Pháp lý hoàn thiện - lợi thế cạnh tranh mới của chủ đầu tư trên thị trường

Một góc Dự án Sao Mai Residence thuộc khu vực Lam Sơn - Sao Vàng.

Điều kiện để dự án được cấp sổ cho khách hàng

Theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để người mua được cấp GCNQSDĐ, dự án phải đồng thời đáp ứng ba điều kiện: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước; Hạ tầng kỹ thuật được nghiệm thu theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và Dự án không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc thu hồi.

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Trên thực tế, nhiều dự án trong thời gian qua chậm cấp GCNQSDĐ do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Dù khách hàng đã thanh toán đầy đủ và nhận bàn giao sản phẩm, việc chưa hoàn tất tiền sử dụng đất khiến quá trình cấp sổ bị kéo dài. Đây được xem là một trong những "điểm nghẽn" lớn của thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng siết chặt điều kiện kinh doanh. Theo Điều 24, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần diện tích được giao. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng để xoay vòng vốn khi chưa hoàn tất các nghĩa vụ với Nhà nước.

Đại biểu thực hiện nghi thức mở cổng The Gateway 2026.

"Không phải cứ mua đất ở đâu cũng đúng"

Phát biểu tại sự kiện, ông Đinh Xuân Thành, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Phục Hưng, cho rằng: "Không phải cứ mua đất ở Sao Vàng là đúng. Một khu vực có tiềm năng vẫn có thể khiến nhà đầu tư mắc kẹt nếu mua sai vị trí, sai giá, sai pháp lý hoặc sai phương án tài chính."

Đây là quan điểm khá khác biệt so với thông điệp thường thấy tại các sự kiện mở bán bất động sản. Thay vì tập trung vào kỳ vọng tăng giá hay lợi nhuận, đại diện đơn vị phân phối lựa chọn nhấn mạnh các rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi xuống tiền.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Tập đoàn Phục Hưng tham gia dự án với “vai trò kép” vừa là nhà đầu tư thứ cấp góp vốn trực tiếp, vừa là đơn vị phân phối chiến lược. Trong khuôn khổ The Gateway 2026, Phục Hưng công bố giai đoạn hai của dự án với khoảng 200 sản phẩm.

Ông Đinh Xuân Thành cho biết, Phục Hưng định hướng tư vấn dựa trên mục tiêu thực tế của từng khách hàng thay vì chỉ tập trung vào yếu tố giá: "Chúng tôi mong khách hàng đặt đúng những câu hỏi: sản phẩm nằm ở đâu, kết nối với trục giao thông nào, phục vụ nhóm nhu cầu nào, có thể ở được không, khai thác được không, pháp lý ra sao và dòng tiền có phù hợp hay không."

Đại diện lãnh đạo Tập đoàn Sao Mai, lãnh đạo Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Phục Hưng và đối tác tại buổi lễ.

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư và các bên liên quan có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về dự án, bao gồm tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành và các hạn chế về quyền sử dụng đất. Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu cung cấp các hồ sơ này trước khi ký hợp đồng.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Lê Xuân Quế, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Sao Mai, cho biết: "Một khu đô thị muốn phát triển bền vững không thể chỉ dựa trên kỳ vọng. Nó cần quy hoạch, hạ tầng, kết nối, pháp lý, cộng đồng cư dân và nhu cầu sử dụng thật."

Được biết, Sao Mai Residence có quy mô gần 71 ha, được UBND tỉnh Thanh Hóa giao đất từ tháng 7/2021; quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt từ năm 2014, hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thiện trên phần lớn diện tích. Việc khách hàng được cấp GCNQSDĐ chỉ sau gần ba tháng kể từ khi mở bán cho thấy chủ đầu tư đã hoàn thành các điều kiện pháp lý cần thiết theo quy định hiện hành.

Một khách hàng nhận GCNQSDĐ tại sự kiện The Gateway 2026 chia sẻ rằng khi lựa chọn bất động sản, điều quan trọng không chỉ là giá bán hay vị trí mà còn là sự an tâm về pháp lý, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, quy trình triển khai và giá trị lâu dài của tài sản. Người này cho biết khi tìm hiểu Sao Mai Residence, họ không chỉ nhìn vào từng lô đất mà còn quan sát sự phát triển của toàn khu vực Lam Sơn - Sao Vàng.

Theo đánh giá của khách hàng, nếu trước đây Sao Vàng thường được nhìn nhận là khu vực ven sân bay và ven khu công nghiệp thì hiện nay bức tranh đã khác. Khu vực đang hình thành nhiều động lực phát triển từ khu công nghiệp, sân bay, hạ tầng giao thông, đô thị dịch vụ và nhu cầu nhà ở dành cho chuyên gia, kỹ sư cũng như người lao động.