Sàn giao dịch quyền sử dụng đất có xóa sổ nạn bán nhà 2 giá?

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), lâu nay các bất động sản (BĐS) được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất.

Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do trong dân. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Ảnh minh họa: Châu Anh

Những điểm sáng của sàn giao dịch QSDĐ

Nhận định về điểm lợi khi thị trường BĐS Việt Nam có sàn giao dịch QSDĐ, VARS cho rằng việc mua bán quyền sử dụng đất qua sàn giao dịch sẽ giúp hạn chế tình trạng cò BĐS liên kết với nhau để đẩy giá nhà đất… nhờ những yếu tố dưới đây.

Thứ nhất, sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần giám sát đầy đủ hơn thị trường thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Về bản chất, sàn giao dịch QSDĐ không phải hoàn toàn mới. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn sản phẩm BĐS bao gồm toàn bộ các phân khúc BĐS, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Thứ hai, tương tự cách thức hoạt động của sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ… các sản phẩm muốn được niêm yết trên sàn giao dịch QSDĐ đều phải cung cấp thông tin rõ ràng về tình trạng pháp lý, giá công khai… Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà hai giá, lũng đoạn giá.

“Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch. Đây là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn” - VARS nêu quan điểm.

Thứ ba, khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch BĐS sẽ tạo cơ sở xây dựng dữ liệu về nguồn cung và giá đất trên toàn quốc. Đây là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Thứ tư, sàn giao dịch QSDĐ sẽ được xem là địa chỉ tin cậy giúp các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tra cứu thông tin và giao dịch.

Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên giá trị khai báo, không nắm được giá trị giao dịch thực.

Trong khi đó, ai cũng ngầm hiểu giữa hai giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai.

Còn rất nhiều câu hỏi cần trả lời

Để góp phần giúp thị trường BĐS trong nước phát triển bền vững và minh bạch, VARS hoàn toàn ủng hộ chủ trương thành lập sàn giao dịch QSDĐ.

Tuy nhiên, theo VARS, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp.

Đây là một loại “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Do đó, muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ.

Đồng thời cũng cần sự phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành và ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn cũng vô cùng quan trọng.

Cần làm rõ các quy định về hoạt động của sàn giao dịch QSDĐ, chẳng hạn như việc giao dịch thông qua sàn này là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?

Chỉ thành lập ra sàn giao dịch QSDĐ rồi để đó tự vận hành, hay có cần gắn thêm vào hoạt động của các Môi giới để đảm bảo hoạt động qua sàn được sôi nổi không? Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này?

Việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các QSDĐ đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí khác. Các chi phí này liệu có khiến giá BĐS tăng lên hay không, làm thế nào để hài hòa lợi ích?

Có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường.

THÙY LINH