'Quy hoạch mất nhiều năm, giá đất 3 tháng đã tăng gấp đôi'

Trong 5 năm trở lại đây, nhiều khu vực tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu liên tiếp chìm trong các cơn sốt đất trước những thông tin điều chỉnh quy hoạch hay dự án hạ tầng mới. Đặc biệt, đề án thành lập Thành phố Thủ Đức cũng như các dự án phát triển hạ tầng tại khu vực phía Đông thành phố đã khiến giá bất động sản cả phân khúc nhà ở và đất nền tại quận 2, quận 9, Thủ Đức tăng gấp 2-3 lần so với trước đó.

Zing có cuộc trò chuyện với KTS, chuyên gia về quy hoạch Nguyễn Thu Phong về sự tăng trưởng giá bất động sản tại một số khu vực và câu chuyện về quy hoạch đô thị tại TP.HCM hiện nay. Ông từng là giảng viên Khoa Quy hoạch - Đại học Kiến trúc TP.HCM trong 8 năm và hiện là Tổng giám đốc Công ty CP Kiến trúc Xây dựng Nhà Vui.

Người mua sẵn sàng bỏ qua lý thuyết kinh tế để chạy theo sốt đất

Trước câu hỏi về tốc độ tăng trưởng giá bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua, KTS Nguyễn Thu Phong nhận định mức độ tăng trưởng về giá của bất động sản tăng gấp nhiều lần khả năng dự báo về kinh tế xây dựng của các bản quy hoạch trước đó, khiến quy hoạch vừa được phê duyệt xong đã trở nên lỗi thời.

"Mỗi lần điều chỉnh quy hoạch mất đến vài năm để nghiên cứu và trình bày, trong khi giá đất chỉ cần 3 tháng đã tăng gấp đôi", ông Nguyễn Thu Phong dẫn chứng.

Vị chuyên gia cho rằng đây là một thực tế tréo ngoe mà không phải chính quyền nào cũng có khả năng cải thiện ngay tức khắc.

Một dự án khu đô thị 198 ha tại quận Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Một trong những lý do khác dẫn đến sự tăng trưởng nóng đến mức bất kham của thị trường bất động sản hiện nay là lòng tham của các nhà đầu tư dẫn dắt, khiến thị trường trở nên méo mó.

Ông đánh giá nếu khi không có chế tài và khả năng điều tiết tình trạng này, thị trường sẽ bị phát triển theo lòng tham của nhà đầu tư thay vì giá trị thật sự của bất động sản. Điều đó cho thấy các công cụ quản lý không đi kịp với thị trường.

"Đây là câu trả lời cho tình trạng giá nhà tại TP.HCM không hề tương xứng với cấu trúc thu nhập của người dân so với các quốc gia khác trên thế giới. Không có một quốc gia nào có tỷ trọng giữa giá nhà và đồng lương chênh lệch lớn như chúng ta. Người đầu tư hiện nay sẵn sàng bỏ qua các lý thuyết kinh tế để đầu tư theo cơn sốt của thị trường", KTS Nguyễn Thu Phong nhận xét.

Ông cũng dự báo trong tương lai gần, TP.HCM sẽ phải trả giá đắt nếu không có sự thay đổi trong biện pháp quản lý và phát triển bền vững hơn.

Bên cạnh đó, nhiều khu vực trong thành phố hiện nay vẫn phải xây dựng theo bản quy hoạch đã được đưa ra từ cách đây hơn 10 năm, khiến không còn phù hợp với thực tế.

Ông Phong dẫn chứng, khu đô thị An Phú An Khánh (quận 2) với quy hoạch từ đầu những năm 2000 chỉ cho phép người dân xây dựng công trình tối đa 1 trệt 2 lầu, trong khi với vị trí đắc địa của khu đất hiện nay, việc giới hạn xây 1 trệt 2 lầu hoặc biệt thự 1 trệt 1 lầu là không phù hợp.

"Trên một lô đất trị giá gần 20 tỷ mà người dân chỉ được xây một công trình nhỏ từ 2-3 tỷ đồng thì không tương xứng với cấu trúc vốn đã bỏ ra", ông nói thêm.

Từ Phú Mỹ Hưng nhìn về Thủ Thiêm

Nhìn nhận về việc phát triển những khu đô thị quy mô lớn của thành phố hiện nay, KTS Nguyễn Thu Phong cho rằng KĐT Phú Mỹ Hưng là một ví dụ sinh động và trực quan cho những người hiểu về đô thị Việt Nam.

"Đầu tiên cần có một lời khen rất lớn đối với liên doanh phát triển Phú Mỹ Hưng với sự đầu tư kiên trì, bền vững, bài bản và khoa học. Đây được xem là tấm gương hàng đầu cho việc phát triển đô thị chuẩn mực tại Việt Nam trong 25 năm qua", ông đánh giá.

Theo ông, chủ đầu tư cho thấy sự sáng tạo trong việc phát triển các sản phẩm bất động sản với nhiều quy mô khác nhau, từ phân khúc cho gia đình trẻ cho đến phân khúc cao cấp. Khu đô thị này có thể xem là hình mẫu cho việc xây dựng một môi trường đô thị văn minh với các tiện ích đô thị, công viên công cộng, trung tâm thương mại... và thu hút các dịch vụ hạ tầng xã hội khác kéo về.

KTS Nguyễn Thu Phong, Tổng giám đốc Công ty CP Kiến trúc Xây dựng Nhà Vui. Ảnh: TL.

Mặc dù trong những năm gần đây do hạn chế về hạ tầng kết nối với trung tâm thành phố, khả năng thu hút và tốc độ tăng giá bất động sản của thị trường phía Nam đã có phần lép vế hơn so với khu Đông, bản thân chất lượng nội khu của khu đô thị này vẫn là một hình mẫu rất tốt để học hỏi.

"Về chi tiết có thể chưa hoàn hảo nhưng ở góc nhìn tổng thể, tôi hy vọng có nhiều hơn những nhà phát triển đô thị có tâm và có bản lĩnh để thực hiện các dự án như vậy tại Việt Nam", ông nhận xét.

Quay về với Thủ Thiêm, ông Phong cho rằng đây lại là một câu chuyện khác và đòi hỏi cái tầm nhìn lớn hơn rất nhiều so với Phú Mỹ Hưng.

"Thủ Thiêm là vùng đất mà chúng ta có rất nhiều kỳ vọng và sự yêu mến với vị trí trung tâm đắc địa, vai trò kết nối giữa khu trung tâm cũ và trung tâm mới của thành phố càng lúc càng quan trọng của nó", vị chuyên gia nói.

Tại khu vực lõi với diện tích không lớn, chỉ khoảng 700-900 ha chưa tính hệ thống hạ tầng giao thông, Thủ Thiêm còn một số khu đất đang được đấu giá để thu hút các dự án mới. Hiện nay, khu vực vùng biên kết nối với quận 2 hiện hữu đã có sự phát triển khá rực rỡ với mạng lưới giao thông hoàn thiện nên trong tương lai không xa, Thủ Thiêm sẽ trở thành trung tâm mới với những công trình tầm cỡ và kết nối giao thông hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, chính vì sở hữu vị thế đắc địa nên Thủ Thiêm cũng chịu nhiều sức ép. Thứ nhất là về chức năng phát triển, thứ hai là việc phải tận dụng các lợi thế của khu vực.

Theo quan sát, ông đánh giá các chủ đầu tư hiện nay đang có mặt tại Thủ Thiêm đều là những đơn vị tầm cỡ với những sản phẩm bất động sản khá chất lượng. Chỉ tiếc rằng trong những năm qua, Thủ Thiêm đã phát triển hơi chậm so với những gì thành phố kỳ vọng.

Trong viễn cảnh tương lai, khi nền kinh tế toàn cầu bình ổn, dòng vốn FDI, các nhà đầu tư trong nước mạnh dạn trở lại và các giấy phép, thủ tục đầu tư được khơi thông thì Thủ Thiêm sẽ nhanh chóng trở nên đẹp đẽ.

Phát triển Thủ Thiêm thành đô thị hỗn hợp

Chuyên gia về quy hoạch chia sẻ điều ông quan tâm lúc này là các công trình công cộng, công trình đầu tư công của Thành phố tại Thủ Thiêm như bảo tàng, quảng trường, công viên, cầu đi bộ, nhà hát, trung tâm triển lãm, khu tài chính... Đây là những công trình tạo nên chất lượng đô thị mà người dân TP.HCM được hưởng, đòi hỏi trách nhiệm lớn hơn từ các cơ quan quản lý Nhà nước trong vấn đề quy hoạch.

"Chất lượng của những tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ 5 sao phụ thuộc nhiều vào khả năng của chủ đầu tư, còn chúng ta mong ước có những sản phẩm đầu tư công chất lượng, đáp ứng nhu cầu của người dân bởi TP.HCM không còn quỹ đất nào đẹp như Thủ Thiêm", ông phân tích thêm.

Có nhiều ý kiến so sánh Thủ Thiêm như Phố Đông của Thượng Hải (Trung Quốc), tuy nhiên ông Nguyễn Thu Phong khẳng định Thủ Thiêm là một khu đô thị hỗn hợp. Chính yếu tố hỗn hợp này là thứ sẽ tạo nên sức sống cả ngày và đêm cho khu vực. Không nên biến Thủ Thiêm thành một khu đô thị mới chỉ là trung tâm tài chính với khối văn phòng và không có dân ở.

Vị trí giao thoa của Khu đô thị mới Thủ Thiêm với khu trung tâm cũ của TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tất nhiên, tỷ trọng giữa các công trình văn phòng, công cộng và nhà ở cần được tính toán. Hiện nay xu thế phát triển các trung tâm tài chính trên thế giới cũng không còn theo dạng tập trung như Hong Kong, Thượng Hải với lượng tòa nhà văn phòng quá lớn. Cấu trúc của các trung tâm đô thị phức hợp lớn của thế giới đang thay đổi.

Ông cũng khuyến nghị TP.HCM nên tổ chức các cuộc triển lãm khoảng 10 năm một lần nhằm cập nhập hình hài, diện mạo Thủ Thiêm nhằm công khai hóa và chia sẻ viễn cảnh của một khu đô thị rất được người dân quan tâm.

TP Thủ Đức là hạt nhân của Đông Nam Bộ

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh, KTS Nguyễn Thu Phong nhận định Thành phố Thủ Đức là khu vực tăng trưởng nóng về đô thị.

Khái niệm về vùng đô thị rất phổ biến trên thế giới. Ở Việt Nam, các vùng đô thị đang được hình thành một cách mạnh mẽ nhưng chưa nhận được sự quan tâm lớn lao.

"Nhìn về tổng thể, TP phía Đông được bao bọc bởi trung tâm thành phố cũ, chùm đô thị hiện hữu và tương lai như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương), Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay xa hơn là Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu). Bản thân xung quanh TP Thủ Đức đã là những khu đô thị được hình thành của vùng đô thị Đông Nam Bộ. Chúng ta không còn khái niệm bước ra khỏi thành phố là nông thôn, thay vào đó ở đây bước ra khỏi thành phố là thành phố", ông Phong phân tích.

Chính cấu trúc phức tạp này đòi hỏi một cách ứng xử phù hợp của các nhà quy hoạch. Trong lý thuyết về quy hoạch vùng, cần phải tìm các hạt nhân phân tán. Trước đây chúng ta có khái niệm về khu đô thị vệ tinh để thể hiện mối quan hệ giữa các thành phố nhỏ với thành phố lớn, tuy nhiên hiện nay đô thị không còn phát triển theo mô hình "vệ tinh" này nữa mà là chuỗi các khu đô thị liên tiếp nhau.

Với nhận thức đây là vùng đô thị không có nông thôn, KTS Nguyễn Thu Phong cho rằng cần sáng tạo và kết nối các hạt nhân trung tâm trong khu đô thị này theo chức năng riêng như giáo dục, sáng tạo, công nghệ thông tin, tài chính...

Ông cho biết thách thức lớn nhất hiện nay của khu vực này là hạ tầng. Với diện tích rộng lớn và hệ thống hạ tầng bị cắt xẻ giữa công trình giao thông đối ngoại và đối nội, bản thân lượng cư dân sinh sống tại đây cũng đang thay đổi khiến chúng ta không dễ dàng mơ ước một đời sống cư dân hiện đại trong một khu vực phát triển loang lổ như vậy. Chính vì vậy đòi hỏi rất nhiều chính sách thích hợp cho một thành phố mới sáng tạo và năng động.

"Dưới góc độ quy hoạch đô thị, đề án thành lập Thành phố Thủ đức sẽ giúp chúng ta nghiêm túc trong việc hoạch định và tái cấu trúc đô thị tại khu vực 3 quận phía Đông. Đây cũng là cơ hội để sửa sai và xác định lại trọng tâm phát triển cho vùng đô thị Đông Nam Bộ", ông Phong khẳng định.

Hà Bùi