Phải xây dựng giá đất theo cơ chế thị trường

Cần cơ chế kiểm soát cơ quan có thẩm quyền quyết định bảng giá đất

Giá đất là một trong những nội dung được cử tri và nhân dân đặc biệt quan tâm khi sửa đổi Luật Đất đai lần này. Nghị quyết Số: 18-NQ/TW đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Đây được coi là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới.

Hội nghị phản biện xã hội đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quang Vinh

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Theo báo cáo tổng hợp ý kiến của Ban Thường trực Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam gửi đến Hội nghị phản biện xã hội về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% - 80% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân.

Một là, Luật Đất đai năm 2013 trao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như: có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Quang cảnh hội nghị. Ảnh: Quang Vinh

Hai là, Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể”.

Như vậy, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Nhiều ý kiến cho rằng, nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Câu hỏi đặt ra là, với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?

Để bảo đảm tính độc lập của Hội đồng, nhiều ý kiến đề nghị cần quy định lại thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất, cũng như tính độc lập của cơ quan thẩm định giá đất và cơ chế kiểm soát khi cơ quan có thẩm quyền quyết định bảng giá đất. Cùng với đó, cần quy định về lộ trình bỏ khung giá đất.

Trên cơ sở đó, nên sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 134 của dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Quy định chung chung dễ bị nhóm lợi ích lợi dụng

Thực tế cho thấy, thời gian qua, việc thu hồi đất đã nảy sinh nhiều hệ lụy không mong muốn, thậm chí gây bất ổn xã hội. Theo bà Trịnh Thị Thanh Bình, thành viên Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật Ủy ban MTTQ tỉnh Bến Tre nhận định việc thực hiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong đó có thu hồi đất để thực hiện khu đô thị được ghi trong Luật Đất đai năm 2013 đã mở ra việc phát triển đô thị. Tuy nhiên, theo bà Bình, trong thực tế tình trạng thu hồi đất để thực hiện các dự án này “rất phức tạp”.

Bà Trịnh Thị Thanh Bình, thành viên Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật Ủy ban MTTQ tỉnh Bến Tre phát biểu. Ảnh: Quang Vinh

Bà Bình cũng nêu thực trạng những vùng người dân đã ở ổn định rồi nhưng lại “vẽ” ra một dự án đô thị là bị giải tỏa đền bù, nhà cửa của người dân phải di dời, gây lãng phí nguồn lực xã hội, nguồn lực về tài nguyên môi trường. Hay như việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đô thị gây nguy cơ mất an ninh lương thực và nhiều vấn đề khác.

“Không lĩnh vực nào lợi nhuận cao như thu hồi đất để làm các khu đô thị. Không lĩnh vực nào người dân chịu bất công khi bị thu hồi đất để làm các khu đô thị, khu dân cư theo dự án của doanh nghiệp” - bà Bình nói.

Để khắc phục tình trạng này, bà Bình kiến nghị việc thu hồi đất để thực hiện các khu đô thị, khu dân cư, nhà ở thương mại trong dự thảo Luật cần cụ thể hơn nữa theo đúng tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW. Đặc biệt phải rõ tiêu chí, nguyên tắc và theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, theo thẩm quyền quản lý đất đai.

“Nếu cứ quy định chung chung thì sẽ dẫn đến tình trạng lợi dụng các khoảng trống pháp lý để các nhóm lợi ích lợi dụng không đem lại nguồn lợi cho ngân sách Nhà nước, cho sự phát triển đô thị mà người dân lại thiệt đơn, thiệt kép” - bà Bình nói.

Quang cảnh hội nghị. Ảnh: Quang Vinh

Quan tâm đến việc xác định giá bồi thường đất cho người bị thu hồi đất và việc chia sẻ lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với người bị mất đất, ông Châu Hoàng Thân - Giảng viên Đại học Cần Thơ cho rằng, tranh chấp phổ biến nhất hiện nay chỉ xung quanh câu chuyện về giá đất. Do vậy, cần phải xây dựng giá đất theo cơ chế thị trường và luôn phải xem nó là công cụ khi giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng phải chia sẻ lợi ích mang tính lâu dài với người bị mất đất - ông Châu Hoàng Thân nói.

Song Hà