PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc: Nhà đầu tư chỉ biết 'ôm' đất chờ tăng giá

Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh BĐS ĐH Tài chính - Marketing TPHCM, hiện nay nhiều người vẫn lầm tưởng BĐS chỉ bao gồm đất đai mà vô hình chung bỏ qua những giá trị tài sản trên đất. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, phần lớn nhà đầu tư tập trung mua và giữ đất.

Việc này có những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Một phần xuất phát từ các cơ chế quản lý đất đai cởi mở, cho phép các thành phần kinh tế được thực hiện việc này một cách hợp pháp với chi phí rất thấp. Phần khác là do sự “thèm khát” di truyền một cách vô thức giữa những thế hệ trước để lại cho những thế hệ sau đó.

PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc phân tích: Theo kết quả của một số nghiên cứu tin cậy trong lĩnh vực tâm lý học, nỗi đau được di truyền qua các thế hệ một cách ngẫu nhiên, vô thức. Và ở đây chính là là "nỗi đau" thiếu đất để canh tác, trồng trọt và thậm chí là để ở của người Việt Nam nói chung. Đặc biệt, con người có khả năng tạo lập ý thức rất nhanh và hành động dựa vào kỳ vọng khi liên tục thấy những người xung quanh kiếm tiền một cách dễ dàng bằng việc mua bán đất đai.

Các dự án đất đai bỏ hoang gây lãng phí xuất hiện ngày càng nhiều. Ảnh minh họa

Sau 30 năm, quãng thời gian đủ dài để tạo lập được ít nhất 3 thế hệ kỳ vọng vào tăng giá đất. Vì vậy, một cách vô thức, bộ não người tạo lập thành công cơ chế tự thuyết phục, mặc nhiên phụ thuộc vào “game” chơi có tên gọi là đất đai mà không cần suy nghĩ nhiều. Bởi vậy, giờ đây cơ hội lớn trong thị trường BĐS lại thuộc về những người có năng lực phát triển, tạo lập những giá trị trên đất. Họ là những người kết nối được những giá trị nội tại của đất đai với những tài sản trên đất, hòa quyện những giá trị này với nhau trong những mô hình kinh doanh khác nhau, nhắm đến mục tiêu thỏa mãn nhu cầu đa dạng xã hội.

Việc nhắm đến tạo lập, vận hành và khai thác các hoạt động kinh doanh, thương mại hay dịch vụ thông qua nền tảng sử dụng và nâng cao những giá trị của đất đai sẽ tạo lập một thị trường BĐS lành mạnh, hiệu quả. Nói cách khác, điều này kích thích các thành phần tham gia thị trường phát huy và tôn vinh được giá trị của đất đai, đồng thời xác lập ra được những “ông chủ” thực sự của đất đai cho dù họ không nắm giữ sổ hồng.

“Ở một góc nhìn khác, những người nắm giữ đất đai lại là “nô lệ” khi phụ thuộc hoàn toàn vào sự thăng trầm của thị trường “cho vui được vui, bắt buồn phải buồn”. Chắc chắn sẽ đến một ngày, việc mua đi bán lại sẽ không còn mang lại cơ hội tạo ra lợi nhuận đủ lớn và bền vững trong một xã hội văn minh và trưởng thành”, PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nhận xét.

Do đó, để làm người dẫn đầu, nắm bắt được xu thế tất yếu sẽ đến, đồng thời chủ động hóa việc tạo ra lợi nhuận lớn và bền vững từ thị trường BĐS, nhà đầu tư cần rèn luyện, học hỏi và trải nghiệm để nâng cao năng lực lựa chọn, khai thác đất đai một cách chủ động, chuyên nghiệp. Đặc biệt cần hình thành và củng cố khả năng phát hiện, nhận diện - đo lường những giá trị đa dạng của đất đai cho từng mục tiêu sử dụng.

Không chỉ vậy, cần đặt giá trị đất đai vào những tổ hợp mô hình sử dụng đất để "nhào nặn", nhắm đến những nhu cầu đã của xã hội, gắn với những mục tiêu đa dạng của mọi thành phần xã hội nhằm lựa chọn cho mình hình thức đầu tư BĐS phù hợp. Điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư cần có kiến thức và kỹ năng định giá BĐS.

Lưu Thủy