Pháp luật có bảo vệ quyền lợi cho người nhận cầm cố quyền sử dụng đất?

Vừa qua, TAND tỉnh An Giang xét xử phúc thẩm vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại” giữa nguyên đơn Trần Quốc H với bị đơn Khu Văn C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Văn D. Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh H, buộc anh C phải giao trả quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại phát sinh trong thời gian chiếm giữ nhưng anh C không đồng ý vẫn làm đơn kháng cáo vì mong muốn được xem xét lại quyền lợi mà theo anh là đang bị ảnh hưởng.

Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, nét mặt anh C tỏ rõ sự lo âu, ánh mắt chất chứa với hy vọng sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi mà anh tin rằng mình có được. Anh trình bày bản thân anh không bao giờ chiếm hay tranh giành đất của anh H, thực tế vào năm 2013, anh và anh D lập văn bản thỏa thuận giao dịch “cầm cố quyền sử dụng đất” và được ấp xác nhận. Do anh có nhu cầu nên giao 300.000.000 đồng cho anh D để nhận đất sử dụng và đã có quá trình sử dụng đất trong thời gian dài.

Tuy nhiên, sau khi nhận tiền từ anh C, anh D lại tiếp tục mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn Ngân hàng để đảm bảo nợ vay. Khi mất khả năng thanh toán, tài sản thế chấp bị kê biên bán đấu giá. Anh Trần Quốc H trúng đấu giá tài sản và được xác lập quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Cơ quan thi hành án tổ chức giao đất, anh C ngăn cản với lý do hợp đồng cầm cố vẫn còn tồn tại nên mình có quyền tiếp tục sử dụng đất, không đồng ý giao đất cho anh H, từ đó tranh chấp phát sinh. Sau nhiều lần hòa giải không thành, anh H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.

Kiểm sát viên được phân công tham gia phiên tòa đã kiểm sát chặt chẽ hồ sơ vụ án. Qua xem xét, đánh giá toàn diện chứng cứ có trong hồ sơ, nhận thấy giao dịch cầm cố giữa anh C và anh D là thỏa thuận dân sự trái pháp luật, không được pháp luật công nhận, nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, vì vậy quyền lợi mà anh C cho rằng mình có được từ giao dịch này không được pháp luật bảo vệ.

Mặt khác, anh D thiếu trung thực dẫn đến hệ lụy trực tiếp đối với cả anh H và anh C nhưng anh H là người trúng đấu giá ngay tình, nên quyền và lợi ích hợp pháp của anh H phải được pháp luật bảo vệ.

Pháp luật có bảo vệ quyền lợi cho người nhận cầm cố quyền sử dụng đất? Ảnh minh họa

Theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất không được phép cầm cố. Do vậy, giao dịch cầm cố giữa anh C và anh D là giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập, dù hai bên đã giao tiền và giao đất cho nhau trên thực tế nhưng việc giao dịch vô hiệu dẫn đến hậu quả không làm phát sinh, thay đổi quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch cụ thể trong vụ án này bên nhận cầm cố quyền sử dụng đất không thể trở thành chủ sử dụng hợp pháp, không được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất và đặc biệt là không có quyền phản đối khi người có Giấy chứng nhận mang tài sản thế chấp vay nợ rồi mất khả năng thanh toán dẫn đến bị xử lý phát mãi tài sản thể chấp.

Trong vụ án này, anh H là người tham gia mua đấu giá tài sản ngay tình trong quá trình thi hành án, đã được giao đất hợp pháp, nên quyền sử dụng đất của anh được pháp luật bảo đảm. Việc tranh chấp giữa anh H và anh C, bản án tuyên buộc anh C giao trả quyền sử dụng đất cho anh H nhưng anh C vẫn cố tình không giao, tiếp tục chiếm giữ trái pháp luật thì ngoài việc bị cưỡng chế thi hành án, anh C còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội “Không chấp hành án” theo quy định của BLHS.

Vụ án là bài học đắt giá cho cả anh C và anh D, đồng thời là lời cảnh tỉnh đối với nhiều người dân vẫn còn duy trì tập quán “cầm cố quyền sử dụng đất” mà chưa am hiểu pháp luật và không tìm hiểu quy định của pháp luật. Dù có giao tiền, giao đất và sử dụng trong thời gian dài, quyền sử dụng đất cũng không bao giờ thuộc về người nhận cầm cố, khi phát sinh tranh chấp thì người nhận cầm cố khó có thể nhận lại số tiền đã giao. Đối với anh D đã cầm cố đất nhận tiền của anh C nhưng lại tiếp tục mang thế chấp để vay tiền là hành vi trái pháp luật, trái đạo đức xã hội và còn tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Vì vậy, việc hiểu đúng quy định của pháp luât, thận trọng khi tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tuyệt đối tránh các giao dịch bị pháp luật cấm là cách duy nhất để tự bảo vệ mình, tránh lặp lại hệ lụy đáng tiếc như trường hợp của anh C và anh D trong vụ án này./.

Trần Lành