Quốc lộ 13 khởi công, bất động sản tăng tốc nhưng không dễ tạo “sóng lớn”

Doanh nghiệp tăng tốc “ra hàng”

Dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến Bình Dương cũ vừa được khởi công trong chuỗi sự kiện chào mừng Quốc khánh 2/9 của TP. Hồ Chí Minh. Được đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), hợp đồng BOT, tuyến đường có tổng chiều dài khoảng 5,9 km, mặt cắt ngang 60 m, 10 - 14 làn xe, trong đó có khoảng 3,75 km đường trên cao quy mô 4 làn xe. Dự án được kỳ vọng tăng năng lực thông hành và cải thiện kết nối cửa ngõ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Thời điểm hạ tầng được triển khai, nguồn cung nhà ở tại khu vực phía Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh cũng gia tăng. Theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, TP. Hồ Chí Minh có 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục đóng góp gần 80% nguồn cung căn hộ mới của toàn thị trường.

Dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 đang được tăng tốc triển khai. Ảnh: Lê Toàn

Ghi nhận thực tế trên hành lang Quốc lộ 13 cho thấy, một số dự án đang được doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường. Đơn cử, tại khu vực Lái Thiêu, dự án Setia Edenia của SP Setia đang được triển khai với quy mô 852 căn hộ và 13 shophouse, gồm 3 tòa tháp cao 27 - 28 tầng.

Ở phân khúc giá cao hơn, The Emerald Boulevard của Tập đoàn Lê Phong cũng đang bổ sung nguồn cung trên trục Quốc lộ 13. Dự án được khởi công từ tháng 1/2026 và chính thức công bố ra thị trường vào tháng 6/2026. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án có quy mô khoảng 1.149 sản phẩm.

Một số dự án đã hiện diện trên thị trường như Monrei Saigon cũng đang tiếp tục triển khai các sản phẩm mới. Dự án có quy mô giai đoạn đầu khoảng 1,8 ha, tổng thể hơn 4,4 ha, với kế hoạch cung cấp khoảng 6.000 sản phẩm. Sản phẩm đang được chào bán trong năm 2026 có mức giá tham khảo khoảng 38 - 45 triệu đồng/m2, tùy dòng căn hộ.

Tín hiệu tích cực, nhưng khó tạo ra “cơn sốt”

Đánh giá về tác động của trục hạ tầng này đối với thị trường bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng, Quốc lộ 13 từ lâu đã là tuyến giao thông huyết mạch của khu vực, đáp ứng nhu cầu dân sinh, thương mại, vận chuyển hàng hóa, phục vụ sản xuất, kinh doanh ở các khu công nghiệp.

Thời gian dài trước đây, đoạn Quốc lộ 13 từ khu vực vòng xoay Phạm Văn Đồng đến ngã tư Bình Phước thường xuyên ùn ứ do đường nhỏ, lượng xe quá lớn, phần nào cản trở sự phát triển của không gian đô thị và bất động sản dọc tuyến. Nhưng hiện nay, “nút thắt” này đang được tháo gỡ, được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển đối với bất động sản khu vực trong giai đoạn tới, đặc biệt là phân khúc căn hộ.

Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển cũng lưu ý, dù thị trường bất động sản được hưởng lợi từ việc nâng cấp hạ tầng, nhưng trong chu kỳ mới, nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn về tác động của hạ tầng. Khi chính sách quản lý đất đai và định hướng phát triển thị trường bất động sản ngày càng hướng tới tính bền vững, không còn nhiều cơ sở để kỳ vọng giá nhà đất tăng vọt chỉ nhờ thông tin hạ tầng.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng nhìn nhận, việc khởi công dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 là tín hiệu tích cực, nhưng khó tạo ra “cơn sốt” ngay. Lợi ích sử dụng của hạ tầng sẽ được cảm nhận rõ hơn khi tiến độ xây dựng đạt mức đáng kể, thậm chí khi toàn tuyến hoàn thiện.

Dưới góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chỉ ra rằng, giữa hạ tầng và bất động sản luôn có mối tương quan mật thiết. Tuy nhiên, thị trường hiện đã “trưởng thành” hơn và nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa mức tăng giá do kỳ vọng đầu cơ với mức tăng xuất phát từ giá trị sử dụng thực.

“Một khu vực đón đầu hạ tầng nhưng thiếu hệ sinh thái đô thị đi kèm thì giá trị tạo ra cho bất động sản sẽ rất hạn chế” - bà Dung nhận định.

Bài toán đầu tư

Trên thực tế, dù bất động sản khu vực dọc Quốc lộ 13 chưa tạo ra những “cơn sóng” lớn như một số khu vực khác, nhưng giá đất nền và căn hộ tại đây đã “âm thầm” tăng trong khoảng 5 năm qua. Hiện một số dự án chung cư mới đang được đưa ra thị trường với mức giá trên 50 triệu đồng/m2.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, những dự án được chào giá 50 - 60 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn đang được định giá trên cơ sở kỳ vọng nhiều hơn. Một phần nguyên nhân đến từ mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh trong năm 2025. Khi giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh được “định vị” ở mức trên 100 triệu đồng/m2, người mua có thể hình thành tâm lý so sánh và cho rằng mức 50 - 60 triệu đồng/m2 tại khu vực Quốc lộ 13 (cách trung tâm 15 - 20 km) vẫn còn thấp. Mức giá này có thể hợp lý với chủ đầu tư, nhưng đã cao hơn nhiều so với mức giá hợp lý thực tế của khu vực.

Từ góc độ nhu cầu, vị chuyên gia này phân tích, định hướng phát triển nhà ở hiện nay vẫn tập trung vào các sản phẩm từ bình dân đến trung cấp, đáp ứng nhu cầu của người dân địa phương và các khu vực lân cận. Với Quốc lộ 13, các căn hộ có giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2 sẽ có khả năng tiếp cận tốt hơn với nhu cầu ở thực, đồng thời, tạo điều kiện để nhà đầu tư khai thác cho thuê và hình thành dòng tiền.

Ngược lại, khi giá bán bị đẩy lên quá cao, khoảng cách giữa giá mua và khả năng chi trả của người thuê sẽ trở thành vấn đề. Đây cũng là yếu tố nhà đầu tư cần tính toán kỹ nếu mục tiêu là nắm giữ dài hạn và khai thác cho thuê.

Theo chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, khi mặt bằng giá chung cư đã phản ánh phần lớn giá trị thực tế và dư địa tăng giá đột biến không còn như trước, bài toán đầu tư cần được tính toán lại. Tỷ suất tiền thuê trên tổng vốn đầu tư ít nhất nên đạt khoảng 2,5 - 3%/năm thì mới có thể xem xét cho mục tiêu đầu tư dài hạn.