Rà soát kỹ, thu hồi đúng
Thời gian qua, tình trạng nhiều dự án bất động sản được cấp phép đầu tư nhưng dây dưa, kéo dài nhiều năm không thực hiện diễn ra khá phổ biến tại Đồng Nai nói riêng và nhiều địa phương trong cả nước nói chung. Một số nguyên nhân lý giải cho sự chậm trễ này là: chủ đầu tư không đủ năng lực (tài chính, kinh nghiệm); thủ tục phê duyệt dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng... kéo dài; thị trường thay đổi nên nếu cứ theo phương án đầu tư cũ trước khi giao đất thì chủ đầu tư có khả năng thua lỗ... Trong đó, nguyên nhân lớn nhất mà đa số dự án đều vướng phải là những khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Thẳng thắn mà nói, dưới góc độ kinh tế thì một dự án bất động sản, khu dân cư, khu đô thị cũng chỉ là một dự án kinh doanh bình thường và mục tiêu lớn nhất của chủ đầu tư vẫn là lợi nhuận. Do đó, trong quá trình thực hiện, nếu các chi phí (vốn, đền bù giải tỏa…) phát sinh quá nhiều, mục tiêu lợi nhuận có thể không đạt như kỳ vọng ban đầu thì nhiều nhà đầu tư không còn muốn triển khai dự án nữa. Và như thế thì về nguyên tắc, dự án nên được thu hồi lại để giao cho nhà đầu tư có năng lực tốt hơn thực hiện hoặc dùng quỹ đất vào mục đích khác hợp lý hơn. Thêm một điểm quan trọng nhất là cần phải thu hồi các dự án dây dưa, kéo dài nhiều năm không thực hiện nhằm “giải phóng” người dân trong vùng dự án khỏi quy hoạch “treo”, trả lại quyền lợi gắn liền với đất cho họ - những quyền lợi vốn dĩ cũng bị “treo” theo dự án như: chuyển mục đích sử dụng, sang nhượng, cho tặng hay sửa chữa nhà cửa, thế chấp ngân hàng…
Tuy nhiên trên thực tế, cấp phép đầu tư cho dự án đã khó, thu hồi dự án còn khó khăn hơn bởi rất nhiều quy định vướng mắc, thậm chí chưa có quy định cụ thể cho từng trường hợp dự án. Chẳng hạn, không phải dự án nào cũng để nguyên trạng thái bỏ hoang, có dự án đã bồi thường giải tỏa 20%, 50%, thậm chí 80%, song vì nhiều lý do chưa thể triển khai tiếp. Muốn thu hồi, cơ quan chức năng phải xem xét kỹ đặc điểm và hiện trạng từng dự án, nguyên nhân chậm trễ, khả năng triển khai… và đối chiếu với quy định pháp luật chính xác thì mới có thể thu hồi. Vậy nên phát sinh một thực tế là ngay cả quá trình thu hồi dự án cũng khó có thể nhanh được, khiến tình trạng các dự án chậm tiến độ vốn đã dây dưa càng kéo dài thêm.
Theo kinh nghiệm một số địa phương có số lượng dự án bất động sản, khu dân cư phải thu hồi khá lớn như TP.Hà Nội hay TP.Hồ Chí Minh, việc nghiên cứu và xây dựng quy trình thu hồi dự án là cần thiết. Trong đó, ngoài việc khảo sát, xem xét hiện trạng dự án, nguyên nhân chậm trễ thì quan trọng là phải đối chiếu và vận dụng các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng một cách chính xác và minh bạch nhằm đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp, người dân lẫn Nhà nước.
Vi Lâm
