Quy định mới về tách thửa đất trồng cây lâu năm: Những điều kiện bắt buộc từ năm 2026

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới nhất, việc tách thửa đất trồng cây lâu năm đang được siết chặt với hàng loạt tiêu chí về pháp lý và hạ tầng kỹ thuật. Quy định này nhằm minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền trái phép và bảo đảm quyền lợi lâu dài cho người sử dụng đất.

Khung pháp lý và định nghĩa về đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024. Đây là loại đất chuyên dùng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng dài, thu hoạch trong nhiều năm như cà phê, chè, điều, sầu riêng hay hồ tiêu. Loại hình đất này chiếm tỷ trọng lớn tại các khu vực trung du, miền núi và Tây Nguyên.

Trong thực tế, nhu cầu tách thửa đất trồng cây lâu năm thường phát sinh khi chủ sở hữu muốn phân chia quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mặc dù pháp luật không cấm việc tách thửa, nhưng người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn khắt khe về diện tích và hạ tầng giao thông.

Điều kiện gì để tách thửa đất nông nghiệp? Ảnh minh họa

Các điều kiện tiên quyết để được phép tách thửa

Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, một thửa đất trồng cây lâu năm chỉ được phép tách khi hội đủ các điều kiện sau:

Giấy chứng nhận hợp pháp: Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương.
Thời hạn sử dụng: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.
Tình trạng tranh chấp: Thửa đất không có tranh chấp hoặc khi có tranh chấp nhưng đã xác định rõ ranh giới, phần diện tích không tranh chấp vẫn có thể được xem xét.
Biện pháp khẩn cấp: Đất không bị kê biên để thi hành án hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời từ cơ quan chức năng.

Bên cạnh đó, một yếu tố then chốt là các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu. Chỉ tiêu này do UBND cấp tỉnh quy định dựa trên đặc thù quy hoạch và quỹ đất của từng địa phương. Trong trường hợp thửa đất được tách để chuyển mục đích sử dụng, phần diện tích mới cũng phải đáp ứng quy định tối thiểu của loại đất sau khi chuyển đổi.

Siết chặt điều kiện lối đi và hạ tầng từ năm 2026

Đáng chú ý, Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 sẽ đưa ra những yêu cầu nghiêm ngặt hơn về hạ tầng giao thông khi tách thửa. Theo khoản 3 Điều 11 của Nghị quyết này, mọi thửa đất sau khi tách bắt buộc phải có lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng hoặc phải được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho lối đi qua bằng văn bản.

Quy định này nhằm giải quyết triệt để tình trạng các thửa đất bị vây bọc, không có lối ra vào, gây khó khăn cho việc canh tác và khai thác. Ngoài ra, việc tách thửa còn phải bảo đảm các yêu cầu về hệ thống cấp, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác theo quy hoạch chung của khu vực. Riêng đối với trường hợp người dân tự nguyện dành một phần diện tích làm lối đi chung, pháp luật cho phép giữ nguyên mục đích sử dụng đất cho phần diện tích này mà không bắt buộc phải chuyển đổi sang đất giao thông.

Lưu ý quan trọng về các trường hợp đặc biệt

Đối với việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu các thửa đất mới không đáp ứng đủ điều kiện về diện tích hoặc kích thước tối thiểu theo quy định của địa phương, cơ quan chức năng sẽ không thực hiện thủ tục tách thửa. Điều này buộc các bên liên quan phải xem xét phương án phân chia bằng giá trị thay vì phân chia hiện vật.

Người dân và các nhà đầu tư cần lưu ý rằng thông tin quy hoạch và diện tích tối thiểu có thể thay đổi tùy theo từng giai đoạn phát triển của địa phương. Do đó, việc xác minh tính pháp lý và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 tại cơ quan quản lý đất đai là bước không thể thiếu trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tách thửa đất trồng cây lâu năm.

Tuệ Nhân