Quản lý phí bảo trì chung cư là vấn đề cực 'nóng bỏng', có nơi là tranh chấp!

Thanh tra Bộ Xây dựng mới đây công bố nội dung thanh tra về vấn đề sử dụng quỹ bảo trì tại 15 chung cư. Kết quả cho thấy, nhiều chủ đầu tư có dấu hiệu chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc trây ì không trả cho Ban quản lý tòa nhà, thậm chí, có chủ đầu tư còn mang tiền đi gửi ngân hàng không thời hạn để nhận lãi.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho rằng, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì người dân khi mua chung cư sẽ phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng mua căn hộ để làm quỹ bảo trì chung cư.

Sau khi bàn giao và đi vào hoạt động, các cư dân bầu ra Ban quản trị, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ số tiền này cho Ban quản trị mới để phục vụ cho việc bảo trì các hạng mục của tòa nhà. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay nhiều nơi các chủ đầu tư đang cố tình gây khó khăn, trây ì kéo dài thời gian, trì hoãn việc bàn giao khoản tiền này dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện kéo dài mà không giải quyết được dứt điểm được vấn đề. Quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư là vấn đề cực “nóng bỏng”, gây nhiều tranh cãi, có nơi là tranh chấp trong các tòa nhà chung cư.

Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật.

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Liên quan đến việc chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị, Điều 37 Nghị định 30/2021 đã quy định cụ thể thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì.

Theo đó, đối với trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì khi chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu của cư dân thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh.

Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì.

Nhiều vụ việc tranh chấp đã xảy ra giữa cư dân với các chủ đầu tư dự án bất động sản liên quan đến vấn đề quản lý quỹ bảo trì chung cư.

Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Luật sư Diệp Năng Bình cũng nhấn mạnh, trước đây chúng ta chưa có chế tài cứng rắn cũng như trình tự thủ tục cưỡng chế với hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư. Ví dụ như Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý, công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở thì chỉ phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư. Do đó, không đủ sức răn đe với các hành vi chiếm dụng như vậy. Giờ đây, khi Nghị định 30/2021 đã có hiệu lực chắc chắn sẽ hạn chế việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.

Xuân Hinh