Phát triển nhà ở cho thuê: Hình thành 'tam giác chính sách'

Chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê tại Hà Nội sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất và được bán thương mại 50% quỹ căn.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, để nhà ở cho thuê là giải pháp hướng đến an sinh, Việt Nam cần hình thành “tam giác chính sách” gồm 3 yếu tố: Vốn, quỹ đất và pháp lý. Phóng viên báo Tin tức và Dân tộc đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản về vấn đề này.

Thưa ông, Hà Nội vừa khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê đầu tiên. Đây là bước đi đáng chú ý trong nỗ lực phát triển đa dạng các loại hình nhà ở và mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người dân đô thị. Vậy, theo ông, vì sao thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam thời gian qua chưa phát triển tương xứng với nhu cầu?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản.

Nhà ở cho thuê trước đây chưa phát triển không phải vì người dân không có nhu cầu. Vấn đề là chúng ta chưa có đủ cơ chế để nhà ở cho thuê trở thành một thị trường hấp dẫn đối với Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Thực tế nhiều năm qua, chính sách nhà ở của Việt Nam chủ yếu được thiết kế theo hướng sở hữu nhà ở hơn là tiếp cận nhà ở. Khi nói đến an cư, đa số người dân đều nghĩ đến việc mua nhà. Doanh nghiệp nghĩ đến việc bán nhà, còn nhà ở cho thuê thường chỉ được xem là giải pháp tạm thời.

Trong khi đó, nhà ở cho thuê lại là một bài toán khác. Đây là mô hình cần nguồn vốn đầu tư lớn, nhưng thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài 20 năm, 30 năm hoặc lâu hơn. Vì vậy, nếu đặt lên bàn cân, phần lớn doanh nghiệp sẽ lựa chọn phát triển nhà ở để bán thay vì giữ lại để cho thuê.

Điểm nghẽn lớn nhất là chưa hình thành được một hệ sinh thái đồng bộ cho nhà ở cho thuê. Tôi thường gọi đó là “tam giác chính sách” gồm ba yếu tố: Vốn, quỹ đất và pháp lý.

Thứ nhất là vốn. Nhà ở cho thuê cần nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định. Nhưng tín dụng bất động sản chủ yếu vẫn là vốn ngắn hạn và trung hạn. Điều đó giống như chúng ta muốn xây một cây cầu dài hàng chục kilomet nhưng lại chỉ được cấp vốn cho vài kilomet đầu tiên.

Thứ hai là quỹ đất sạch. Thực tế, giá thuê nhà không chỉ được quyết định bởi chi phí xây dựng. Giá thuê được quyết định từ rất sớm, ngay từ lúc có hay không có quỹ đất sạch. Muốn có nhà ở giá phù hợp thì trước hết phải có quỹ đất với chi phí phù hợp.

Thứ ba là pháp lý dự án. Nhiều năm qua, pháp luật của Việt Nam chủ yếu được thiết kế cho thị trường mua bán và sở hữu nhà ở. Trong khi đó, một thị trường thuê nhà dài hạn cần những quy định riêng về giá thuê, thời hạn thuê, vận hành và bảo vệ quyền lợi của cả người thuê lẫn nhà đầu tư.

Vì vậy, nhà ở cho thuê không thể phát triển bền vững nếu chỉ giải quyết một vấn đề đơn lẻ. Không thể chỉ có đất mà thiếu vốn. Không thể chỉ có vốn mà thiếu pháp lý. Ba yếu tố này phải đi cùng nhau.

Theo ông, các cơ chế, chính sách mới được ban hành thời gian qua đã tháo gỡ được những điểm nghẽn nào để phát triển nhà ở cho thuê?

Các chính sách mới đang làm một việc rất quan trọng: Chuyển từ tư duy hỗ trợ xây nhà sang tư duy hình thành một thị trường nhà ở cho thuê.

Đơn cử tại Thủ đô Hà Nội, lần đầu tiên Hà Nội đang thử xây dựng một thị trường thuê nhà dài hạn thông qua Nghị quyết của HĐND Thành phố ban hành ngày 15/6 về phát triển nhà ở để cho thuê. Đây là lần đầu tiên thành phố có một quy định đồng bộ để hỗ trợ chinh sách nhà ở để cho thuê với nhiều cơ chế khá đồng bộ.

Đối với phần nhà ở cho thuê, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và được hưởng các cơ chế hỗ trợ về hạ tầng. Điều này rất quan trọng bởi giá thuê nhà không được quyết định khi ký hợp đồng thuê, mà được quyết định từ lúc hình thành quỹ đất. Muốn có giá thuê phù hợp thì trước hết phải có chi phí phát triển dự án phù hợp.

Ngoài ra, Hà Nội cũng cho phép chủ đầu tư dành tối đa 50% số lượng căn hộ trong dự án để phát triển nhà ở thương mại và bán theo cơ chế thị trường. Nói một cách dễ hiểu, đây là cơ chế “lấy nhà thương mại nuôi nhà cho thuê”. Nếu không giải được bài toán lợi ích của doanh nghiệp thì rất khó có nguồn cung nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Mô hình mới đang hướng tới việc hình thành một thị trường thuê nhà dài hạn. Nhà nước hỗ trợ đất đai và hạ tầng, doanh nghiệp đầu tư vận hành, còn người dân được tiếp cận chỗ ở với mức giá được kiểm soát và thời hạn thuê ổn định hơn.

Trong giai đoạn này, điều quan trọng nhất có lẽ không phải là ban hành thêm nhiều chính sách mới, mà là tạo ra niềm tin. Người dân phải tin rằng họ có thể thuê được một căn nhà với giá phù hợp, ở vị trí phù hợp và có thể yên tâm sinh sống trong thời gian dài. Phía doanh nghiệp tin rằng, đây là một lĩnh vực có thể đầu tư dài hạn và thu hồi vốn ổn định. Còn chính quyền phải kiên trì với chính sách đủ lâu để thị trường có thời gian hình thành.

Trân trọng cảm ơn chuyên gia!