PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN: CÂN NHẮC BỔ SUNG THÊM THÔNG TIN ĐẦU VÀO ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (10/2023)

Theo PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất trên thế giới hiện nay vẫn phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Để xây dựng được giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển và New Zealand đã xây dựng hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch được đăng tải và công bố trên hệ thống để có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường.

Việc định giá đất là quá trình xác định giá trị của lô đất dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, diện tích, khả năng sinh lợi, hạ tầng, tính pháp lý và các yếu tố khác. Hiện nay, việc xác định giá đất tại Việt Nam vẫn diễn ra theo cơ chế "hai giá" gồm giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước và giá đất thị trường. Theo đó, giá đất theo Bảng giá đất Nhà Nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.

Trong khi đó, giá trị thị trường được định nghĩa bởi Ủy ban tiêu chuẩn định giá thế giới và được sử dụng bởi Hiệp hội Thẩm định giá Hoàng Gia Anh Quốc (RICS) là "số tiền ước tính mà một bất động sản có thể trao đổi vào ngày tư vấn giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch công bằng sau quá trình tiếp thị phù hợp đồng thời mỗi bên đều hành động một cách am tường, thận trọng và không có sự cưỡng ép."

Các nhà kinh tế đã chỉ ra rằng trên thế giới có 3 giai đoạn trong quá trình phục hồi giá trị đất bao gồm: Giai đoạn tạo ra giá trị, đây là giai đoạn khi Nhà Nước công bố kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất sẽ khiến cho giá đất tăng lên. Tiếp đó là giai đoạn phục hồi giá trị, là khi Nhà Nước áp dụng các chính sách điều tiết để thu hồi một phần hoặc toàn bộ chệnh lệch về giá trị. Cuối cùng là giai đoạn phân bổ giá trị khi Nhà nước sẽ tái đầu tư giá trị thu hồi cho lợi ích chung.

Theo đó, một số công cụ và chính sách sẽ được áp dụng để phân bổ giá trị đất. Trước hết Nhà nước sẽ áp dụng phí hạ tầng đối với những khu đất nằm trong phạm vi được hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng do Nhà nước đầu tư như đường giao thông, công viên, tiện ích,... Phí hạ tầng này có thể được chọn giữa việc trả trước một lần hay trả trong dài hạn.

Ngoài ra, Nhà nước sẽ ban hành chính sách về quản lý đất đai. Nhà nước sẽ thực hiện mua lại đất của tư nhân trước khi công bố kế hoạch phát triển. Sau khi quy hoạch và phát triển hạ tầng, Nhà nước sẽ thực hiện phân lô các khu đất để bán hoặc cho thuê với giá cao hơn so với trước đây và bù đắp được chi phí đã bỏ ra.

Các nước cũng đưa ra chính sách về tái điều chỉnh đất, Nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể gom các khu đất có vị trí liền kề của các chủ tư nhân khác nhau, sau đó lập quy hoạch và đầu tư hạ tầng cảnh quan làm tăng giá trị đất và tiến hành trả lại các chủ tư nhân với các lô đất nhỏ hơn nhưng có giá trị tương đương.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội

Về chính sách đối với chủ đầu tư, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến cho biết, để được phê duyệt dự án phát triển thì chủ đầu tư sẽ có nghĩa vụ nộp tiền hoặc đóng góp tương tự. Ví dụ, ở một số nước, chủ dự án sẽ phải xây dựng một số lượng nhà ở xã hội nhất định. Ngoài ra, nếu có thay đổi quy hoạch dự án, chủ đầu tư dự án sẽ phải trả phí khi điều chỉnh quy hoạch đất dự án hoặc tăng hệ số sử dụng đất.

Tại các quốc gia phát triển, đất đai là nguồn cung quan trọng, chiếm đến 40% tổng nguồn vốn trong kinh tế. Khi 2/3 dân số thế giới tập trung sinh sống ở khu vực thành thị thì nhu cầu phát triển hạ tầng và dịch vụ xã hội là rất lớn. Các quốc gia khác cũng đối mặt với việc giá đất tăng lên nhanh chóng theo các công bố về kế hoạch phát triển đất đai mà Chính phủ đưa ra.

Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm một số quốc gia, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến góp ý cụ thể vào các quy định tài chính về đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (10/2023) tới đây. Cụ thể:

Về Điều 154. Các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai: Dịch vụ tư vấn về quy hoạch sử dụng đất là dịch vụ kinh doanh có điều kiện và có tính chuyên môn sâu. Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng được hành nghề dịch vụ tư vấn về quy hoạch sử dụng đất; bởi lẽ, quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiếp về kinh tế, xã hội; giáo dục, y tế và môi trường … Vì vậy, việc hành nghề tư vấn về quy hoạch sử dụng đất phải đặt dưới sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước để bảo vệ tài nguyên đất đai, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cap; tránh gây lãng phí. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ tư vấn quy hoạch sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định và có đội ngũ chuyên gia có đủ trình độ, năng lực chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn … để đảm nhiệm. Do đó đề nghị, trước mắt cần xếp dịch vụ tư vấn quy hoạch sử dụng đất thuộc lĩnh vực dịch vụ công về đất đai. Mặt khác, việc bổ sung khoản này đảm bảo sự thống nhất với quy định của Điều 74.

Về Điều 157. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Theo điểm b khoản 1 Điều 157, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới chỉ tính tới việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính, người nghèo; sử dụng đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; các đối tượng theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 124 của Luật này đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn . Vì vậy, Ban Soạn thảo cần cân nhắc, xem xét bổ sung trường hợp được giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với người lao động tự xây dựng nhà ở.

Về Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: Đề nghị Ban Soạn thảo cân nhắc ngoài các thông tin đầu vào để xác định giá đất được quy định tại khoản 3 Điều 158 có bổ sung thêm một số nguồn thông tin đầu vào như thông tin trong biên lai nộp thuế sử dụng đất; thông tin mà người sử dụng đất kê khai khi đăng ký đất đai;…./.

Lê Anh