Phát triển nhà ở xã hội cần chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi

Cần giảm thiểu quy trình, thủ tục đầu tư, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

PV: Mặc dù nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) cho người có thu nhập thấp, song hiện nay nguồn cung NƠXH vẫn đang rất thiếu, chưa đáp ứng nhu cầu của người dân. Theo ông đâu là tồn tại, hạn chế và vướng mắc trong phát triển NƠXH hiện nay?

TS. Cấn Văn Lực

TS. Cấn Văn Lực: Như chúng ta đã biết, sau khi Chính phủ đồng ý cấp gói tín dụng quy mô 120 nghìn tỷ đồng để cho vay phát triển các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ; lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết tham gia xây dựng các dự án cho phân khúc này.

Tuy nhiên, công tác phát triển NƠXH còn tồn tại khá nhiều khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, chúng ta chưa có quan điểm nhất quán về cách hiểu, cách tiếp cận. Hiện nay, chúng ta mới chỉ hiểu NƠXH chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; hoạt động còn mang tính “từ thiện”.

Còn về cơ chế, chính sách, cũng chưa có cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong phát triển NƠXH. Vai trò, quyền lợi và trách nhiệm của các chủ thể liên quan (nhà nước, người dân và doanh nghiệp…) cũng chưa rõ ràng, thiếu nhất quán, nên mỗi địa phương tiến hành một kiểu, có địa phương thừa, có địa phương thiếu.

Hiện nay, công tác phát triển NƠXH đang liên quan đến 6 luật (gồm: Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản…) và nhiều văn bản dưới luật; cùng với đó, quy trình, thủ tục phức tạp hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại (việc hoàn thành cấp phép dự án NƠXH phải mất từ 3 - 5 năm); trình tự, thủ tục làm dự án rất khác nhau…, điều này chưa tạo ra sự hấp dẫn đối với các doanh nghiệp.

Đặc biệt, tình trạng vừa thiếu vừa thừa quỹ đất phát triển NƠXH còn xảy ra tại nhiều tỉnh, thành. Nhận thức và trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp còn chưa đồng bộ, thống nhất; khâu đền bù, giải phóng mặt bằng luôn khó khăn, thậm chí bế tắc.

PV: Theo ông, để đạt được mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH theo đề án Thủ tướng Chính phủ đã ban hành, cần có giải pháp gì?

TS. Cấn Văn Lực: Tôi cho rằng, cần quán triệt, thống nhất quan điểm, coi đây là chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội, chứ không chỉ mang tính “từ thiện”. Theo đó, cần có một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản. Về đối tượng được mua NƠXH, nên mở rộng hơn sang cả đối tượng có mức thu nhập trung bình thấp. NƠXH dành cho cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê.

Dự án nhà ở xã hội khó tiếp cận nguồn vốn

"Mặc dù nhà nước đã có những chính sách dành cho phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), song nguồn vốn tài trợ cho phân khúc này rất thiếu bền vững. Hiện nay, đa số các dự án NƠXH được đầu tư xây dựng chủ yếu bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện thì khó tiếp cận nguồn vốn vay; điều kiện - thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung NƠXH thì rất lớn" - TS. Cấn Văn Lực.

Chúng ta cũng cần tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho NƠXH. Cần khắc phục tình trạng trục lợi chính sách; làm tốt hơn công tác khảo sát/đánh giá thực trạng, phân tích và dự báo về nhu cầu NƠXH. Về thể chế, khung pháp lý, cần ban hành nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển NƠXH; quy định mức lợi nhuận tối đa phù hợp hơn; rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm; giảm thiểu quy trình, thủ tục đầu tư cũng như điều kiện tiếp cận NƠXH.

Chúng ta không nên quy định cứng nhắc về thời hạn cho vay mua NƠXH tối thiểu. Cần bổ sung quy định về quy chuẩn diện tích và giá bán (áp dụng giá trần). Các nội dung quan trọng trong các nghị quyết, đề án về phát triển NƠXH cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đồng thời, cần có cơ quan đầu mối, chủ trì về phát triển NƠXH.

Về phía cơ quan nhà nước, Chính phủ cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong khâu quy hoạch, thủ tục xét duyệt và phê duyệt quỹ đất gắn quy hoạch, đánh giá phát triển NƠXH với quy hoạch, đánh giá kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm của địa phương. Cần có cơ chế, giải pháp cụ thể để rút ngắn các khâu từ lập, phê duyệt dự án NƠXH, thủ tục đầu tư xây dựng, giao đất, cho doanh nghiệp thuê đất, khâu giải phóng mặt bằng…

PV: Câu chuyện về vốn để phát triển NƠXH được rất nhiều doanh nghiệp, các chuyên gia, nhà quản lý nêu ra tại các hội thảo, diễn đàn. Vậy theo ông, giải pháp về vấn đề nguồn vốn nên thực hiện theo cơ chế nào?

TS. Cấn Văn Lực: Theo tôi, chúng ta cần quyết liệt tạo lập nguồn vốn bền vững để phát triển NƠXH. Cần tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay. Có thể thành lập quỹ phát triển NƠXH gồm: Nguồn tiền thu từ quỹ đất cho NƠXH; vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu chính phủ/chính quyền địa phương...

Về cơ cấu tín dụng cho vay phát triển NƠXH, theo tôi có thể thực hiện theo cơ chế 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà để khuyến khích, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê. Tuy nhiên, vấn đề này phải được thực hiện theo quy hoạch, thiết kế chuẩn.

Đặc biệt, cần triển khai ngay các giải pháp ngăn ngừa các hành vi trục lợi chính sách NOXH; tăng tính công khai, minh bạch; đơn giản hóa hơn tiêu chí thụ hưởng, quy trình - thủ tục; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, quy trình giải quyết có hướng dẫn, thời hạn cụ thể. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, giám sát; vai trò của cơ quan chủ trì; công tác phối hợp giữa các bên liên quan cần tốt hơn…

PV: Xin cảm ơn ông!

Sẽ cắt giảm điều kiện cho các đối tượng mua nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng được Chính phủ giao nhiệm vụ xây dựng hoàn thiện Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp thứ 6 tháng 10/2023 tới đây. Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, rất nhiều nội dung các đại biểu, chuyên gia kinh tế quan tâm đều nằm trong Luật này. Trong đó, có điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH).

Theo đó, trong Luật sửa đổi sẽ theo xu hướng cắt giảm điều kiện cho các nhóm đối tượng thụ hưởng. Ông Hưng lấy ví dụ hiện nay, các nhóm đối tượng này để mua được NƠXH phải đảm bảo 3 điều kiện: thứ nhất về nhà ở, không có nhà hoặc diện tích nhà dưới 10m2. Thứ hai, về thu nhập dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Thứ 3, điều kiện về cư trú - tức là người mua phải cư trú tối thiểu từ 1 năm trở lên tại địa phương có dự án nhà xã hội.

Cùng đó, trong dự thảo Luật sửa đổi tới đây cũng sẽ cắt giảm điều kiện, ví dụ với người muốn thuê chỉ cần có điều kiện là một trong nhóm các đối tượng được thụ hưởng. Còn đối với các trường hợp mua hoặc thuê mua thì giảm bớt điều kiện về cư trú. Một nội dung được nhiều người quan tâm là nhà ở xác định tại đâu, ông Hưng cho biết, trong Luật sửa đổi cũng chỉ rõ, chỉ cần người dân không có nhà ở trên địa bàn tỉnh/thành phố mà người đó dự kiến mua, còn địa bàn khác không tính.

Tuấn Nguyễn