Phân khúc bất động sản nào hấp dẫn nhà đầu tư trong năm 2026?

Giá chung cư tiếp tục tăng nhưng tốc độ sẽ chậm lại

Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng mức tăng trưởng tín dụng 19% của năm trước cần được nhìn nhận lại một cách thận trọng. Ông chỉ ra rằng, trong con số này có tới 1,2 triệu tỷ đồng từ Kho bạc Nhà nước gửi ngược trở lại hệ thống ngân hàng, do vốn phát hành trái phiếu không được giải ngân hết.

“Trong tổng dư nợ tín dụng khoảng 16 triệu tỷ đồng, 1,2 triệu tỷ quay trở lại ngân hàng là con số rất lớn. Vì vậy, tăng trưởng tín dụng thực chất chỉ khoảng 16%”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.

Từ góc nhìn này, ông cho rằng mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% trong năm 2026 không hề thấp, thậm chí là hợp lý và thực chất hơn. Nếu một phần dòng tiền đang “nằm yên” trong hệ thống ngân hàng được đưa trở lại nền kinh tế, mức tăng 15% vẫn có thể tạo hiệu ứng tích cực cho tăng trưởng.

Lý giải nguyên nhân lãi suất huy động tăng rục rịch trong thời gian gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết đây không phải do thiếu tiền, mà xuất phát từ hiện tượng rút tiền hàng loạt của khu vực kinh tế hộ gia đình.

TS. Lê Xuân Nghĩa. Ảnh DNVN.

Việc siết quản lý tài khoản để tính thuế khiến nhiều hộ kinh doanh vốn gửi tiết kiệm với quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục tỷ đồng, đã đồng loạt rút tiền trong thời gian ngắn. Điều này khiến một số ngân hàng thương mại nhỏ rơi vào áp lực thanh khoản, buộc phải tăng lãi suất huy động.

“Chúng tôi đã trao đổi với Ngân hàng Nhà nước và kỳ vọng tình trạng này chỉ kéo dài vài tháng, không phải xu hướng dài hạn”, ông nói.

Nhận định về diễn biến thị trường năm 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng giá bất động sản khó tăng nóng như những năm trước. Dù tăng trưởng kinh tế vẫn ở mức cao (khoảng 8,5 – 10%), nhưng nguồn cung đang được khơi thông mạnh mẽ nhờ hàng loạt nghị quyết, luật mới bắt đầu phát huy hiệu quả.

“Khi cung tăng nhanh hơn cầu, giá sẽ tăng chậm lại, thậm chí có xu hướng chững. Đây là điều nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý”, ông phân tích.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, bản chất của đầu tư bất động sản không chỉ là mua giá trị hiện tại, mà quan trọng hơn là mua giá trị tương lai. Nếu có niềm tin vào triển vọng phát triển bền vững của kinh tế Việt Nam, bất động sản vẫn là kênh đầu tư dài hạn vững chắc.

Ông cũng gợi mở một hướng đi chiến lược cho thị trường trong tương lai: Bất động sản y tế – dược – nghỉ dưỡng. Với lợi thế về đội ngũ bác sĩ giỏi, nguồn dược liệu phong phú và điều kiện tự nhiên thuận lợi, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành trung tâm y tế – nghỉ dưỡng chất lượng cao của khu vực và thế giới, nếu được đầu tư bài bản và chuẩn mực.

Từ thực tế khảo sát tại nhiều địa phương, ông cho biết giá chung cư tại Hà Nội có thể tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại, thậm chí ở một số tỉnh, giá chung cư còn giảm so với năm trước. Ngược lại, đất nền gần như chưa từng giảm giá, mà tiếp tục tăng theo triển vọng phát triển dài hạn của nền kinh tế.

“Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế hướng tới 10%, bước vào kỷ nguyên phát triển mới, đất nền sẽ là phân khúc đầu tư hiệu quả nhất, có thể chiếm ưu thế cả về giao dịch lẫn khả năng sinh lời”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Yêu cầu có giải pháp tăng nguồn cung nhà ở

Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo của Chính phủ về điều hành kinh tế vĩ mô ngày 26/1, Thủ tướng Phạm Minh Chính lưu ý Bộ Xây dựng một số giải pháp quản lý thị trường bất động sản. Theo đó, cơ quan này cần có chính sách phù hợp cho cả 3 phân khúc nhà ở thương mại, nhà xã hội, nhà cho người trung bình.

"Tinh thần là tăng nguồn cung, cắt giảm các thủ tục, chi phí, phát triển trung tâm giao dịch công khai, giúp thị trường lành mạnh, an toàn", ông nói.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 3.297 dự án nhà ở với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà xã hội ghi nhận 698 dự án, hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024. Riêng năm ngoái, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành vượt kế hoạch hơn 102%.

Lượng cung nhà ở trên thị trường cải thiện nhưng giá vẫn neo cao. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm nay, giá căn hộ tại Hà Nội tăng tới 96%, TP HCM gần 57%, Đà Nẵng hơn 72% so với năm 2019. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm. Quý cuối năm 2025, giá nhà có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường, nhưng vẫn chưa hạ nhiệt.

Nguyên nhân, theo giới chuyên môn, chủ yếu đến từ sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm và ngày càng nghiêm trọng khi phần lớn dự án mở bán mới thuộc phân khúc hạng sang, siêu sang và cao cấp. Các dự án giá trị vừa phải gần như vắng bóng, khiến thị trường thiếu nền tảng cầu ở thực.

Thủ tướng yêu cầu có giải pháp tăng nguồn cung nhà ở. Ảnh BĐS.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung. Tuy nhiên, sự gia tăng này chưa thể giải quyết hoàn toàn tình trạng thiếu hụt nhà ở, do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối.

Bởi phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp với số đông người dân vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường có giá bán trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, sự lệch pha cung cầu này khiến thị trường dù có thêm nhiều sản phẩm nhưng vẫn khó tiếp cận với người mua ở thực. Đồng thời, điều này cũng làm gia tăng rủi ro cho các chiến lược đầu tư ngắn hạn vốn dựa vào kỳ vọng tăng giá nhanh.

Trên thực tế, dù nguồn cung cải thiện nhưng giá bất động sản tiếp tục thiết lập mặt bằng mới. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở bị "nén" trong nhiều năm, cùng với các yếu tố hỗ trợ như tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng và chi phí phát triển dự án ngày càng cao...

Nhiều dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, thậm chí xảy ra tình trạng “cháy hàng”, người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Trong giai đoạn này, dòng tiền đầu tư từng đổ vào thị trường mạnh mẽ, giúp không ít nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn.

Đông Bắc