Quản lý thuế theo hướng bao quát được hết nguồn thu
Cục Thuế TP Hồ Chí Minh vừa trình UBND thành phố về kế hoạch chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách, kế hoạch thu thuế một số lĩnh vực, trong đó có các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà; cho thuê căn hộ, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại chung cư.
Lãnh đạo Cục Thuế trực tiếp chỉ đạo công tác hỗ trợ quyết toán thuế.
Cục Thuế TP Hồ Chí Minh vừa trình UBND thành phố về kế hoạch chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách, kế hoạch thu thuế một số lĩnh vực, trong đó có các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà; cho thuê căn hộ, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại chung cư.
Theo quan điểm của cơ quan này, trên thực tế đã phát sinh việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở mà đưa vào kinh doanh dịch vụ cho thuê chỗ ở, thuê làm văn phòng. Điều này đã đặt ra những yêu cầu về quản lý đối tượng nộp thuế mới, mà nếu bỏ qua không thu sẽ dẫn đến làm thất thoát một khoản thuế cho ngân sách, đồng thời làm mất đi tính công bằng của hoạt động thu ngân sách nhà nước (NSNN).
Để khắc phục tình trạng nêu trên, tại kế hoạch trình UBND thành phố, Cục Thuế TP Hồ Chí Minh đề xuất thí điểm thực hiện quản lý thu thuế trong hoạt động cho thuê căn hộ tại các chung cư, cao ốc. Đối tượng được đề xuất thu thuế là các cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, cho thuê nhà ở, cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các chung cư; các cá nhân tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư; cá nhân, tổ chức cho thuê văn phòng. Cơ quan Thuế thành phố cũng đề xuất kèm theo các biện pháp chống thất thoát qua quản lý công tác cho thuê, thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động quản lý đất đai và kinh doanh bất động sản, đồng thời đề nghị rà soát những trường hợp thuê đất để có chế độ thu đúng quy định.
Theo đề xuất của Cục Thuế TP Hồ Chí Minh, thành phố sẽ thí điểm thực hiện tại một số chung cư thuộc địa bàn quận 11, như: Chung cư Res 11 (phường 3); khu nhà ở thương mại Thuận Việt, cao ốc Bảo Gia, chung cư 70 Lữ Gia (phường 15); cao ốc Khải Hoàn (phường 5). Nếu được thông qua, Cục Thuế thành phố sẽ làm việc với các ban quản trị chung cư, và hướng dẫn các hộ, cá nhân cho thuê lập hồ sơ đăng ký thuế, kê khai thuế; hướng dẫn cách thức nộp tờ khai, nộp thuế theo phương thức điện tử; giải đáp các vướng mắc của người nộp thuế. Ngoài ra, cơ quan thuế cũng sẽ xác định căn cứ giá cho thuê thực tế và giá theo kê khai nộp thuế của các căn hộ, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, cho thuê văn phòng để có mức thuế hợp lý.
Mới đây, Tổng cục Thuế cho biết, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất muốn giảm giá nhà, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 đến 20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu NSNN và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho NSNN, cần đánh thuế bất động sản. Tổng cục Thuế cũng cho biết, đã có ý kiến cho rằng, ngoài đóng góp vào ngân sách, chính sách thuế phải đạt được mục tiêu là điều tiết, định hướng tiêu dùng và chống đầu cơ, nhưng với cách thu như hiện nay, thuế chuyển nhượng BĐS chưa đạt được mục tiêu này. Bản chất của thuế chuyển nhượng BĐS là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức là lợi nhuận mà NĐT thu được. Tuy nhiên, hiện nay cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm méo mó chính sách”.
Về vấn đề này, quan điểm của Tổng cục Thuế nhất quán rằng, hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ. Hệ thống ấy bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác (như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...). Các chính sách thu này đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản, từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản tiết kiệm, hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ bất động sản, sử dụng lãng phí đất đai.
Để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành, địa phương, vì vậy, cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để bảo đảm tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030. Trước đây, Luật Thuế TNCN số 04/2007/QH12 quy định cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Thực tế thực hiện đã gặp rất nhiều vướng mắc như không có căn cứ để xác định giá mua và các chi phí liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhất là đối với bất động sản hình thành từ lâu không có hồ sơ, căn cứ chứng minh giá vốn, bất động sản được cho, tặng, thừa kế; việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát; có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện,...
Từ ngày 1-1-2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế bảo đảm minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính. Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Luật Thuế TNDN quy định doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 20% trên thu nhập. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
