Quy hoạch giãn dân Hà Nội: Di dời 860.000 người và biến động thị trường BĐS

Hà Nội đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc đô thị quy mô lớn với mục tiêu di dời hơn 860.000 người ra khỏi khu vực nội đô lịch sử trong vòng 20 năm tới. Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, đây không chỉ là giải pháp giảm áp lực hạ tầng mà còn là biến số quan trọng làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc cung - cầu của thị trường bất động sản.

Lộ trình di dời dân cư theo hai giai đoạn chiến lược

Kế hoạch tái phân bổ dân cư của thành phố được chia thành hai giai đoạn cụ thể nhằm đảm bảo tính khả thi và ổn định xã hội:

Giai đoạn 2026-2035: Dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người quanh hồ Tây và phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3.
Giai đoạn 2036-2045: Tiếp tục mở rộng di dời với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3.

Việc giãn dân nội đô góp phần làm giảm sức ép nén lên đô thị trung tâm. Ảnh minh họa

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để quá trình này thành công bền vững, Hà Nội cần thực hiện song song việc dịch chuyển các khu chức năng như cơ quan hành chính, trường học, bệnh viện ra vùng ven. Việc tạo lập sinh kế và dịch vụ xã hội tại nơi ở mới là điều kiện tiên quyết để dòng dân cư dịch chuyển tự nhiên.

Sự phân hóa thị trường: Trung tâm tinh lọc, vùng ven mở rộng

Quá trình tái cấu trúc đô thị sẽ tạo ra sự phân hóa sâu sắc giữa hai khu vực chính của thị trường bất động sản Thủ đô:

Khu vực nội đô: Khan hiếm và hạng sang

Tại trung tâm, nguồn cung nhà ở mới sẽ bị hạn chế tối đa. Quỹ đất sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình dịch vụ giá trị cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Điều này thúc đẩy phân khúc nhà ở hạng sang và siêu sang duy trì mặt bằng giá cao do tính chất đắc địa và khan hiếm.

Khu vực vùng ven: Tâm điểm của các đại đô thị

Vùng ven sẽ đóng vai trò là "bể chứa" dân cư chính. Thị trường khu vực này dự kiến xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ với hạ tầng hiện đại. Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, giá căn hộ khó giảm sâu do chi phí đầu vào tăng, thường dao động quanh mức 50 triệu đồng/m² (ngoại trừ nhà ở xã hội).

Vùng ven sẽ là nơi hội tụ chính của dòng dân cư di dời. Ảnh minh họa

Thay đổi chiến lược đầu tư bất động sản

Trong bối cảnh mới, chiến lược đầu tư buộc phải chuyển dịch từ "lướt sóng" ngắn hạn sang tích lũy dài hạn. Các nhà đầu tư cần tập trung vào những khu vực có nhu cầu ở thực, nằm trên trục hạ tầng mới hoặc gần các cụm tiện ích lớn như trường học, bệnh viện.

Tại khu vực trung tâm, phân khúc cao cấp vẫn là kênh trú ẩn an toàn cho nhóm có năng lực tài chính mạnh nhờ khả năng khai thác cho thuê và giữ giá ổn định. Trong khi đó, các địa phương giáp ranh có nền tảng công nghiệp và logistics tốt cũng trở thành lựa chọn tiềm năng khi được hưởng lợi từ dòng vốn di dời.

*Thông tin dự án có thể thay đổi theo các điều chỉnh quy hoạch mới nhất của thành phố. Người mua cần xác minh pháp lý trước khi quyết định giao dịch.

Tuệ Nhân