Quản lý hoạt động môi giới bất động sản

Cùng với sự “nóng lên” của thị trường bất động sản (BĐS), thời gian qua, số lượng sàn giao dịch, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS trên địa bàn tỉnh tăng nhanh. Tuy nhiên, theo thống kê của Sở Xây dựng, hiện nay toàn tỉnh mới chỉ có 9 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động. Hầu hết các sàn giao dịch có quy mô nhỏ, tính chuyên nghiệp chưa cao, năng lực tài chính thấp, chuyên môn của đội ngũ nhân sự hạn chế, chưa chú trọng xây dựng tiêu chuẩn, trình độ quản lý và cung cấp dịch vụ chất lượng. Đáng chú ý là các sàn chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS, chưa có báo cáo thông tin về tình hình giao dịch, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi giao dịch.

Số lượng sàn giao dịch, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS trên địa bàn tỉnh tăng nhanh cùng với sự phát triển của thị trường BĐS (Ảnh minh họa)

Hiện nay, việc quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS tồn tại một số hạn chế. Trong đó, qua hơn 6 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã phát sinh một số vướng mắc, tồn tại hạn chế về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS… Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định của pháp luật. Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS, cơ quan quản lý nhà nước gặp nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra; tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước...

Anh Nguyễn Văn Hùng ở thị trấn Văn Giang (Văn Giang) cho biết: Tại huyện Văn Giang hiện có rất nhiều dự án hạ tầng lớn đang triển khai, tác động nhiều đến thị trường BĐS. Do vậy, hoạt động môi giới BĐS không được quản lý tốt rất dễ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp liên quan an ninh trật tự, nảy sinh những tranh chấp pháp lý sau này. Hiện nay, tình trạng “ăn theo” dự án đang diễn ra khá phổ biến. Một số đối tượng đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật tạo ra những cơn “sốt đất ảo” ở những khu vực kế cận khu quy hoạch dự án để tổ chức thực hiện phân lô, tách thửa đất nông nghiệp trái quy định rồi rao bán khắp nơi khiến người mua cả tin bị thiệt thòi.

Thường xuyên quan tâm, cập nhật các thông tin liên quan đến thị trường BĐS tại địa phương, bà Nguyễn Thị Thúy ở xã Bảo Khê (thành phố Hưng Yên) cho biết: Thực tế những đợt “sốt đất” tại địa phương gần đây đều do tác động không nhỏ từ những người môi giới BĐS “tay ngang”, không có chứng chỉ hành nghề, hoạt động tự do gây nhiễu loạn thị trường.

Bên cạnh đó, các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS còn một số bất cập, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh. Theo đó, để thành lập sàn giao dịch BĐS chỉ cần có ít nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề (CCHN), không quy định về năng lực tài chính (vốn điều lệ), quy trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này. Như vậy, chỉ cần có 2 người có CCHN là có thể “bao trọn” cho hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại. Đây là nguyên nhân dẫn đến có 90% số cá nhân môi giới BĐS không có kiến thức căn bản của người làm môi giới. Ngoài ra, còn một bộ phận không nhỏ môi giới tự phát, không chuyên, không có chứng chỉ hành nghề, là một trong những tác nhân làm “méo mó” thị trường BĐS.

Ngày 28.1.2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP (Nghị định số 16) quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng, thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27.11. 2017 và Nghị định số 21/2020/NĐ-CP ngày 17.2.2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Theo đó, Nghị định số 16 quy định các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định; tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS làm sai lệch nội dung chứng chỉ; cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS bị phạt từ 40-60 triệu đồng (Điều 59). Ngoài ra, mức phạt cao nhất là 200-250 triệu đồng áp dụng đối với hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS mà mình môi giới; BĐS được đưa lên sàn giao dịch BĐS nhưng không đủ điều kiện theo quy định.

Để hoạt động thị trường BĐS ổn định, ngoài việc cần áp dụng nghiêm các quy định xử phạt của Nghị định số 16, cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát buộc nhân sự gia nhập vào lĩnh vực tư vấn BĐS phải đáp ứng được các điều kiện quy định; xử lý nghiêm đối với các sàn hay trung tâm môi giới BĐS đang hoạt động “ngoài luồng”, không bảo đảm các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh, môi giới BĐS.

Phạm Đăng