Phí bảo trì nhà chung cư: Vẫn chưa có hồi kết

Một khu chung cư trên đường Trần Duy Hưng. Ảnh: Thanh Hải

Quan điểm chưa nhất quán

Ông Nguyễn Hữu Thịnh, trú tại chung cư 54 Hạ Đình (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, việc thu phí bảo trì nhà chung cư không nhất thiết phải thực hiện trước khi cư dân vào ở. Vì thực tế, các tòa nhà chung cư mới đưa vào sử dụng thì việc bảo trì gần như không có, mà phải sau 3 – 5 năm mới cần phải sửa chữa. “Theo tôi, đối với phần diện tích sử dụng chung, nếu cần bảo trì hạng mục nào, chi phí bao nhiêu, các hộ gia đình họp nhau lại để cùng đóng góp, không nhất thiết phải thu phí bảo trì nhà chung cư ngay khi người dân đến ở” – ông Thịnh cho hay.

Anh Nguyễn Minh, trú tại tòa nhà N10, Khu đô thị Đồng Tàu (Hoàng Mai, Hà Nội) lại đồng tình với việc thu phí bảo trì nhà chung cư khi có cư dân đến ở. “Sau khoảng gần 10 năm đưa vào vận hành, tòa nhà đã có nhiều hạng mục cần sửa chữa.Vì không có nguồn quỹ dự phòng, mỗi khi cần sửa chữa gì là Ban quản trị phải đến từng nhà để thu tiền, nhưng có những hạng mục chi phí không lớn nên việc đi thu như vậy rất bất tiện” – anh Minh nói.

Mặc dù có nhiều ý kiến trái chiều về việc nên hay không nên thu phí bảo trì nhà chung cư (2% theo Quy định của Luật Nhà ở 2014 - PV). Nhưng trên thực tế, thời gian qua vấn đề quản lý, sử dụng nguồn quỹ này đã dẫn đến những tranh chấp xảy ra giữa cư dân, Ban quản trị tòa nhà với chủ đầu tư và tranh chấp giữa chính cư dân với Ban quản trị tòa nhà.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư năm 2019. Chỉ tính riêng tại Hà Nội, qua kiểm tra tại 574 dự án chung cư, bao gồm cả chung cư thương mại và chung cư tái định cư, có đến hơn một nửa số dự án xảy ra tình trạng các chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì. Trong đó, dự án chung cư thương mại chiếm số lượng lớn nhất với 254/492 dự án được tiến hành kiểm tra (chiếm 52%), chung cư tái định cư có 33/82 dự án được kiểm tra (chiếm 40%).

Tại khoản 1, Điều 36 quy định chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Khoản 2, cũng quy định người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: Nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, có tình trạng chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban quản trị, dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao sang cho Ban quản trị.

Ứng dụng công nghệ 4.0 trong quản trị

Tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư như sau:

Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này. Chủ đầu tư phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyên Chí Dũng cho biết, thực tế mô hình phát triển nhà chung cư chia làm 2 giai đoạn: Trước và sau khi có Luật Nhà ở. Ở thời điểm trước khi Luật Nhà ở 2014 được ban hành, các chủ đầu tư được phép thu tiền và vận hành quỹ bảo trì 2%, nên hầu hết việc vi phạm trong quản lý, sử dụng phí bảo trì đều xuất phát từ các dự án được đưa vào sử dụng trước khi luật được ban hành.

“Mô hình chủ đầu tư quản lý, sử dụng quỹ bảo trì đã bộc lộ những khiếm khuyết, do chủ đầu tư trong quá trình vận hành chưa có tính chuyên nghiệp. Vì vậy, khi Luật Nhà ở được ban hành đã áp dụng kinh nghiệm quản lý của nhiều nước trên thế giới, đó là hình thành Ban quản trị nhà chung cư để giúp cho cư dân quản lý, vận hành nguồn kinh phí này” – ông Nguyễn Chí Dũng cho hay.

Theo Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam Phạm Thanh Tùng, Việt Nam đang ở thời kỳ kinh tế thị trường, nhưng lại “bỏ quên” khái niệm “hàng hóa” đối với sản phẩm nhà chung cư. Thực tế, nhà chung cư là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt, gắn kết cộng đồng cư dân với nhau. Đã là hàng hóa phải có bảo hành, một sản phẩm hàng hóa sau thời gian sử dụng xuống cấp mới cần sửa chữa, nhưng trong thời gian qua chúng ta quá tập trung vào vấn đề bảo trì mà không chú ý đến bảo hành, nên đã dẫn đến việc cho phép các chủ đầu tư thu phí bảo trì ngay khi cư dân đến ở.

“Quản lý nhà chung cư như quản lý một xã hội thu nhỏ. Hiện nay, Chính phủ đang phấn đấu xây dựng các đô thị thông minh, nên có thể áp dụng ngay mục tiêu này để xây dựng chung cư thông minh, thông qua công nghệ 4.0 vào công tác quản trị nhà chung cư. Nếu như làm được điều đó sẽ minh bạch mọi vấn đề trong quản lý, Nhà nước cũng không phải mất thời gian, tiền của để can thiệp vào việc này” – ông Phạm Thanh Tùng nhìn nhận.

Những tranh chấp về quỹ bảo trì nhà chung cư trong thời gian qua là do những quy định của pháp luật chưa đầy đủ. Ngoài ra, do một số chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án nên chỉ chú trọng đến lợi nhuận thu được, chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà

Doãn Thành