Rủi ro khi chi tiền tỷ mua gom đất vườn?

Kể từ đầu tháng 7 đến nay, sau khi khoản tiền hơn 5 tỷ đồng gửi tiết kiệm nhà băng đáo hạn, anh Trần Lê Toàn kích hoạt cuộc đua “săn” đất tại các tỉnh vùng ven Hà Nội. Gần nhất, vào đầu tháng 9, anh chốt thành công một lô đất vườn ở cửa ngõ đi vào huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, giá 1,3 tỷ đồng.

Không ngại “xuống tiền”

Lô đất trên, theo anh Toàn, có diện tích xấp xỉ 0,8 ha, trị giá 1,3 tỷ đồng. Khu đất trước đó được rao bán 2,2 tỷ đồng, giá mua vào khoảng hơn 1 tỷ đồng, vì nhà đầu tư trước đến hạn trả nợ tiền vay nên phải bán gấp. Đây là lô đất thứ 3 được anh Toàn gom được trong hơn 2 tháng qua.

Bên cạnh mức giá được đánh giá là khá rẻ so với mặt bằng chung, một trong những lý do khiến anh Toàn “xuống tiền” nhanh là bởi Tân Yên đang là một trong những điểm nóng về phát triển hạ tầng ở Bắc Giang, với dự kiến xây dựng các khu công nghiệp và tuyến đường liên tỉnh.

Nhiều nhóm đầu tư vẫn đang âm thầm "săn" đất vườn tiềm năng, với tầm nhìn 3-5 năm.

Sức nóng quy hoạch cũng chính là nhân tố khiến các cuộc đấu giá đất ở Tân Yên thời gian qua “nóng hầm hập”. Ở phiên đấu giá gần đây, 60 lô đất ở tại xã Việt Lập và Liên Sơn đã thu hút hơn 200 khách hàng với gần 700 hồ sơ tham gia.

Kết quả, 58/60 lô đất được đấu thành công với tổng giá trị hơn 132 tỷ đồng, chênh gần 57 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Trong đó, lô chênh thấp nhất hơn 500 triệu đồng, cao nhất 1,7 tỷ đồng. Đáng chú ý, khách trúng đấu giá là người địa phương rất ít, đa phần đến từ TP Bắc Giang, và các tỉnh lân cận.

“Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng là điểm tựa để nhà đất, đặc biệt là đất nền ở tỉnh còn dư địa tăng giá mạnh, thanh khoản sẽ phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, đầu tư đất tỉnh hiện tại đang có xu hướng chuyển từ lướt sóng sang dài hạn từ 3 - 5 năm”, anh Toàn phân tích.

Tương tự, anh Đăng, một nhà đầu tư có “máu mặt” ở Bắc Ninh, cho hay trong thời gian qua, bất chấp việc phân lô bán nền bị “siết”, đất tỉnh vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ. Người thua lỗ thường chỉ là những nhà đầu tư non tay.

Với tâm lý đó, gần 3 tháng qua, anh Đăng, một “tay to” chuyên đất vườn, đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến trên dưới 2 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã.

Còn cơ hội “ăn bằng lần”?

Cách đây 2 tuần, anh Đăng "xuống tiền" mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,5 ha, trong đó có 75m2 đất thổ cư, giá 1,5 tỷ đồng. Ngay khi vừa mua vào, anh Đăng đã có khách hỏi mua với giá chênh gần 200 triệu đồng, song anh quyết định găm hàng đợi thêm.

“Đặc điểm của nhà đầu tư mới là thích lao vào vùng sốt đất. Trong khi những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm họ chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Vì vậy, không ít tay to đang tận dụng thời điểm này để săn tìm những sản phẩm giá rẻ”, anh Đăng chia sẻ.

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, theo chuyên gia, làn sóng đi “săn” đất vườn, đất nông nghiệp đang được đẩy lên. Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, cho biết thị trường đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nền nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024.

“Theo tôi quan sát, những nơi tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom”, ông Toản nói đồng thời chỉ ra thực trạng các cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp, đất vườn để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.

Thực tế cũng cho thấy, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp đã có động thái mua gom đất vườn tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp, trước khi nghĩ tới chuyện chuyển đổi lên đất thổ cư để bán chênh.

Trong bối cảnh mặt bằng giá đất liên tục tăng, tiềm năng đầu tư của đất nền nói chung và đất vườn ở vùng ven nói riêng là hiện hữu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, với các quy định mới, hoạt động thu gom mua đất vườn rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia của FIDT, nhìn nhận đất nông nghiệp hay đất vườn có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết rất chặt, vì vậy, rủi ro “chôn vốn” là thường trực.

Đáng chú ý, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất vườn tại các khu vực tiềm năng hầu như đã đội lên cao, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, theo đó lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư.

Chưa kể, để chọn được các lô đất tốt, nhà đầu tư phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, thiếu kinh nghiệm rủi ro là rất lớn. “Sau những cơn sốt đã từng xảy ra, rất ít người dân chấp nhận bán đất với giá rẻ. Nếu có dự án quy hoạch, chắc chắn người dân không bán mà chờ đền bù. Do đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn thắng lợi”, một chuyên gia cảnh báo.

Hưng Nguyên