Phân khúc nhà xưởng xây sẵn Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam: Tây Ninh nổi lên về nhu cầu, TP.HCM dẫn dắt giá thuê

Thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục duy trì trạng thái ổn định trong quý II/2026.

Nguồn cung tăng nhẹ, Tây Ninh đóng góp phần mới

Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận thêm khoảng 56.000 m² diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh, nâng tổng nguồn cung hiện hữu lên 6,85 triệu m² NLA. So với quý trước, nguồn cung tăng 0,8% và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Tốc độ tăng trưởng được duy trì ổn định, trong khi nguồn cung tiếp tục phân bổ tương đối cân đối giữa ba khu vực chính của Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam.

Diễn biến này cho thấy quá trình phát triển bất động sản công nghiệp đang được phân bổ trên phạm vi rộng hơn, thay vì tập trung vào một khu vực duy nhất. Trong đó, việc Tây Ninh tiếp tục bổ sung diện tích cho thuê mới cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của các thị trường vệ tinh trong cấu trúc công nghiệp phía Nam.

Hoạt động cho thuê trong quý II/2026 nhìn chung duy trì ổn định. Tỷ lệ lấp đầy tại cả ba khu vực đều ở mức cao, với Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh đạt 93,7% và TP.HCM đạt 89,7%. Đáng chú ý, khi so sánh với cùng kỳ năm trước, Tây Ninh ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất về tỷ lệ lấp đầy, tăng 10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM tăng 5% YoY và Đồng Nai tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khoảng cách về tốc độ cải thiện tỷ lệ lấp đầy cho thấy nhu cầu thuê tại Tây Ninh đang có xu hướng tăng nhanh hơn so với các thị trường còn lại. TP.HCM và Đồng Nai tiếp tục duy trì nền nhu cầu ổn định trên cơ sở hệ thống công nghiệp đã phát triển.

TP.HCM dẫn giá thuê, Tây Ninh cạnh tranh bằng chi phí

Giá thuê bất động sản công nghiệp phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục duy trì xu hướng tăng nhẹ trong quý II/2026. Giá trung bình toàn thị trường đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,1% theo quý và 2,5% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, diễn biến giá có sự khác biệt giữa các địa phương. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với mức giá khoảng 5,1 USD/m²/tháng, tăng 4,1% cùng kỳ năm ngoái. Đồng Nai ghi nhận mức giá 4,9 USD/m²/tháng, tăng 0,3% theo quý và 1,6% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, Tây Ninh có mức giá khoảng 4,6 USD/m²/tháng, giảm 0,4% theo quý nhưng vẫn tăng 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự phân hóa về giá phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp tại khu vực phía Nam. TP.HCM tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao nhờ lợi thế về hạ tầng và vị trí. Trong khi đó, Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và chi phí, tạo dư địa để thu hút khách thuê trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến hiệu quả chi phí.

Chất lượng và ESG trở thành yếu tố cạnh tranh

Thị trường đang bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định, trong đó việc mở rộng diện tích không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức cạnh tranh. Chất lượng tài sản, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai đang trở thành những yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm của khách thuê.

Xu hướng này cũng gắn với sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu. Các ngành công nghiệp có yêu cầu cao về công nghệ, điện tử, bán dẫn và logistics đang tạo ra nhu cầu đối với những dự án có tiêu chuẩn vận hành, hạ tầng và môi trường phù hợp. Đây cũng là cơ sở để các thị trường vệ tinh cạnh tranh với những trung tâm công nghiệp truyền thống, thay vì chỉ dựa vào lợi thế giá thuê thấp.

1,1 triệu m² nguồn cung mới trong giai đoạn 2026 - 2028

Triển vọng thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics. Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF). Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại TP.HCM, chiếm khoảng 65%; Tây Ninh chiếm 29% và Đồng Nai chiếm 6%.

Cơ cấu nguồn cung này phản ánh sự thay đổi trong không gian phát triển công nghiệp của khu vực. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ hệ thống hạ tầng hoàn thiện, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất lớn và chi phí cạnh tranh.

Việc nguồn cung mới được phân bổ tại cả trung tâm và các thị trường vệ tinh cũng cho thấy quá trình mở rộng không gian công nghiệp đang diễn ra song song với quá trình tái cấu trúc địa điểm sản xuất.

Bốn động lực định hình thị trường

Triển vọng bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn tới được hỗ trợ bởi bốn động lực chính.

Thứ nhất là hạ tầng chiến lược tiếp tục được mở rộng. Sân bay Long Thành, Vành đai 3, các tuyến cao tốc và hệ thống cảng, trong đó có cảng Cái Mép, được kỳ vọng nâng cao khả năng kết nối giữa các trung tâm sản xuất, logistics và thị trường tiêu thụ.

Thứ hai, dòng vốn FDI được dự báo tiếp tục duy trì tích cực, đặc biệt trong những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn và logistics.

Thứ ba, nhu cầu của khách thuê đang chuyển dịch theo hướng ưu tiên chất lượng tài sản và các tiêu chuẩn ESG. Đây là yếu tố có thể tạo ra sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án trong cùng một khu vực.

Thứ tư, các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục dự án, qua đó bổ sung nguồn cung và nâng cao mức độ cạnh tranh trên thị trường.

Với nền tỷ lệ lấp đầy cao, nguồn cung mới được bổ sung có chọn lọc và nhu cầu FDI tiếp tục hỗ trợ, bất động sản công nghiệp phía Nam được định hình theo hướng vừa mở rộng quy mô, vừa tái cấu trúc không gian phát triển. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm, Đồng Nai duy trì nền tảng công nghiệp hiện hữu, còn Tây Ninh đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới nhờ quỹ đất và lợi thế chi phí.