Phát triển nhà ở tại Trung Quốc - Bài cuối: Hướng tới mô hình quản trị chuyên nghiệp, thông minh

Quần thể các căn hộ tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: THX/TTXVN

Song song với việc hoàn thiện chính sách về niên hạn sử dụng công trình và phát triển thị trường nhà ở cho thuê, Trung Quốc cũng từng bước đổi mới phương thức quản lý, vận hành các khu chung cư theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại và bền vững.

Trọng tâm của quá trình này là nâng cao hiệu quả quản trị, bảo đảm chất lượng dịch vụ, duy trì an toàn công trình, cải thiện môi trường sống và tăng cường vai trò của cư dân trong quản lý cộng đồng. 

Theo Quy chế quản lý chất lượng công trình xây dựng, Biện pháp quản lý bảo hành chất lượng công trình nhà ở, cùng các văn bản của Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn Trung Quốc về tăng cường quản lý an toàn công trình hiện hữu, việc quản lý nhà ở được thực hiện theo vòng đời công trình, kết hợp giữa vận hành, bảo trì, kiểm định và đánh giá an toàn định kỳ, kiểm tra kỹ thuật và đánh giá an toàn theo từng giai đoạn.

Các quy định về bảo hành công trình xây dựng, trách nhiệm của đơn vị xây dựng, đơn vị quản lý và chủ sở hữu được xác định rõ đối với từng hạng mục công trình. Trong quá trình khai thác, các đơn vị quản lý có trách nhiệm tổ chức kiểm tra định kỳ đối với hệ thống kết cấu, điện, nước, phòng cháy chữa cháy, thang máy và các công trình hạ tầng kỹ thuật dùng chung; kịp thời phát hiện và xử lý các nguy cơ mất an toàn trước khi xảy ra sự cố.

Đối với các khu nhà đã đưa vào sử dụng nhiều năm, cơ chế rà soát an toàn được thực hiện theo hướng quản lý chủ động. Các địa phương được yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở hiện hữu, phân loại mức độ rủi ro, lập danh mục công trình cần theo dõi và từng bước hình thành cơ chế quản lý lâu dài thay vì chỉ xử lý khi xảy ra sự cố. 

Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, hoạt động quản lý khu chung cư tại Trung Quốc ngày càng được chuyên nghiệp hóa. Đối với các khu nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê tập trung, công tác vận hành chủ yếu do các doanh nghiệp quản lý bất động sản hoặc doanh nghiệp vận hành nhà ở đảm nhiệm. 

Theo báo cáo của CRIC, xu hướng nổi bật hiện nay là chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng quản lý và dịch vụ. Các doanh nghiệp đầu tư mạnh hơn vào tiêu chuẩn hóa quy trình vận hành, đào tạo nhân lực, xây dựng thương hiệu và ứng dụng công nghệ số trong quản lý tài sản. Năng lực quản trị được coi là yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp thay vì chỉ dựa vào số lượng căn hộ đang quản lý.

Nhiều doanh nghiệp phát triển hệ thống quản lý tập trung, cho phép theo dõi tình trạng vận hành của từng khu nhà, xử lý yêu cầu của cư dân theo thời gian thực, quản lý hợp đồng thuê, thu phí dịch vụ và giám sát chất lượng vận hành thông qua nền tảng số. Việc số hóa quy trình không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý mà còn tăng tính minh bạch và giảm chi phí vận hành. 

Chia sẻ với phóng viên TTXVN tại Trung Quốc, ông Dương Siêu (Yang Chao), người thuê nhà tại quận Thông Châu (Bắc Kinh), cho biết việc thuê nhà hiện nay thuận tiện hơn nhiều nhờ các nền tảng số.

Người thuê có thể xem nhà trực tuyến bằng công nghệ thực tế ảo (VR), tra cứu thông tin khu dân cư, so sánh chất lượng dịch vụ quản lý và lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu mà không cần trực tiếp đến từng địa điểm.

Tuy nhiên, theo ông, áp lực về giá thuê và chi phí phát sinh khi phải chuyển nhà vẫn là những khó khăn lớn đối với nhiều người thuê, đặc biệt tại các đô thị lớn như Bắc Kinh. 

Một điểm đáng chú ý khác trong kinh nghiệm của Trung Quốc là tăng cường sự tham gia của cư dân trong quản lý khu dân cư. Bên cạnh vai trò của chính quyền và doanh nghiệp quản lý, cư dân được khuyến khích tham gia giám sát việc sử dụng quỹ bảo trì, đánh giá chất lượng dịch vụ, phản ánh các vấn đề liên quan đến an toàn công trình, vệ sinh môi trường và các tiện ích công cộng.

Trong các chương trình cải tạo khu dân cư cũ, nhiều địa phương triển khai cơ chế lấy ý kiến cư dân trước khi quyết định phương án đầu tư, thứ tự ưu tiên các hạng mục cải tạo và phương án tổ chức thực hiện. Cách làm này giúp nâng cao tính đồng thuận, hạn chế tranh chấp và tạo điều kiện để người dân cùng tham gia bảo vệ tài sản chung sau khi công trình được nâng cấp. 

Theo các chuyên gia về quản trị đô thị, việc chuyển từ mô hình “chính quyền quyết định” sang mô hình “cư dân cùng tham gia quản trị” là một trong những yếu tố quan trọng giúp nâng cao hiệu quả quản lý khu dân cư trong bối cảnh quy mô đô thị ngày càng lớn. 

Bên cạnh đó, chuyển đổi số đang trở thành xu hướng nổi bật trong quản lý và vận hành chung cư tại Trung Quốc. Các doanh nghiệp quản lý bất động sản và doanh nghiệp vận hành nhà ở cho thuê ngày càng ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), Internet vạn vật (IoT), dữ liệu lớn (Big Data) và điện toán đám mây để nâng cao hiệu quả quản lý.

Một số khu dân cư đã triển khai hệ thống giám sát thiết bị theo thời gian thực, cảnh báo sớm đối với thang máy, hệ thống điện, cấp nước và phòng cháy chữa cháy; kiểm soát ra vào bằng nhận diện khuôn mặt hoặc mã số điện tử; quản lý bãi đỗ xe thông minh; đồng thời cung cấp ứng dụng di động để cư dân phản ánh sự cố, đăng ký dịch vụ và thanh toán trực tuyến. 

Việc ứng dụng công nghệ số không chỉ giúp giảm chi phí vận hành mà còn nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo trải nghiệm thuận tiện hơn cho cư dân và hỗ trợ doanh nghiệp khai thác dữ liệu để tối ưu hóa hoạt động quản lý. 

Anh Viên Vinh Tân (Yuan Rongxin), người đang thuê nhà tại quận Hải Điện (Bắc Kinh), cho biết việc ứng dụng công nghệ số đã làm thay đổi đáng kể trải nghiệm thuê nhà. Theo anh, hầu hết các dịch vụ đều được tích hợp trên một ứng dụng quản lý, từ thanh toán tiền thuê, điện, nước, đăng ký sửa chữa đến nhận thông báo của ban quản lý và đăng ký khách đến thăm, giúp người thuê nhà không phải thực hiện các thủ tục trực tiếp như trước. 

Đặc biệt, hệ thống kiểm soát ra vào bằng nhận diện khuôn mặt hoặc điện thoại thông minh không chỉ thuận tiện hơn so với sử dụng chìa khóa truyền thống mà còn tăng cường an ninh, hạn chế người lạ tự do ra vào khu dân cư. Khi phát sinh sự cố trong căn hộ, cư dân chỉ cần gửi yêu cầu trên ứng dụng, đơn vị quản lý sẽ tiếp nhận, phân công xử lý và cập nhật tiến độ theo thời gian thực. 

Anh Viên Vinh Tân cho rằng điều khiến anh hài lòng nhất không phải chỉ là các thiết bị thông minh mà là cách công nghệ giúp việc quản lý trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Mọi thông tin về thanh toán, yêu cầu sửa chữa và lịch sử xử lý đều được lưu trữ trên hệ thống, giúp cư dân dễ dàng theo dõi, đồng thời giảm đáng kể các tranh chấp hoặc sai sót trong quá trình quản lý.

Theo anh, chuyển đổi số không chỉ nâng cao hiệu quả vận hành của đơn vị quản lý mà còn mang lại cho người thuê nhà cảm giác thuận tiện, an toàn và yên tâm hơn trong cuộc sống hằng ngày. 

Từ kinh nghiệm của Trung Quốc có thể thấy, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt mà còn là một cấu phần của chiến lược phát triển đô thị và thị trường bất động sản dài hạn. 

Ba kinh nghiệm nổi bật là xây dựng hệ thống nhà ở cho thuê nhiều phân khúc phù hợp với từng nhóm đối tượng; phát huy vai trò dẫn dắt của doanh nghiệp nhà nước trong phát triển nhà ở bảo đảm đồng thời khuyến khích doanh nghiệp thị trường tham gia quản lý, vận hành; và chuyển trọng tâm cạnh tranh từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng dịch vụ, quản trị tài sản và ứng dụng công nghệ.

Cách tiếp cận này không chỉ góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở mà còn từng bước hình thành một thị trường cho thuê chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững, đáp ứng yêu cầu của quá trình đô thị hóa và sự dịch chuyển dân cư trong giai đoạn phát triển mới của Trung Quốc. 

Quản lý khu chung cư không chỉ là vấn đề vận hành kỹ thuật mà đang chuyển sang mô hình quản trị tổng hợp, kết hợp giữa quản lý công trình, quản lý dịch vụ và quản lý cộng đồng.

Việc xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể tham gia, xây dựng cơ chế kiểm tra an toàn thường xuyên, chuyên nghiệp hóa doanh nghiệp quản lý, tăng cường sự tham gia của cư dân và đẩy mạnh chuyển đổi số đã góp phần nâng cao chất lượng quản lý khu dân cư, kéo dài tuổi thọ công trình và cải thiện chất lượng sống của người dân.

Đây cũng là nền tảng để Trung Quốc tiếp tục triển khai các chính sách xây dựng khu dân cư thông minh, xanh và thích ứng với quá trình già hóa dân số.