Rào chắn 'bong bóng' nhà đất

Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” nhà đất. Ảnh: Dũng Minh.

Một trong những mục tiêu của đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản tại dự thảo là khuyến khích việc nắm giữ bất động sản lâu dài và hạn chế đầu cơ. Theo ông, quy định về mức thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ bất động sản sẽ tác động như thế nào đến tâm lý và hành vi của nhà đầu tư?

Chính sách thuế thu nhập cá nhân mới tại dự thảo được thiết kế để khi thời gian nắm giữ bất động sản của nhà đầu tư càng dài thì mức thuế suất đối với việc chuyển nhượng bất động sản càng thấp, nhằm khuyến khích đầu tư dài hạn và hạn chế tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” ngắn hạn.

Dự thảo quy định nhà đầu tư thực hiện giao dịch đối với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm sẽ phải chịu mức thuế cao 10%, khiến việc “lướt sóng” trở nên kém hấp dẫn về mặt lợi nhuận.

Điều này có nghĩa là những nhà đầu tư có ý định kiếm lời nhanh từ việc mua vào rồi bán ra trong thời gian ngắn sẽ phải đối mặt với chi phí thuế đáng kể, làm giảm tỷ suất lợi nhuận và buộc họ phải xem xét lại chiến lược đầu tư.

Cơ chế này buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa chi phí thuế và lợi nhuận kỳ vọng, từ đó có xu hướng giữ bất động sản lâu hơn và lập kế hoạch mua bán dài hạn hơn để tối ưu hóa chi phí.

Thay vì tập trung vào các giao dịch nhanh với mong muốn kiếm lời tức thời, các nhà đầu tư sẽ phải nghiên cứu kỹ càng hơn về tiềm năng phát triển dài hạn của khu vực, xu hướng thị trường trong tương lai và các yếu tố gia tăng giá trị bền vững của bất động sản. Điều này cũng khuyến khích họ đầu tư vào việc cải thiện, nâng cấp bất động sản để tăng giá trị, thay vì chỉ dựa vào biến động giá ngắn hạn.

Nhờ sự thay đổi trong tâm lý và hành vi đầu tư này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ổn định hơn do giảm thiểu được những cú sốc giá do đầu cơ gây ra. Khi lượng giao dịch mua bán nhanh giảm xuống, thị trường sẽ ít bị tác động bởi những biến động đột ngột và không lành mạnh, tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch, dễ theo dõi và dự đoán hơn.

Đồng thời, chính sách này thúc đẩy các nhà đầu tư tập trung vào những dự án có tiềm năng tăng trưởng bền vững, chẳng hạn các khu đô thị mới có quy hoạch tốt, các dự án gần trung tâm thương mại hoặc khu công nghiệp, hay những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh trong tương lai.

Việc chuyển hướng đầu tư này không chỉ nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản, mà còn khuyến khích các chủ đầu tư phát triển những dự án có giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Hơn nữa, khi bất động sản được nắm giữ ổn định trong thời gian dài sẽ tạo ra dòng vốn ổn định cho thị trường, giúp ngăn chặn hiệu quả việc hình thành các “bong bóng” bất động sản - hiện tượng giá cả tăng cao một cách bất thường do hoạt động đầu cơ mà không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Việc áp dụng mức thuế 20% trên thu nhập thực tế có thể tạo sự công bằng hơn, đánh thuế vào phần giá trị gia tăng thực sự khi chuyển nhượng. Ông có nhận định gì về tiềm năng của phương án này trong việc hạn chế các giao dịch “lướt sóng” và minh bạch hóa thị trường?

Khác với quy định cũ - đánh thuế theo tỷ lệ cố định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng mà không xét đến yếu tố lãi hay lỗ, phương pháp mới phản ánh đúng bản chất thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng.

Trong đó, có thể hiểu đơn thuần thuế 20% trên lợi nhuận, đặc biệt với mức thuế cao hơn cho giao dịch dưới 2 năm, làm giảm lợi nhuận từ việc mua bán nhanh. Thuế giảm dần theo thời gian sở hữu khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ bất động sản lâu dài, tập trung vào các dự án tạo giá trị bền vững như cho thuê, cải tạo… hoặc phát triển bất động sản thương mại, nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Thanh Hà.

Khi lợi nhuận từ hoạt động đầu cơ trở nên kém hấp dẫn, dòng vốn có thể chuyển sang các kênh đầu tư dài hạn như sản xuất, cơ sở hạ tầng hoặc bất động sản giá trị gia tăng, giúp ổn định thị trường và giảm biến động giá.

Thực tiễn từ một số thị trường trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc hay Đài Loan (Trung Quốc) cho thấy, việc áp dụng mức thuế cao đối với các giao dịch bất động sản ngắn hạn đã làm chậm dòng vốn đầu cơ, từ đó góp phần kiểm soát đà tăng giá nhà đất, ổn định thị trường và tạo môi trường đầu tư lành mạnh.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam thời gian qua liên tục ghi nhận tình trạng sốt giá cục bộ và giao dịch ảo gia tăng ở nhiều khu vực, phân khúc sản phẩm, chính sách thuế mới này được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết hành vi đầu tư theo hướng bền vững.

Việc tăng chi phí tài chính các giao dịch ngắn hạn sẽ làm giảm tính hấp dẫn của hoạt động “lướt sóng”, đồng thời thúc đẩy nhà đầu tư cân nhắc nhiều hơn đến yếu tố giá trị thực và tiềm năng dài hạn của tài sản.

Về lâu dài, chính sách này sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển lành mạnh, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Như ông đề cập ở trên, chính sách thuế mới sẽ dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các kênh đầu cơ sang các kênh đầu tư dài hạn, tạo lập giá trị bền vững hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam, cụ thể là như thế nào?

Những thay đổi về chính sách thuế sẽ thúc đẩy tái cấu trúc dòng vốn trên thị trường theo hướng tích cực và bền vững hơn.

Khi các giao dịch ngắn hạn - vốn là hình thức đầu cơ phổ biến nhằm tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng từ chênh lệch giá - phải chịu mức thuế cao, tỷ suất sinh lời sau thuế sẽ giảm đáng kể. Điều này khiến hình thức đầu cơ trở nên kém hấp dẫn, từ đó buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

Bên cạnh đó, chính sách thuế có tính phân tầng theo thời gian nắm giữ sẽ tạo động lực khuyến khích dòng vốn chuyển dịch sang các kênh đầu tư dài hạn, trong đó nhà đầu tư có xu hướng gắn bó lâu dài với tài sản, khai thác giá trị bền vững, thay vì chỉ nhắm đến lợi nhuận ngắn hạn.

Đây là tiền đề quan trọng để hình thành một thị trường bất động sản ổn định, giảm thiểu các cơn “sốt ảo” giá nhà đất do đầu cơ, đồng thời góp phần phân bổ nguồn lực đầu tư hợp lý hơn vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh có giá trị thực, thay vì tập trung vào “lướt sóng” tài sản.

Về lâu dài, sự dịch chuyển dòng vốn theo hướng này không chỉ giúp bình ổn thị trường bất động sản, tạo dựng môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh, hạn chế rủi ro “bong bóng”, mà còn giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định đúng đắn.

Thực tế, việc thay đổi chính sách thuế khó tránh khỏi có những tác động không mong muốn tới tâm lý nhà đầu tư. Theo ông, làm thế nào để hạn chế những tác động này?

Mỗi chính sách mới ban hành đều sẽ phải tính toán đến các chi phí tuân thủ kèm theo và với các quy định mới về thuế bất động sản cũng không ngoại lệ.

Trong đó, việc chứng minh giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến bất động sản đòi hỏi cơ quan quản lý phải có hướng dẫn rất cụ thể và chi tiết, tránh tạo ra vướng mắc khi xử lý các trường hợp do thất lạc giấy tờ, chứng từ, hợp đồng theo quy định, đặc biệt liên quan tới bất động sản thừa kế hay được tặng, cho.

Điều này tạo sự thống nhất giúp cơ quan thuế địa phương áp dụng đồng bộ, đầy đủ, công bằng cho người nộp thuế, giảm tâm lý e ngại thực hiện giao dịch vì sợ không chứng minh được chi phí và phải chịu mức thuế cao.

Một số trường hợp có thể cần cả minh họa cụ thể ban hành kèm hướng dẫn chi tiết cho từng tình huống thường gặp, hoặc có phương án xử lý đối với các trường hợp phát sinh chưa tính đến do thiếu sót bởi hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai.

Do đó, tôi cho rằng, cơ quan quản lý có thể lựa chọn thời điểm ban hành phù hợp, có lộ trình áp dụng rõ ràng, trong đó cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian, có đánh giá tác động định kỳ. Việc thí điểm tại một số địa phương trước khi nhân rộng cũng là cách làm phù hợp để đánh giá hiệu quả và điều chỉnh chính sách kịp thời.

Đặc biệt, công tác truyền thông đóng vai trò then chốt nhằm tạo sự đồng thuận xã hội. Cần chủ động giải thích rõ mục tiêu, phạm vi và tác động tích cực của chính sách đến người dân và nhà đầu tư, qua đó tránh hiểu nhầm, giảm thiểu phản ứng tiêu cực, nhất là khi thị trường đang nhạy cảm với các tín hiệu điều tiết chính sách từ Nhà nước.

Việt Dương