Quỹ nhà ở quốc gia: Giúp 'phủ kín' nhu cầu nhà ở cho người dân

Việc cho thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhóm thu nhập thấp, trong khi bán thì ít người đủ điều kiện vay/mua, đối tượng đủ điều kiện bị thu hẹp hơn

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội, thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, có các đề xuất liên quan đến Quỹ nhà ở quốc gia…

Quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách và hoạt động không vì lợi nhuận

Theo dự thảo Nghị định, về vị trí và chức năng, Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Quỹ nhà ở quốc gia, gồm: quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập, giao Bộ Xây dựng quản lý và quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập, giao Sở Xây dựng quản lý. Quỹ nhà ở trung ương hoạt động theo điều lệ do Thủ tướng Chính phủ quyết định, còn quỹ nhà ở địa phương hoạt động theo điều lệ do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.

Quỹ hoạt động theo mô hình tương tự như một đơn vị sự nghiệp công lập, hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, tuân thủ các quy định về tổ chức và hoạt động được quy định tại Nghị định này.

Căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định việc thành lập mới quỹ nhà ở địa phương hoặc tổ chức lại quỹ hiện có do UBND cấp tỉnh đang quản lý, hoạt động nhưng phải đảm bảo việc tổ chức và hoạt động theo đúng mục đích tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 Nghị định này.

Về nguyên tắc hoạt động: Quỹ hoạt động không vì mục đích lợi nhuận nhưng phải bảo toàn vốn và hoạt động độc lập với ngân sách nhà nước; thực hiện các nguồn thu và nhiệm vụ chi theo quy định; chịu trách nhiệm hữu hạn trong phạm vi của quỹ và phải chịu sự kiểm tra, thanh tra, kiểm toán về các hoạt động tài chính của cơ quan quản lý nhà nước về tài chính và Kiểm toán Nhà nước. Đồng thời, quỹ phải hoạt động công khai, minh bạch và bình đẳng.

Nguồn thu: Đối với quỹ nhà ở trung ương gồm nguồn ngân sách nhà nước cấp; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương quản lý, theo quy định của pháp luật về nhà ở; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện và đóng góp từ tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; nguồn thu từ quỹ nhà ở địa phương trích nộp; các nguồn huy động hợp pháp khác.

Còn quỹ nhà ở địa phương, gồm nguồn ngân sách địa phương cấp; tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho nhà ở xã hội, do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội; tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do địa phương quản lý theo quy định; tiền đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết 201/2025/QH15; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện và đóng góp từ tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; các nguồn huy động hợp pháp khác; khoản điều tiết từ quỹ nhà ở trung ương.

Nhiệm vụ chi: Quỹ nhà ở trung ương thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công, do cơ quan trung ương đang quản lý, nhà ở thuộc tài sản công do địa phương bàn giao để cho thuê; đặt hàng, mua nhà ở xã hội do các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê;

Tạo lập nhà ở thông qua hình thức mua nhà ở thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các cơ quan trung ương thuê; chi quản lý, vận hành nhà ở do quỹ nhà ở trung ương đầu tư, tạo lập; chi hoạt động của bộ máy quản lý quỹ nhà ở trung ương; điều tiết nguồn kinh phí cho quỹ nhà ở địa phương…

Quỹ nhà ở địa phương thực hiện các nhiệm vụ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, bao gồm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn;

Tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở sinh viên do địa phương quản lý sang nhà ở xã hội để cho thuê; đặt hàng, mua nhà ở xã hội do các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; tạo lập nhà ở thông qua hình thức mua nhà ở thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các cơ quan địa phương thuê; thực hiện trích nộp 10% số tiền thu được theo quy định…

Điều lệ hoạt động: Điều lệ hoạt động của Quỹ nhà ở trung ương do Thủ tướng Chính phủ quyết định, bao gồm mô hình, cơ cấu tổ chức; quy chế hoạt động của quỹ. Điều lệ hoạt động của Quỹ nhà ở địa phương cũng bao gồm mô hình, cơ cấu tổ chức và quy chế hoạt động của Quỹ, do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định.

Mối quan hệ giữa quỹ nhà ở trung ương và quỹ nhà ở địa phương: Trách nhiệm của quỹ nhà ở trung ương là điều tiết nguồn kinh phí cho quỹ nhà ở địa phương; tiếp nhận, quản lý, sử dụng các khoản điều tiết từ địa phương. Trách nhiệm của quỹ nhà ở địa phương là tiếp nhận, quản lý, sử dụng khoản điều tiết từ quỹ nhà ở trung ương; chuyển kinh phí cho Trung ương theo quy định; báo cáo tình hình quản lý và sử dụng quỹ cho cơ quan quản lý quỹ ở Trung ương để tổng hợp.

Thuê nhà ở xã hội sẽ phù hợp với người lao động thu nhập thấp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM đánh giá, trong cơ chế chính sách đặc thù về nhà ở xã hội mới được Bộ Xây dựng đề xuất nổi bật là quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia. Ông Châu cho rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia là chỉ đạo chiến lược của Tổng Bí thư Tô Lâm và đã được thể chế hóa về phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị.

"Lần đầu tiên, Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia và một số quy định trong Nghị quyết 201 đã giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước. Đây là nội dung Luật Nhà ở 2023 quy định chưa rõ. Từ trước đến giờ cán bộ công chức vẫn phải đi xếp hàng bốc thăm suất mua nhà ở xã hội nhưng có khi bốc trật hoặc là không đủ thời gian để đi bốc thăm đây là bất cập", ông Châu nhìn nhận.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng nêu một ưu điểm nữa của chính sách cho thuê nhà ở xã hội mà Nghị quyết 201 đưa ra đó là việc cho phép chuyên gia nước ngoài được thuê nhà ở xã hội.

"Chi phí thuê nhà ở xã hội này Luật Nhà ở đã nêu rồi nhưng Nghị quyết 201 tiếp tục khẳng định được tính vào chi phí sản xuất kinh doanh, chi phí của của doanh nghiệp. Phải nói rằng Nhà nước chia sẻ rất lớn cho doanh nghiệp trong chuyện thuê nhà để bảo đảm chỗ ở cho công nhân", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhìn nhận.

TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phân tích: Chính sách cho thuê nhà ở xã hội nêu trong Nghị quyết 201 so với bán nhà ở xã hội thể hiện lợi ích vượt trội.

TS Lượng chỉ rõ: Với tiêu chí quản lý lâu dài, cho thuê nhà ở xã hội sẽ quay vòng, kiểm soát tốt, trong khi với hình thức bán sẽ mất kiểm soát sau bán. Cho thuê sẽ phục vụ nhiều thế hệ hơn, còn hình thức bán thì không. Tiếp đó, về chi phí, hình thức cho thuê có mức chi phí thấp hơn, không cần vay vốn, ngược lại hình thức bán thì người lao động phải vay mua, dễ rủi ro tài chính. Thuê nhà ở xã hội cũng giảm đầu tư tích trữ có hiệu quả, còn hình thức bán sẽ khó kiểm soát chuyển nhượng và trục lợi.

Đặc biệt, việc cho thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhóm thu nhập thấp, trong khi bán thì ít người đủ điều kiện vay/mua, đối tượng đủ điều kiện bị thu hẹp hơn.

Đồng quan điểm, đại biểu Quốc hội Nguyễn Quang Huân cho rằng, với việc xây dựng nhà cho thuê, người lao động thu nhập thấp sẽ không phải bỏ số tiền lớn hay vay mượn để mua nhà, chỉ cần trả tiền phải chăng và được thuê nhà có điều kiện tốt hơn. Qua đó, sẽ có nhiều công nhân thu nhập thấp được hưởng chính sách nhân văn này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng tình cho rằng việc khẳng định vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội là hoàn toàn đúng đắn. Bên cạnh đó, cần có sự phân định rõ 3 nhóm đối tượng gắn với từng loại hình nhà ở: nhà ở thương mại dành cho tất cả mọi người đủ khả năng mua - bán; nhà ở xã hội có Nhà nước hỗ trợ.

"Với nhóm cuối cùng, không đủ tiền mua nhà ở xã hội đã giảm giá, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ làm để cho nhóm này thuê. Nếu làm được vậy, sẽ đảm bảo phủ kín được nhu cầu nhà ở cho người dân", ông Đính nói.

Phan Trang