Qua thời được coi là 'tiêu sản', chung cư thành nơi tích sản
Nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ.
Chung cư từ "tiêu sản" trở thành nơi tích sản khi giá tăng vọt
Tỷ suất lợi nhuận chung cư cao hàng đầu thị trường
Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng loại hình nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ để bán đã ghi nhận sức quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua.
Cũng trong năm qua, thị trường căn hộ bắt đầu được xem là một loại tài sản tích trữ. Theo bà Hằng, nếu trước đây người mua căn hộ đơn thuần là để ở hoặc đầu tư cho thuê, thì hiện nay họ còn kỳ vọng thêm vào sự tăng giá của căn hộ.
“Kỳ vọng này hoàn toàn có tính hiện thực khi nó có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê cho tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố đứng ở mức cao, căn hộ lại trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư đã hướng nhiều sự quan tâm”, bà Hằng nói.
Báo cáo mới đây của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng đưa ra nhận định tương tự. Đơn vị này cho biết năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán. Ngoài phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư trở thành loại hình đầu tư với tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%.
Đầu tư chung cư thực tế chỉ xuất hiện gần đây, khi căn hộ tăng giá mạnh. Trước năm 2020, giá chung cư Hà Nội hầu như đi ngang, thậm chí được xem là tiêu sản và giảm giá qua từng năm sử dụng.
Trong báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết phần lớn rổ hàng chung cư mới ra mắt năm ngoái có giá từ 50 triệu đồng/m2. Riêng quý IV/2024, tỷ trọng phân khúc hạng sang đạt gần 27%, tăng hơn 20% so cùng kỳ.
Đặc biệt, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm chung cư có giá trên 80 triệu đồng/m2 ra mắt trong 2024. Số lượng này cao gấp 3 lần so với 2023, cho thấy phân khúc đắt tiền ngày càng áp đảo nguồn cung mới.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới đến từ các đại đô thị miền Bắc, còn miền Nam và miền Trung chiếm lần lượt 29% và 11%. Đến cuối năm, nguồn cung ra mắt ở phía Nam tăng đáng kể, song vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng của phía Bắc.
Tương tự, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết thị trường Hà Nội chỉ có một dự án có giá tầm trung mở bán ở huyện Thạch Thất. Còn lại chủ yếu là phân khúc cao cấp đến từ các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm với mặt bằng giá 72 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 36% theo năm.
Tại TP.HCM, hơn 70% nguồn cung mới trong năm cũng là phân khúc cao cấp đến hạng sang. Nhiều dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã tăng giá 10-40% so với giai đoạn trước đó.
Việc căn hộ chung cư tăng giá, trở thành tài sản tích trữ đã mang lại lợi nhuận không nhỏ cho một nhóm nhà đầu tư trên thị trường. Song điều này cũng dẫn đến tình trạng phân khúc nhà ở giá bình dân ngày càng khan hiếm, loại dưới 50 triệu đồng/m2, gần như "tuyệt chủng".
Năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán.
Đà tăng giá như năm 2024 sẽ không còn
Bước sang năm 2025, đơn vị CBRE ước tính có khoảng 31.000 căn hộ mở bán mới, song đà tăng giá tương tự giai đoạn 2024 sẽ không còn, thay vào đó, mức tăng trưởng sẽ ổn định hơn, dự kiến trung bình 6-8% mỗi năm.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cũng cho rằng chung cư Hà Nội đã tăng giá quá cao trong năm 2024, khoảng 50-60%, đà tăng tương tự sẽ không thể tiếp diễn trong năm 2025.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ bày tỏ phân khúc chung cư không có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư vì giá quá cao.
“Chung cư Hà Nội vẫn có thanh khoản, vì nguồn cung hạn chế, nhu cầu lại lớn. Nhưng chung cư chỉ còn hợp cho những người có nhu cầu ở, còn đầu tư sẽ không hiệu quả, thậm chí nhà đầu tư sẽ mắc kẹt", ông nhận định
Còn bà Đỗ Thu Hằng cho hay với những diễn biến của năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội nhiều khả năng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô.
Trong đó, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Nếu trước kia các chủ đầu tư chỉ cần có vốn, có dự án là có thể tham gia vào thị trường, giờ đây, các chủ đầu tư phải xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mới có thể phát triển dự án.
Ngoài ra, điểm khác của thị trường lần này là sự tham gia trực diện của các nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, thời gian trước đó, các nhà đầu tư nước ngoài phần lớn ở vị thế tìm hiểu thị trường. Còn hiện tại, họ tham gia sâu hơn, thông qua hoạt động hợp tác đầu tư và bắt tay với các chủ đầu tư lớn trong nước để phát triển dự án. Việc này được kỳ vọng sẽ khắc phục yếu điểm trước đó của thị trường về huy động vốn nước ngoài. Tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn.
