PHÁT TRIỂN NHÀ LƯU TRÚ CÔNG NHÂN: CHUYÊN GIA ĐỀ XUẤT NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH KHU CÔNG NGHIỆP - ĐÔ THỊ - DỊCH VỤ

Ảnh minh họa

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015 đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội. Sau 08 năm thực hiện, bên cạnh kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 đã phát sinh những tồn tại, hạn chế. Do đó, việc sửa đổi luật là cần thiết nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về nhà ở, đáp ứng yêu cầu về phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở trong tình hình mới. Khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 08 năm thi hành, nhất là khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) 13 Chương với 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 07 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều. So với Luật hiện hành, dự thảo Luật đã bổ sung mới các quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp. Theo đó, dự thảo Luật đã quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân; hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân; điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân; quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân; loại dự án và yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân;… Đây cũng là một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội cùng các chuyên gia đặc biệt quan tâm.

Quan tâm tới nội dung này, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định chung một loại hình nhà ở xã hội áp dụng chung cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã phân tách thành 3 loại hình khác nhau theo 3 nhóm đối tượng thụ hưởng gồm nhà ở xã hội; nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang. Điều 3 dự thảo Luật quy định: “Nhà lưu trú công nhân là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật này.” Như vậy, nhà lưu trú công nhân theo dự thảo Luật đồng nhất với loại hình “cơ sở lưu trú” theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP, cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường; bảo đảm an ninh, trật tự; không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nghị định 35/2022/NĐ-CP cũng quy định, diện tích đất dịch vụ là phần diện tích đất trong khu công nghiệp dành cho nhà đầu tư thuê đất, thuê lại đất để xây dựng công trình dịch vụ, tiện ích công cộng, thực hiện dự án đầu tư; được xác định trong quy hoạch xây dựng khu công nghiệp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, ngoài việc sử dụng để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân, người lao động, diện tích này còn dành để xây dựng công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động.

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản

Về công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động, Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định bao gồm “công trình công cộng được phân loại theo công năng sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, bao gồm: công trình giáo dục, đào tạo, nghiên cứu; công trình y tế; công trình thể thao, văn hóa, công viên; công trình thương mại; cơ sở lưu trú; công trình dịch vụ và các công trình kết cấu khác được xây dựng phục vụ trực tiếp cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu kinh tế”. Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, Nghị định 35/2022/NĐ-CP chỉ quy định về cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp và khó có thể coi là một hình thức nhà ở xã hội. Cơ sở lưu trú chỉ là một hình thức “ký túc xá” cho công nhân trong thời gian ngắn, phục vụ nhu cầu tạm thời mà không đáp ứng được nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của hộ gia đình như nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Luật Cư trú năm 2020 quy định, lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày. Từ quy định trên có thể thấy, lưu trú có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với ở. Chuyên gia cho rằng, việc quy định loại hình cơ sở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp trong Luật Nhà ở không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học. Bởi về nguyên tắc, nhà ở xã hội hay bất kỳ loại nhà ở nào đều phải xây dựng trên đất ở; công trình trên đất dịch vụ, trong khu công nghiệp không thể coi là nhà ở. Điều 5 dự thảo Luật cũng quy định về các hành vi bị nghiêm cấm, bao gồm hành vi “xây dựng nhà ở trên đất không được đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này...”. Do đó, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, nếu thừa nhận cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP là nhà ở xã hội thì sẽ mâu thuẫn trực tiếp với điều cấm của Luật Nhà ở.

Dự thảo Luật đã dành riêng Mục 3 Chương VI để quy định về nhà lưu trú công nhân. Trong đó, Điều 92 có quy định về yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà lưu trú công nhân: “c) Có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo đủ các khu chức năng và không gian phục vụ nhu cầu lưu trú bao gồm: y tế, sinh hoạt văn hóa, sân chơi, thể dục - thể thao, dịch vụ, thương mại và tiện ích công cộng.” Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh đề nghị xem xét, đánh giá mức độ khả thi của quy định này khi đưa các thiết chế y tế, giáo dục, văn hóa... vào trong phạm vi đất khu công nghiệp, sẽ dẫn đến hình thành nhóm ở, khu ở, đơn vị ở... trong khi chưa đảm bảo được về an toàn, môi trường đối với đời sống cư dân. Chuyên gia chỉ rõ, bản chất khu công nghiệp vẫn chủ yếu phục vụ hoạt động sản xuất công nghiệp, cần hạn chế hình thành chức năng ở trong khu công nghiệp, tránh biến tướng thành khu đô thị. Do đó, chuyên gia đề xuất nghiên cứu mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ theo Điều 33 Nghị định 35/2022/NĐ-CP, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp, nhà ở xã hội sẽ bố trí tại khu đô thị - dịch vụ phụ trợ cho khu công nghiệp./.

Minh Thành