Quỹ nhà ở quốc gia: Mở cánh cửa an cư cho người dân - Bài cuối: Gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội

GS.TSKH Đặng Hùng Võ.

Phóng viên Báo Đại Đoàn Kết đã có cuộc trò chuyện với GS.TSKH Đặng Hùng Võ - chuyên gia kinh tế, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường).

Có những cơ chế gây băn khoăn

PV: Quốc hội thông qua nhiều bộ luật quan trọng đã góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tạo cơ chế thông thoáng, hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư để thúc đẩy xây dựng 1 triệu căn NOXH vào năm 2030. Tuy nhiên, kết quả chưa như kỳ vọng. Ông đánh giá thế nào về vấn đề phát triển NOXH thời gian qua?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Luật Nhà ở 2005 đã đưa ra vấn đề về NOXH, trách nhiệm của Nhà nước là tạo điều kiện xây nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Ngày 1/7/2006 Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực thi hành, Chính phủ sau đó ban hành Nghị quyết thực hiện NOXH và lựa chọn 3 đối tượng được thụ hưởng đầu tiên, đó là sinh viên, học sinh tại các trường đại học cao đẳng; công nhân làm việc tại khu công nghiệp tập trung và người thu nhập thấp tại đô thị.

Sau đó với nguyên tắc Nhà nước trợ cấp ngân sách để phát triển NOXH đã tạo ra hiệu ứng tâm lý tốt, nhiều người dân rất mong chờ Nhà nước phát triển NOXH, nhưng ngân sách thì luôn hạn hẹp. Thực sự mà nói, Nghị quyết của Chính phủ về NOXH năm 2006 chưa như kỳ vọng.

Năm 2013 là năm kết thúc kỳ lạm phát lớn kéo dài từ 2009 – 2013. Thời điểm này Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.

Phải nói rằng Nghị quyết 02 năm 2013 của Chính phủ đã kích thích thị trường rất lớn. Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất ưu đãi 4% - 5% đã giúp cho thị trường bất động sản phát triển khá mạnh.

Hết gói 30.000 tỷ đồng, khu vực NOXH và nhà ở thương mại giá rẻ đều dừng lại với lý do không được trợ cấp tài chính thì cả người mua và người bán đều khó. Nếu nói là đứng yên hẳn thì không phải, vẫn có một số địa phương làm NOXH lẻ tẻ. Trong đó phải kể đến một số địa phương giải quyết câu chuyện NOXH rất tốt là TP Hồ Chí Minh. Địa phương này đã có quỹ, ngân sách phát triển NOXH rất cao, từ đó họ còn mở rộng sang xây dựng nhà tái định cư, cải tạo chung cư khá tốt.

Như vậy nhìn lại quá trình phát triển NOXH để khái quát: Việc bao cấp trong chính sách NOXH còn cao. Rồi từ đây dẫn tới việc việc lựa chọn đối tượng thụ hưởng NOXH cũng được trao một phần quyền lớn cho DN xây dựng quyết định.

Đây là thực tế dẫn đến việc người thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà nhưng không có quan hệ thì cũng khó mua, rồi cảnh người dân đi ô tô xịn để mua NOXH... gây bức xúc không nhỏ cho xã hội.

Việc thứ hai để phát triển NOXH là phải có kinh phí. NOXH phát triển khá mạnh khi gói 30.000 tỷ đồng còn tiền, đến lúc gói 30.000 tỷ đồng hết thì DN và người dân không vay được vốn giá rẻ nữa. Điều tôi muốn nói là, muốn có NOXH hay nhà ở thương mại giá rẻ thì phần vốn vay của DN phải là vốn giá rẻ, vốn vay ưu đãi.

Thực tế, NOXH đã sôi động giai đoạn 2014 – 2015, rồi chững lại và 2 năm nay lại được đề cập nhiều. Có thể thấy, việc phát triển NOXH thời gian qua đã có chuyển biến tích cực, được trợ lực từ chính sách song vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra, đòi hỏi các bộ ngành, địa phương, ngân hàng, DN cùng tìm cách tháo gỡ.

Nguồn cung nhà ở xã hội rất khiêm tốn so với cầu. Ảnh: Quang Vinh.

Vẫn có thể đặt nhiều kỳ vọng

Thưa ông, nói về phần vốn vay ưu đãi, thực ra không hẳn không có. Từ tháng 4/2023 Chính phủ có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển NOXH và nhà ở công nhân với lãi suất cũng ưu đãi. Thời điểm hiện tại, gói tín dụng này còn được nâng lên thành 145.000 tỷ đồng và còn có nội dung trích ra một lượng vốn nhất định để đảm bảo nhu cầu cho những người trẻ dưới 35 tuổi có cơ hội mua nhà hoặc thuê mua. Song nguồn cung NOXH so với nhu cầu vẫn quá ít?

Gói 120.000 tỷ đồng hay gói 145.000 tỷ đồng cho phát triển NOXH và nhà ở công nhân thực ra là lời hiệu triệu của Ngân hàng Nhà nước muốn các ngân hàng thương mại cùng tham gia. Muốn đáp ứng điều kiện vay từ nguồn này, ngân hàng đưa ra các điều kiện rất khắt khe. Hiện nay, tốc độ giải ngân gói tín dụng này cũng không cao. Số liệu mới nhất tôi biết, tổng số tiền giải ngân theo chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi NOXH là 2.845 tỷ đồng. Số này gồm 2.580 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 20 dự án, 265 tỷ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án. Rõ ràng, DN không vay được ưu đãi thì NOXH không phát triển được.

Tuy nhiên, điều tôi muốn nhấn mạnh, thành công của Chính phủ là đã kéo giảm được lãi suất cho vay để xây dựng NOXH.

Như vậy chúng ta có thể kỳ vọng khả năng phát triển NOXH thời gian tới?

Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, lượng người đến các thành phố lớn để làm việc, học hành và bám trụ lại ngày một đông. Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang, không phải ai cũng đủ khả năng mua một căn hộ thì nhu cầu có nhà ở, nhất là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ngày càng cấp thiết.

Vì thế chúng ta càng phải quan tâm giá bán NOXH. Về nguyên tắc giá bán phải phù hợp với người có thu nhập thấp. 10 năm trước NOXH có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, thì nay ở mức 18 triệu - 25 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế là, không phải NOXH giá cao, mà do khối tư nhân xây dựng nhà ở thương mại đã đẩy giá bất động sản nói chung lên cao.

Giá nhà ở quá cao sẽ khó phát triển NOXH. Vì thế, phải kéo giá bất động sản nói chung xuống thì giá NOXH mới có thể giảm.

Quỹ nhà ở quốc gia đang được nghiên cứu và đặt ra kỳ vọng sẽ tạo đột phá trong việc giải quyết vấn đề thiếu nhà ở cho người dân tại các đô thị. Theo ông, quỹ này nên vận hành trên nguyên tắc nào để có thể phát huy hiệu quả cao nhất?

Như tôi phân tích, đã có Quỹ phát triển nhà ở tại một số địa phương. Một vài nơi phát triển tốt như TP Hồ Chí Minh, họ lấy quỹ để đầu tư, hỗ trợ khâu nào trong phát triển nhà ở. Chẳng hạn cải tạo chung cư cũ, quỹ sẽ hỗ trợ như thế nào...

Đấy là điều chúng ta cần xem lại và thống nhất chính sách chung để hỗ trợ quỹ phát triển nhà ở cho khu vực NOXH cấp quốc gia vận hành tốt nhất. Tức là chúng ta có quỹ tại địa phương rồi, quỹ hoạt động rồi nhưng có nơi hiệu quả, có nơi không. Tại sao? Vướng mắc ở chính sách hay là vướng mắc từ nguồn vốn? Đã đến lúc chúng ta cần nhìn nhận tổng quát hoạt động các quỹ ở các địa phương, định hướng được chính sách và tạo điều kiện thuận lợi nhất để cho Quỹ nhà ở quốc gia phát triển được. Ngoài vốn mồi là ngân sách, có thể hô hào DN tham gia, kêu gọi những người mua NOXH, những người đủ điều kiện mua NOXH đóng góp, rồi có thể các tổ chức nước ngoài, tổ chức xã hội… cũng tham gia.

Thực chất, việc phát triển NOXH không chỉ là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội mà còn là giải pháp thúc đẩy phát triển kinh tế.

Singapore cho phép người mua nhà có thể trả trước 20% tiền nhà, phần còn lại trả dần trong vòng 25 năm thông qua một quỹ tín dụng nhà ở. Các khoản trả dần được tính toán kéo dài phù hợp, nhưng cũng đảm bảo ngay sau khi người lao động nghỉ hưu sẽ hoàn thành chu kỳ trả nợ và hoàn toàn sở hữu nhà ở. Quỹ tín dụng nhà ở cho phép những người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Đồng thời, người mua nhà được vay với lãi suất thấp, linh hoạt trong các hình thức mua và thuê nhà.

Tại Thái Lan, Indonesia… họ đều làm như vậy cả. Tức là vai trò của các tổ chức xã hội rất quan trọng.

Trân trọng cảm ơn ông!

Thúy Hằng (thực hiện)