Phát triển nhà ở cho thuê có giá phù hợp với nhu cầu cho Nhân dân

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi)

Phát triển 04 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng

Trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Trong đó đề cập đến việc phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách.

Về nhà ở công vụ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp nêu rõ, cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023, có bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà ở công vụ đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. Bên cạnh đó, nhà ở chính sách là nhà ở được Nhà nước đầu tư, tạo lập hoặc hỗ trợ tạo lập để giải quyết chỗ ở cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm: Nhà ở của cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; nhà ở cho người có công và chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để bán, cho thuê mua, cho thuê và nhà ở phục vụ tái định cư.

Dự thảo bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về: đối tượng được thuê; Hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; Yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; Chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; Giá cho thuê nhà ở; Quản lý nhà ở cho thuê.

Theo quy định của dự thảo, với nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước, chủ đầu tư được hưởng ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại dự thảo.

Chủ đầu tư còn được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Được dành một tỷ lệ diện tích đất, diện tích sàn xây dựng trong dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, kinh doanh công trình dịch vụ, thương mại theo quy định tại luật này.

Theo tờ trình, một số nội dung đã được chỉnh lý so với dự thảo trình hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách vào cuối tháng 9/2026. Trong đó có chỉnh lý quy định về khu vực hạn chế phân lô bán nền theo hướng đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền bảo đảm phù hợp chỉ đạo của Nghị quyết 21-NQ/TW.

Chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương”. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này để đảm bảo phù hợp với thẩm quyền.

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến cùng các đại biểu tại Phiên họp

Sớm hình thành quỹ nhà ở cho thuê

Nêu quan điểm Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu nêu rõ, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp (UBPLTP) và các cơ quan tham gia thẩm tra nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và nhận thấy nội dung của dự thảo Luật đã thể chế hóa nhiều chủ trương, định hướng của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp; cơ bản đảm bảo tính thống nhất với hệ thống pháp luật và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan; đảm bảo yêu cầu về quốc phòng, an ninh, chuyển đổi số... Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, đủ điều kiện trình Quốc hội.

Bên cạnh đó, UBPLTP đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng, yêu cầu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và Thông báo số 64-TB/VPTW liên quan đến phân loại phát triển nhà ở theo 04 nhóm (nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách) để có các cơ chế, chính sách tương ứng. Có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở. Đồng thời, “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”; “có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân”.

Cần có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nơi ở của Nhân dân

Đặc biệt về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước (Điều 31) Uỷ ban thẩm tra đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở một cách cụ thể, chính xác, hợp lý, nhất là trong nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước, bảo đảm phù hợp với mục tiêu của chính sách là giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng có khó khăn về nhà ở và tiết kiệm nguồn lực của ngân sách nhà nước.

Đối với nhóm đối tượng “có nhu cầu thuê nhà ở”, đề nghị cân nhắc chỉ nên được xem xét trong trường hợp dư thừa nguồn cung sau khi đã bố trí cho nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở trong những thời điểm nhất định; không nên xác định là một đối tượng “đương nhiên” được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở tại Chương IV của dự thảo Luật.

Báo cáo thẩm tra cũng nêu ý kiến của Thường trực Ủy ban Văn hóa và xã hội đề nghị làm rõ nguyên tắc, phương pháp xác định và khung giá thuê nhà ở tại Điều 37 (đối với nguồn vốn Quỹ nhà ở) và Điều 43 (đối với nguồn vốn tư nhân), bảo đảm sự cân bằng giữa khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp với tỷ suất lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư. Bổ sung cơ chế giám sát thực hiện, bảo đảm khung giá phản ánh điều kiện thị trường nhưng không làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng dự thảo mới chỉ quy định về hình thức đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, chưa có hình thức tạo lập nhà ở khác. Trong khi đó theo quy định tại khoản 1 Điều 18 của Nghị định số 302/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định về hình thức, thủ tục đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở, nhà ở xã hội của Quỹ nhà ở quốc gia còn bao gồm nhiều hình thức khác. Như sửa chữa, cải tạo, chuyển đổi công năng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiếp nhận nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở; mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; mua nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường để cho thuê đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động; đặt hàng, tiếp nhận, chuyển giao nhà ở, nhà ở xã hội của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, của tổ chức, cá nhân tự nguyện hỗ trợ, đóng góp; tiếp nhận nhà ở phục vụ tái định cư, tạm cư.