Pháp luật về đảm bảo lợi ích hợp pháp của nhân dân trong lĩnh vực đất đai

Bài 1: Khắc phục những bất cập trong công tác quản lý đất đai

Thời gian qua, những bất cập về chính sách pháp luật và thực tiễn cùng công tác quản lý đất đai còn lỏng lẻo đã dẫn đến nhiều vụ việc xung đột đất đai, gây ra những điểm nóng chính trị - xã hội phức tạp. Trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là: giá đền bù giải phóng mặt bằng chưa hợp lý; ranh giới đất không rõ ràng, thiếu căn cứ pháp lý, thiếu hồ sơ quản lý đất đai; có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa phong tục, tập quán sử dụng đất với pháp luật và các quy phạm hành chính trong quản lý đất đai vùng đồng bào dân tộc. Mục đích của nghiên cứu này là làm rõ những hạn chế trong pháp luật về đất đai như: hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất, quy định về giá đất; Quy định về tái định cư đối với những người bị thu hồi đất; quy định về quyền tiếp cận thông tin,… ; từ những bất cập đó kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật về đất đai nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhân dân.

Đất đai là vấn đề rất phức tạp, nhạy cảm được sự quan tâm của toàn xã hội, liên quan đến mọi mặt của đời sống kinh tế và xã hội, mọi người dân, nên việc tổng kết cần tiếp tục bám sát chủ trương, đường lối của Đảng, nhất là Cương lĩnh của Đảng và Hiến pháp năm 2013, Nghị quyết Đại hội XIII (2021) của Đảng; đồng thời giải quyết được các vấn đề có tính chất cụ thể, ngắn hạn trong từng giai đoạn, giải phóng tối đa, khai thác, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai phục vụ phát triển đất nước, giữ vững độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ, nhất là góp phần xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ.

Năm 2013, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật đất đai. Ngày 09 tháng 12 năm 2013, Luật đã được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký lệnh công bố và sẽ phát sinh hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014. Luật đất đai năm 2013 có tất cả 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003 bên cạnh việc thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng theo tinh thần Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI. Đồng thời góp phần to lớn trong thực tiễn đối với hoạt động quản lý của Nhà nước cũng như nguồn thông tin mà người sử dụng đất cần biết. Tuy nhiên, trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn một số tồn tại, hạn chế nhất định. Ở một số địa phương, việc áp dụng thực hiện quy định về thu hồi đất, điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực sự thực hiện triệt để theo tinh thần tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Mặc dù cơ bản hoàn thành đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có tọa độ còn hạn chế; công tác đền bù, giải tỏa, tái định cư còn nhiều bất cập.

Trong bối cảnh đó, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 vừa qua với nhiều điểm mới nhằm thể chế hóa toàn diện các chủ trương, chính sách của Đảng, nghị quyết của Quốc hội, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc được rút ra trong tổng kết thực tiễn việc tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 và luật hóa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển đất nước. Luật đã quán triệt đầy đủ theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành. Đây là nền tảng cần thiết để đưa nguồn lực đất đai vào cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao như chủ trương của Đảng và Nhà nước (Huan, 2024).

Tuy nhiên, theo ý kiến của các chuyên gia, mặc dù luật đất đai mới đã có nhiều thay đổi phù hợp với tình hình thực tiễn, tuy nhiên, đối với các quy định về lợi ích của nhân dân vẫn còn một số bất cập, cụ thể như: Quy định về hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất, quy định về giá đất; Quy định về tái định cư đối với những người bị thu hồi đất; quy định về quyền tiệp cần thông tin, etc.Trên cơ sở phân tích, đánh giá những bất cập, hạn chế của pháp luật, nghiên cứu này kiến nghị những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đất đai nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhân dân.

Bài 2: Những điểm nổi bật của Luật Đất đai năm 2024 và những giải pháp lâu dài

Khái niệm Luật đất đai

Quan hệ đất đai ở Việt Nam là quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu được thiết kế có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quá trình hợp tác giữa người sử dụng đất với nhau trên cơ sở sự bảo hộ của Nhà nước khi thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng là yếu tố linh hoạt nhất và đa dạng nhất trong quan hệ đất đai.

Có thể định nghĩa Luật đất đai như sau: “Luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật mà Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà ước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của Nhà nước Việt Nam” (Giáo trình Luật đất đai – Đại học Luật Hà Nội).

Khái quát luật đất đai hiện hành

Luật Đất đai năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, tăng 2 chương so với Luật Đất đai năm 2013 (bổ sung thêm 1 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 chương), trong đó sửa đổi, bổ sung 180 điều; bổ sung mới 78 điều, bỏ 30 điều (do gộp 13 điều; bỏ 13 điều và tách 4 điều).

Luật đất đai hiện hành (luật đất đai năm 2024) quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Lợi ích hợp pháp của nhân dân trong lĩnh vực đất đai

Tại Việt Nam, ngay từ Hiến pháp năm 1946-hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa đã công nhận các quyền sở hữu của nhân dân đối với đất đai. Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 2013, chế độ sở hữu đất đai được xác định là chế độ công hữu dưới tên gọi "sở hữu toàn dân" và Nhà nước là cơ quan đại diện chủ sở hữu, thể hiện đúng bản chất đất đai không của riêng ai, đồng thời bám sát đúng định hướng xã hội chủ nghĩa khi tư liệu sản xuất do toàn dân sở hữu.

Điều này không có nghĩa Nhà nước bỏ mặc các quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Theo các nhà nghiên cứu Luật, sự tôn trọng và bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của người dân trên lĩnh vực đất đai được thể hiện rất rõ ở việc Nhà nước trao cho người dân - chủ sử dụng đất - hầu hết các quyền tương đương với chủ sở hữu đất. “Nhà nước đã trao cho người dân tương đối nhiều quyền trong Luật Đất đai cũng như văn bản có liên quan. Ví dụ như đã là người sử dụng đất thì sẽ có những quyền chung của người sử dụng đất được quy định ở điều 166 Luật đất đai, như: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận sở hữu tài sản trên đất, được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Ngoài ra, họ có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi có những hành vi vi phạm Luật Đất đai. Nhà nước còn trao cho người sử dụng đất 8 quyền giao dịch về đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn" (Hanh & Quang, 2023).

Luật đất đai năm 2024 với nhiều điểm mới, ưu việt hơn Luật Đất đai năm 2013 và sát thực tiễn hơn, đảm bảo cả về kỹ thuật lập pháp và tính dự báo. Quá trình xây dựng dự thảo Luật, ban soạn thảo đã phối hợp tổ chức lấy ý kiến của các chuyên gia và ý kiến của toàn dân, để đảm bảo tính khoa học, tính khách quan, minh bạch. Điều này cho thấy Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, đổi mới để Luật theo kịp diễn biến đời sống, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhân dân. Do đó, người dân cần hết sức tỉnh táo, nhận diện và đánh giá khách quan các vấn đề trên căn cứ thực tiễn và thông tin chính thống, không nghe theo thuyết âm mưu và lối tự suy vô căn cứ của các thế lực thù địch, từ đó mắc bẫy kích động, lôi kéo của chúng và thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu văn bản: Việc khám phá những vấn đề lí luận về đất đai và pháp luật đất đai cũng như những quy định về Pháp luật về đảm bảo lợi ích hợp pháp của nhân dân trong lĩnh vực đất đai không thể tách rời chủ trương, đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam (CPV); chính sách, pháp luật của Nhà nước Việt Nam (các văn bản luật); Nghị định, Thông tư của các Bộ, Ban, Ngành, trong đó tập trung vào các văn bản luật do Quốc hội ban hành, Nghị định của Chính phủ và Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Khoa học và Công Nghệ.

Phương pháp nghiên cứu ngành và liên ngành: Trong lĩnh vực khoa học xã hội và nhân văn, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu là: phân tích – tổng hợp, so sánh – đối chiếu, diễn dịch – quy nạp; đồng đại – lịch đại, logic – lịch sử. Việc sử dụng các phương pháp này cho phép khám phá những nội dung liên quan đến xây dụng pháp luật về đất đai và Pháp luật về đảm bảo lợi ích hợp pháp của nhân dân trong lĩnh vực đất đai.

Kết quả nghiên cứu

Quy định về giá đất trong luật

Căn cứ theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 có nêu rõ về khung giá đất hiện tại như sau: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, Luật đất đai sửa đổi 2024 đã bỏ khung giá đất được ban hành định kỳ 05 năm.

Khoản 1, Điều 159 Luật đất đai 2024 quy định: Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp như sau: (i) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; (iii) Tính thuế sử dụng đất; (iv) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; (v) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; (iv) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (vii) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; (viii) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân; (ix) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; (x) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; (xi) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Với quy định mới này cho thấy: chỉ có giá của quyền sử dụng đất với tư cách là loại hàng hóa đặc biệt có giá trị chứ không phải giá đất vì đất là thuộc sở hữu toàn dân. Việc xác định giá đất theo giá cả trên thị trường là rất phức tạp, nên phải chấp nhận nguyên tắc tương đối, có sai số. Vì thế, cần tách biệt hai trường hợp là định giá quyền sử dụng đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và định giá để bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Tại một số nước, định giá thực hiện nghĩa vụ tài chính cơ bản tham khảo giá đóng thuế đất, còn giá để bồi thường cho dân trên cơ sở thương lượng và tính toán đồng bộ (TTXVN, 2023).

Quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất

Từ Điều 95-101, Mục II, Chương VII, Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp cụ thể khi Nhà nước: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; thu hồi đất ở; thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Nghị định Số: 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành khoản 3 Điều 87, Điều 92, Điều 94, Điều 95, Điều 96, Điều 98, Điều 99, Điều 100, Điều 102, Điều 106, Điều 107, Điều 108, Điều 109 và Điều 111 của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó xác định: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Với các quy định trên cho thấy: Quyền sử dụng trên từng ô, thửa đất phải là một quyền tài sản chắc chắn và việc thu hồi quyền sử dụng đất phải là công việc của Nhà nước chứ không thể là của doanh nghiệp. Thu hồi theo giá như thế nào là một vấn đề cần phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể; nhưng nếu coi quyền sử dụng đất là quyền tài sản, giá thu hồi sẽ tuân theo sự cạnh tranh, trên cơ sở giá cả hợp lý, phù hợp với thời điểm của các nhà sử dụng đất đưa ra trong đấu thầu. Cần nâng cao quyền tự quyết của các địa phương, thể hiện trong quy hoạch, tổ chức đấu thầu chọn ra nhà phát triển đất" (TTXVN, 2023).

Quy định về tái định cư đối với những người bị thu hồi đất

Cũng là đối tượng tái định cư, nhưng người tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư (áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước) được áp dụng nhiều chính sách ưu đãi theo quy định tại khoản 9, Điều 111, Luật Đất đai năm 2024; điểm b khoản 1, Điều 157, Luật Đất đai năm 2024; điểm a khoản 1, Điều 63 và điểm a khoản 1, Điều 72, Luật Nhà ở năm 2023...

Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định nêu trên, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cho người được bố trí tái định cư từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách Nhà nước.

Theo các quy định nêu trên, người tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư được bố trí tái định cư tại chỗ, hoặc nơi ở khác trong tòa nhà chung cư mới trên địa bàn của phường, quận đó, hoặc quận lân cận với căn hộ tái định cư mới thường có diện tích lớn hơn, chất lượng tốt hơn và được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và không phải nộp tiền xây dựng cơ sở hạ tầng, cho nên những người tái định cư thuộc các dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ có môi trường sống ít bị xáo trộn và có thể có sinh kế tốt hơn trước.

Do vậy, với quy định “suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư” theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương là rất phù hợp yêu cầu của thực tiễn, thí dụ như Thành phố Hồ Chí Minh quy định suất tái định cư tối thiểu là căn hộ có diện tích 30m2.

Bởi lẽ, cũng là đối tượng tái định cư, được biết trên thực tế trong thời gian qua đã có một vài địa phương quy định thu thêm tiền hạ tầng khu tái định cư đối với người tái định cư thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội, không phải là dự án xây dựng lại nhà chung cư, với mức thu thêm khoảng ba triệu đồng/m2, cho nên người tái định cư nếu được “bồi thường (hoán đổi)” nền nhà 100 m2 thì phải đóng thêm khoảng 300 triệu đồng; hoặc trường hợp tương tự tại một địa phương thu thêm tiền hạ tầng đối với người tái định cư với mức thu khoảng 7 triệu đồng/m2, cho nên người tái định cư nếu được “bồi thường” nền nhà 100m2 thì phải đóng thêm khoảng 700 triệu đồng, mặc dù những người tái định cư này bị đảo lộn môi trường sống và sinh kế.

Đáng quan tâm nhất là, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội tại các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số mà những người tái định cư này phải rời bỏ môi trường sống quen thuộc, hợp với tập tục, truyền thống để vào sống trong khu tái định cư khác biệt hẳn với nơi ở cũ, nhất là vấn đề cuộc sống, sinh kế mà nếu thu thêm tiền hạ tầng khu tái định cư thì không hợp tình hợp lý.

Quyền tiếp cận thông tin về đất đai

Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018 đã quy định việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin của công dân, nguyên tắc, trình tự, thủ tục thực hiện quyền tiếp cận thông tin, trách nhiệm và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nước trong việc bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của công dân. Như vậy, quyền tiếp cận thông tin là quyền của mọi công dân được tiếp cận những thông tin đã được ban hành và lưu trữ tại các cơ quan tổ chức, tổ chức công quyền, trong đó kể cả các thông tin về đất đai.

Quyền tiếp cận thông tin đất đai cũng được quy định trong luật Đất đai (2024), cụ thể: công dân được tiếp cận các thông tin đất đai như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; giao đất, cho thuê đất; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; thủ tục hành chính về đất đai; văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật (Theo quy định Điều 24).

Quy định này cho thấy: Luật Đất đai chỉ mới nêu những điều luật cơ bản mà tính khả thi rất khó thực hiện khi phần lớn các tranh chấp đất đai hầu hết xuất phát từ việc thiếu minh bạch, thiếu công khai thông tin về đất. Do đó, khi xây dựng luật cần làm rõ hơn những thông tin về đất đai là những thông tin loại gì? Hiệu lực pháp lý của các loại thông tin này theo thứ tự ưu tiên như thế nào? Thời hạn hiệu lực của thông tin đã được công bố hoặc công khai, etc.

Trên thực tế đang tồn tại nhiều tình huống vướng mắc pháp lý xuất phát từ việc thiếu thông tin về đất đai và khó khăn trong việc thực hiện quyền tiếp cận và khai thác thông tin về đất đai mặc dù các quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin về đất đai được quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 và nay là Văn bản hợp nhất số 06/2020/VBHN –BTNMT ngày 07/8/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Kiến nghị chung

Luật Đất đai phải bảo đảm đồng bộ với các luật có liên quan; phù hợp với thể chế chính trị của Việt Nam; việc điều chỉnh các quan hệ đất đai phải coi trọng hơn nữa vai trò của thị trường; các chính sách được ban hành không thể bao phủ toàn bộ các góc cạnh của cuộc sống nhưng cần tháo gỡ được các khó khăn, ách tắc trong thực tế cả về thể chế và khâu tổ chức thực hiện; tăng cường phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai theo hướng ai làm tốt hơn thì giao nhiệm vụ, cá thể hóa trách nhiệm, phân bổ nguồn lực hợp lý, nâng cao năng lực thực thi của các cấp và đội ngũ cán bộ, tăng cường giám sát, kiểm tra, đôn đốc; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và danh nghiệp...

Luật đất đai phải bám sát thực tiễn, xuất phát từ thực tiễn, tôn trọng thực tiễn, lấy thực tiễn làm thước đo, khuyến khích và lắng nghe các ý kiến phản biện từ nhiều góc cạnh. Những vấn đề đã rõ, được thực tiễn chứng minh là đúng, thực hiện có hiệu quả, được đa số đồng tình thì tiếp tục thực hiện; những vấn đề có lý, có tình nhưng chưa có sự đồng thuận cao, chưa có quy định hoặc vượt quy định thì mạnh dạn thí điểm, vừa làm vừa rút kinh nghiệm, mở rộng dần, không cầu toàn, không nóng vội.

Cần phân định rõ hơn vai trò của Nhà nước khi đại diện chủ sở hữu và khi thực hiện vai trò quản lý nhà nước về đất đai. Quy hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn dài hạn, đột phá, ổn định nhưng linh hoạt, mang tính tổng thể, toàn diện, liên thông. Việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, bảo đảm cuộc sống người dân phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, năm sau tốt hơn năm trước, etc.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Đối với quy định pháp luật về tái định cư

Tại khoản 8 và khoản 10, Điều 111, Luật Đất đai năm 2024 quy định: Trường hợp người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở và được bồi thường bằng đất ở, hoặc nhà ở tái định cư nhưng tiền bồi thường về đất ở không đủ so với giá trị của một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để được giao một suất tái định cư tối thiểu; ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, quỹ nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quy định chi tiết về suất tái định cư tối thiểu.

Căn cứ vào tình hình thực tế đề nghị: bổ sung vào Điều 28 dự thảo Nghị định Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị, quy định “không thu tiền đầu tư cơ sở hạ tầng khu tái định cư đối với người tái định cư đã được giao đất ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Như vậy, những người tái định cư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án không phải là dự án xây dựng lại nhà chung cư yên tâm và chính quyền các địa phương dễ thực thi chính sách, pháp luật thống nhất trong cả nước. Bên cạnh đó, cần thiết sửa đổi, bổ sung: Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở đã có cơ sở hạ tầng (nền nhà), hoặc bằng nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc căn hộ chung cư, hoặc bằng tiền để phù hợp việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Đối với quy định về thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất

Luật đất đai 2014, Điều 96. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Điều 97. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, quy định: Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Có thể thấy, quan điểm này hết sức đúng đắn, nhân văn theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã phù hợp với lợi ích và đáp ứng nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhất là những người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, trong luật cần thể chế hóa các quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể các tiêu chí “tốt hơn nơi ở cũ”. Cụ thể như: thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật; đường giao thông đảm bảo kết nối giao thông liên kết với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường; hạ tầng xã hội; đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ, etc.

Đối với quy định về tái định cư đối với những người bị thu hồi đất

Theo quy định hiện hành, nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, để đảm bảo quy định này được thực hiện, luật cũng cần quy định công tác tái định cư phải đi trước 1 bước. Cần phải bổ sung rõ các quy định về nguyên tắc và điều kiện tái định cư. Trong đó, quy định cần làm rõ tính pháp lý của loại đất bị thu hồi, để được hưởng chính sách tái định cư; làm rõ chủ thể được tái định cư; các trường hợp được tái định cư. Ngay cả quy định có nội dung "thu hồi đất phải bảo đảm cuộc sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ" cũng cần làm rõ, phải lượng hóa cụ thể chứ không để câu chữ chung chung.

Trong quá trình tái định cư cần phải đặt ra được 2 - 3 phương án để người dân lựa chọn và những cái phương án đó phải có thẩm định của cơ quan độc lập khách quan mang tính chất thị trường, định giá xem cái nhà đất tái định cư đấy là cái giá trị nó là bao nhiêu, đáp ứng được những cái tiêu chí nào và họ sẽ phải chịu trách nhiệm về việc đấy. Còn nếu như không có cái độc lập khách quan ấy thì người dân bảo là không đạt yêu cầu, còn nhà nước thì bảo là tốt, thừa đủ tiêu chuẩn, suất đầu tư rồi mọi chỉ tiêu mọi các cái thứ đều làm hết sức, đã bảo đảm quyền lợi tốt nhất, thì nó sẽ không có ai là trọng tài cái người đứng giữa để bảo đảm quyền lợi thực sự.

Đối với quy định về quyền tiếp cận thông tin

Theo quy định của Luật đất đai (2024), Điều 24 quy định công dân được tiếp cận các thông tin đất đai sau đây: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai; Giao đất, cho thuê đất; Bảng giá đất đã được công bố; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Thủ tục hành chính về đất đai; Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, vấn đề chúng ta cần bàn là mức độ ưu tiên của các kết quả thu thập thông tin dữ liệu đất đai bao gồm tính hiệu lực pháp lý, tính minh bạch và rõ ràng của các thông tin về đất đai dựa trên một số tiêu chí như thế nào. Do đó, trong luật cần bổ sung công dân được quyền thông báo về: Quy hoạch chung được công bố; Quy hoạch phát triển trong tương lai gần và xa; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đối tượng sử dụng đất; Chứng chỉ quy hoạch cho từng trường hợp đơn lẻ theo yêu cầu; Hồ sơ chứng chỉ số, dữ liệu số về đất đai, etc.

Luật Đất đai năm 2024 vừa được thông qua (đang được Chính phủ đề xuất hiệu lực từ ngày 01/07/2024) đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, xây dựng thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc biệt, với việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai còn giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045; tạo điều kiện để thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả; đồng thời đã thể hiện rõ việc đảm bảo lợi ích hợp pháp của nhân dân trong lĩnh vực đất đai.

References

Communist Party of Vietnam. (2021). Documents of the 13th National Congress. Hanoi: National Politics Truth.

Communist Party of Vietnam. (2022). Resolution No. 18-NQ/TW on “Continuing to innovate and perfect institutions and policies, improving the effectiveness and efficiency of land management and use, creating momentum to turn our country into a high-income developed country”. Hanoi.

Government. (2024). Decree No. 88/2024/ND-CP Regulations on compensation, support and resettlement when the State acquires land. Hanoi.

Hanh, T., & Quang, M. (2023). The Vietnamese State always respects the legitimate rights and interests of the people in the land sector. Retrieved from https://truyenhinhthanhhoa.vn/nha-nuoc-viet-nam-luon-ton-trong-quyen-va-loi-ich-hop-phap-cua-nguoi-dan-trong-linh-vuc-dat-dai-180230925212905726.htm

Huan, T. L. (2024). New highlights of the 2024 Land Law. Banking Magazine (online), Retrieved from https://tapchinganhang.gov.vn/nhung-diem-moi-noi-bat-cua-luat-dat-dai-nam-2024.htm

Ministry of Natural Resources and Environment. (2014). Circular 34/2014/TT-BTNMT regulates land information system construction, management and exploitation. Hanoi.

Ministry of Natural Resources and Environment. (2020). Consolidated document No. 06/VBHN-BTNMT of the Ministry of Natural Resources and Environment: Circular regulating the construction, management and exploitation of land information systems. Hanoi.

National Assembly. (2013). Land Law (Law No. 45/2013/QH13). Hanoi.

National Assembly. (2016). Law on Access to Information (Law No. 104/2016/QH13). Hanoi.

National Assembly. (2024). Land Law (Law No. 31/2024/QH15). Hanoi.

TTXVN. (2023). Ensuring harmony of people's interests in the Land Law. Retrieved from https://baotainguyenmoitruong.vn/dam-bao-hai-hoa-quyen-loi-nhan-dan-trong-luat-dat-dai-361501.html