Phản biện xã hội về bảng giá đất trên địa bàn Hà Nội: bảo đảm sát thực, tránh 'cào bằng' giữa các khu vực

Hôm nay, 24/11, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) Việt Nam TP Hà Nội tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn TP Hà Nội.

Đề xuất phân loại đất thành 17 khu vực

Trình bày nội dung Tờ trình và dự thảo Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026 trên địa bàn TP Hà Nội, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội Vũ Xuân Tùng nhấn mạnh, hiện bảng giá đất đã được UBND TP ban hành, quy định tại các Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, số 20/2023/QĐ-UBND ngày 7/9/2023, số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024. Tuy nhiên, để bảo đảm các nguyên tắc theo quy định tại Điều 158, Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, Sở NN&MT có trách nhiệm tham mưu giúp UBND TP tổ chức xây dựng bảng giá đất, trình UBND TP để trình HĐND TP quyết định bảng giá đất công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026 trên địa bàn Hà Nội.

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP Hà Nội tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định về bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn TP Hà Nội

Căn cứ Luật Đất đai 2024 và các Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, số 151/2025/NĐ-CP, số 226/2025/NĐ-CP về việc quy định giá đất, trên cơ sở góp ý của các cơ quan tổ chức, báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất và dự thảo bảng giá đất của Công ty CP Thẩm định giá đất và Thương mại VIC, Sở trình Hội đồng Thẩm định thẩm định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/12026 trên địa bàn TP Hà Nội, với các nội dung chính: phạm vi áp dụng; nguyên tắc xác định vị trí đất và giá đất của bảng giá đất trên địa bàn Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026; giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026; tổ chức thực hiện và hiệu lực thi hành.

Đáng chú ý, qua điều tra khảo sát, Tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất phân loại đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ của 126 xã, phường trên địa bàn TP Hà Nội thành 17 khu vực, mỗi tuyến đường gồm 4 vị trí (chi tiết tại Báo cáo thuyết minh ngày 17/11/2025 của Tổ chức thực hiện định giá đất).

Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội Vũ Xuân Tùng trình bày dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến ngày 31/12/2026 trên địa bàn TP Hà Nội

Cụ thể, Khu vực 1 - các phường trong vành đai 1, gồm 9 phường: Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng.

Khu vực 2 - các phường trong vành đai 2 (bên hữu sông Hồng), gồm 6 phường: Hồng Hà, Vĩnh Tuy, Bạch Mai, Kim Liên, Đống Đa, Láng.

Khu vực 3 - các phường từ vành đai 2 - vành đai 3 (bên hữu sông Hồng), gồm 13 phường: Phú Thượng, Xuân Đỉnh, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Yên Hòa, Thanh Xuân, Khương Đình, Phương Liệt, Định Công, Tương Mai, Hoàng Mai, Vĩnh Hưng, Lĩnh Nam.

Khu vực 4 - các phường ngoài vành đai 3 (bên hữu sông Hồng phía Bắc đến Đại lộ Thăng Long - trừ phường Chương Mỹ, phường Sơn Tây, phường Tùng Thiện), gồm 6 phường: Thượng Cát, Đông Ngạc, Tây Tựu, Phú Diễn, Xuân Phương, Từ Liêm.

Khu vực 5 - các phường ngoài vành đai 3 (bên hữu sông Hồng phía Đông đến Đại lộ Thăng Long - trừ phường Chương Mỹ, phường Sơn Tây, phường Tùng Thiện), gồm 10 phường: Tây Mỗ, Đại Mỗ, Dương Nội, Hà Đông, Thanh Liệt, Hoàng Liệt, Yên Sở, Kiến Hưng, Yên Nghĩa, Phú Lương.

Khu vực 6 - các phường nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - vành đai 3, gồm 4 phường: Bồ Đề, Long Biên, Vĩnh Hưng, Phúc Lợi.

Khu vực 7 - các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - sông Ngũ Huyện Khê - Cao tốc Hà Nội, Thái Nguyên - Quốc Lộ 2A và ĐT16, gồm 9 xã: Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc.

Khu vực 8 - các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - sông Ngũ Huyện Khê - vành đai 3 - cao tốc Hà Nội, Thái Nguyên, gồm 4 xã: Phù Đổng, Thuận An, Gia Lâm, Bát Tràng.

Khu vực 9 - các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đáy - DT70A - Đường Lê Trọng Tấn, gồm 7 xã: Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh.

Khu vực 10 - các xã giáp các phường thuộc khu vực 4, nằm trong khoảng ranh giới DT73, Đ429, QL21B và sông Hồng, gồm 12 xã: Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương.

Khu vực 11 - các xã giáp khu vực 8, nằm trong khoảng ranh giới DT73, D429, QL21B, DT428 và sông Hồng, gồm 4 xã: Phượng Dực, Phú Xuyên, Chuyên Mỹ, Đại Xuyên.

Khu vực 12 - các xã giáp khu vực 9, nằm trong khoảng ranh giới, D420, DT87 và sông Hồng, gồm 6 phường, xã: phường Sơn Tây, phường Tùng Thiện, xã Đoài Phương, xã Phúc Lộc, xã Phúc Thọ, xã Hát Môn.

Khu vực 13 - các xã giáp khu vực 12 nằm ngoài khoảng ranh giới DT87, gồm 8 xã: Minh Châu, Quảng Oai, Vật Lại, Cổ Đô, Bất Bạt, Suối Hai, Yên Bài, Ba Vì.

Khu vực 14 - các xã giáp khu vực 9, 12 nằm trong khoảng ranh giới sông Đáy, QL6, gồm 9 xã: Thạch Thất, Hòa Lạc, Tây Phương, Yên Xuân, Phú Cát, Kiều Phú, Hưng Đạo, Quốc Oai, Hạ Bằng.

Các chuyên gia, nhà khoa học nêu ý kiến phản biện đối với dự thảo Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội

Nêu đánh giá tác động của bảng giá đất, lãnh đạo Sở NN&MT cho hay, việc xây dựng bảng giá đất tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2024, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật bảo đảm nguyên tắc thị trường, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch giữa giá đất quy định tại bảng giá đất và giá đất giao dịch, chuyển nhượng phổ biến trên thị trường, góp phần đồng bộ cơ chế chính sách, minh bạch thị trường bất động sản, làm cơ sở để thực hiện chính sách tài chính về đất, gắn mối quan hệ giá đất với việc thu hút đầu tư phát triển KT-XH trên địa bàn TP. Đồng thời, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư phát triển KT-XH của Thủ đô.

Trong đó, mức tăng không quá lớn giúp bảo đảm hài hòa, cân đối thu - chi ngân sách. Đối với hộ gia đình, cá nhân, giá đất cao làm tăng giá trị tài sản của người dân, nhất là ở khu vực đô thị, từ đó cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng khi thế chấp đất đai, tuy nhiên nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng sẽ tăng (như khi thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất), có thể gây khó khăn cho một số nhóm dân cư thu nhập thấp.

Giá đất nên căn cứ cơ chế điều chỉnh linh hoạt dựa trên phương pháp “trượt giá”

Nêu ý kiến đóng góp vào nội dung Tờ trình và dự thảo Nghị quyết, tại Hội nghị, các chuyên gia, nhà khoa học, đại diện chính quyền địa phương đều thống nhất nhận định cần thiết ban hành Nghị quyết, bởi xây dựng Bảng giá đất lần đầu để công bố từ ngày 1/1/2026 là yêu cầu bát buộc theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và Luật sửa đổi 2024. Bảng giá đất hiện tại (ban hành từ các năm 2019, 2023, 2024) không còn phù hợp tình hình hiện nay, đòi hỏi sửa đổi, bổ sung, nhất là cần phù hợp ranh giới địa lý, quản lý mới trong bối cảnh Hà Nội thực hiện Đề án sắp xếp lại đơn vị hành chính.

Cũng theo các ý kiến, Nghị quyết là cơ sở pháp lý để TP Hà Nội thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 bảo đảm thông nhất, đồng bộ và chuẩn hóa quy trình quản lý giá đất theo quy định của pháp luật mới. Đồng thời, ban hành Nghị quyết là cần thiết để thay thế những quyết định cũ về giá đất của TP vốn chỉ có hiệu lực áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Việc ban hành Nghị quyết là yếu tố then chốt bảo đảm công bằng xã hội, tạo đồng thuận trong phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Thủ đô và phù hợp Luật Đất đai 2024. Dự thảo cũng đã được nghiên cứu khoa học, cụ thể với cơ cấu cơ bản hợp lý và có tiếp thu chọn lọc các góp ý.

Đặc biệt, các chuyên gia cho rằng bảng giá đất sát giá thị trường sẽ giúp công bằng trong phân bổ nguồn lực đất đai, cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả hơn, qua đó góp phần đạt được các mục tiêu phát triển KT-XH bền vững của TP Hà Nội.

Tuy nhiên, góp ý về việc xác định vị trí đất trong dự thảo, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc đô thị Việt Nam nhận định, hiện bảng giá đất phân loại vị trí dựa trên các phạm trù như đường, ngõ, ngách, hẻm... là những thuật ngữ phổ thông nhưng chưa thực sự phù hợp các tiêu chuẩn trong Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn của Thủ đô.

“Hà Nội có gần 1.200 đường, phố, ngõ, hẻm được đặt tên và phân loại đa dạng như quốc lộ, đường tỉnh, đường xã, đường đô thị… Vì thế, việc xác định vị trí đất cần dựa trên tiêu chí mặt cắt đường và phân loại giao thông rõ ràng, thay vì coi tất cả ngõ có tên là ngang nhau. Điều này sẽ giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị và tiềm năng phát triển KT-XH từng vị trí”- chuyên gia thẳng thắn nói.

Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP Hà Nội Phạm Anh Tuấn kết luận Hội nghị

Theo TS Nguyễn Tiến Dĩnh - nguyên Thứ trưởng Bộ Nội vụ, nguyên tắc định giá quan trọng nhất là phương pháp giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc làm rõ cơ sở pháp lý và kỹ thuật này sẽ giúp các bên liên quan yên tâm hơn khi áp dụng bảng giá đất mới.

Đđề cập thời hạn áp dụng bảng giá đất, TS Đinh Hạnh - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về kinh tế (Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội) nhận định, hiện dự thảo quy định bảng giá đất chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2026, có thể tạo tâm lý trông chờ từ phía người dân và nhà đầu tư, bởi giá đất thường tăng theo thời gian. Việc giới hạn thời gian hiệu lực có thể dẫn đến tình trạng trì hoãn giao dịch, ảnh hưởng đến thị trường.

Từ phân tích đó, chuyên gia này đề xuất bỏ cụm từ “đến ngày 31/12/2026” và thay thế bằng “cơ chế điều chỉnh linh hoạt dựa trên phương pháp “trượt giá”. Cụ thể, nếu giá đất có biến động tăng hoặc giảm thì cơ quan có thẩm quyền được phép điều chỉnh mức tối đa 10% so với bảng giá chuẩn ban đầu. “Cách làm này vừa giảm thủ tục sửa đổi thường xuyên, vừa giúp kiểm soát sát thực tế diễn biến giá đất trên địa bàn”- TS Định Hạnh khẳng định.

Kết luận Hội nghị, trân trọng cảm ơn và tiếp thu các ý kiến đóng góp tâm huyết, trách nhiệm của các chuyên gia, nhà khoa học, đại diện chính quyền địa phương tại Hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội Phạm Anh Tuấn cho biết, việc ban hành Nghị quyết quy định Bảng giá đất mới là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đây cũng là cơ sở quan trọng để tính toán các nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường, góp phần bảo đảm công bằng xã hội và thúc đẩy mục tiêu phát triển KT-XH bền vững của Thủ đô.

Từ đó, lãnh đạo Ủy ban MTTQ Việt Nam TP đề nghị Ban soạn thảo rà soát và làm rõ hơn các tiêu chí phân loại vị trí đất, nhất là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên; bổ sung các tiêu chí định lượng như mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô tô, mật độ dân cư (thay vì chỉ căn cứ vào ngưỡng cứng như hiện nay), để bảo đảm tính sát thực và tránh “cào bằng” giữa các khu vực.

Đặc biệt, “nên giải thích rõ hơn cơ sở khoa học của việc áp dụng các hệ số K để bảo đảm tính khách quan, công khai và tránh ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích sử dụng. Đồng thời, điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp ở một số khu vực ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh và khu vực có lợi thế phát triển để tiệm cận hơn với giá thị trường, nhằm bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất”- ông Phạm Anh Tuấn nêu rõ.

Linh Nguyễn