Lê Hữu Nghĩa phân tích, điều kiện cho người mua “mở” hơn, điều này có nghĩa là nguồn cầu sẽ tăng lên. Tuy nhiên nguồn cung vẫn không “mở” để đáp ứng với nguồn cầu thì sẽ không đồng bộ, người mua sẽ gặp khó khăn.

Ông Nghĩa cho biết: “Tháng 8-2024 công ty chúng tôi tổ chức khởi công dự án NoXH Lê Thành Tân Kiên, với quy mô 4 block chung cư cao 18 tầng và 2 block thương mại dịch vụ. Tổng diện tích xây dựng khoảng 127.000m2, và tổng diện tích sàn thương mại dịch vụ khoảng 47.000m2. Dự án cung cấp 1.445 căn hộ NoXH theo hình thức cho thuê 49 năm, với diện tích trung bình từ 45m2 đến 50m2, phù hợp với nhu cầu của người dân có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, cho đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng do phải đợi giấy phép xây dựng. Cái nghịch lý là hiện nay chung cư NoTM không cần giấy phép xây dựng, trong khi NoXH lại bắt buộc”.

Chính quyền cũng lúng túng khi vận hành… chính sách

Quy định các dự án NoTM phải dành 20% quỹ đất, hoặc hoán đổi quỹ nhà, tiền tương đương để phát triển NoXH, được xem là chủ trương lớn để tạo quỹ NoXH lớn nhằm đáp ứng nhu cầu cho người dân. Tuy nhiên, việc xác định quỹ đất, quỹ nhà hay quy đổi bằng tiền trong thực tiễn cũng gặp nhiều khó khăn.

Ngày 7-10 vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TPHCM ông Bùi Xuân Cường đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng, nêu lên các vướng mắc và kiến nghị giải pháp. Theo đó, vướng mắc hiện nay là xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp đối với nghĩa vụ NoXH bằng hình thức nộp bằng tiền theo khoản 3, Điều 2 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01-4-2021, và Điều 19 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26-7-2024 của Chính phủ, cụ thể là chưa rõ cách hiểu nội dung nộp số tiền tương đương quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật như thế nào.

Ví dụ dự án NoTM có tổng diện tích đất 60.000 m2, trong đó diện tích đất ở là 30.000 m2, diện tích các loại đất khác sử dụng vào mục đích công cộng (như đất giao thông, cây xanh …) là 30.000 m2. Giá đất theo giá thị trường tại thời điểm ban hành quyết định giao đất là 1.000.000 đồng/m2. Giá đất để tính tiền sử dụng đất tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 1.200.000 đồng/m2. Chủ đầu tư đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất tại dự án tại thời điểm được giao đất với số tiền là: 30.000 m2 x 1.000.000 đồng/m2 = 30.000.000.000 đồng. Như vậy việc xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp đối với nghĩa vụ NoXH bằng hình thức nộp tiền có 2 cách hiểu:

Thứ nhất, trong số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã nộp tại thời điểm ban hành quyết định giao đất là 30.000.000.000 đồng, chưa bao gồm số tiền thực hiện nghĩa vụ NoXH tại dự án. Theo đó, ngoài số tiền sử dụng đất đã nộp, chủ đầu tư phải nộp thêm số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% NoXH tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Thứ hai, trong số tiền sử dụng đất 30.000.000.000 đồng đã bao gồm một phần số tiền thực hiện nghĩa vụ NoXH tại dự án, như vậy chủ đầu tư chỉ phải nộp thêm số tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% NoXH.

Do đó, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn việc xác định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp đối với nghĩa vụ NoXH bằng hình thức nộp tiền theo 2 cách hiểu nêu trên, cách nào là đúng và chính xác.

Đỗ Trà Giang