Sắp hết cảnh chuyển đổi đất vườn lên đất ở nộp thuế tiền tỷ

Bộ Tài chính đề xuất áp mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nhằm giảm gánh nặng tài chính do bảng giá đất mới tăng cao. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bộ Tài chính vừa gửi Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó đề xuất hai phương án áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Đề xuất thu 30-50% phần chênh lệch khi chuyển đổi

Phương án 1 là giữ nguyên quy định hiện hành, tức người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất mới. Bộ cũng đề xuất phương án áp dụng thứ 2 là khôi phục lại cơ chế tính theo tỷ lệ % đã từng thực hiện nhiều năm trước đây.

Với phương án thứ 2, Bộ Tài chính đề xuất mức thu 30% phần chênh lệch đối với diện tích đất vườn, ao nằm trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc có nguồn gốc liền kề (bị tách thửa kỹ thuật trước năm 2004) nếu diện tích này nằm trong hạn mức giao đất ở. Với phần vượt hạn mức, người dân sẽ nộp 50% phần chênh lệch.

Ngoài ra, các trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp thuần túy như đất trồng trọt, đất canh tác sang đất ở vẫn phải nộp toàn bộ chênh lệch theo bảng giá đất mới, không được áp dụng cơ chế ưu đãi.

Theo Bộ Tài chính, nhóm đất vườn, ao liền kề nhà ở vốn được coi là “quỹ đất dự trữ để ở”, thường phát sinh khi hộ gia đình muốn tách hộ, xây dựng thêm nhà nhưng chưa được công nhận là đất ở.

Trước đây, các trường hợp này được tính tiền sử dụng đất theo cơ chế ưu đãi, giúp giảm chi phí chuyển đổi. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định này đã bị bãi bỏ. Người dân buộc phải nộp toàn bộ phần chênh lệch, tính trên toàn bộ diện tích và thời gian sử dụng đất còn lại, bất kể nguồn gốc sử dụng hay hoàn cảnh.

Trong bối cảnh nhiều địa phương xây dựng bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường, số tiền mà người dân phải nộp sau khi chuyển mục đích sử dụng đất tăng mạnh. Thực tế ghi nhận có trường hợp chi phí cao gấp nhiều lần so với trước, tạo áp lực tài chính lớn, đặc biệt với hộ gia đình ở nông thôn, vùng ven đô, là những khu vực nhu cầu tách hộ và hợp thức hóa nhà ở rất cao.

Bộ Tài chính cho rằng khi chưa thể sửa đổi ngay luật, việc khôi phục cách tính theo tỷ lệ phần trăm sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn, giảm gánh nặng tài chính cho người dân. Cơ chế này cũng đảm bảo nguyên tắc tài chính đất đai và dễ triển khai trên thực tế, bởi từng được áp dụng ổn định trong thời gian dài trước đó.

Để có thêm cơ sở hoàn thiện chính sách, Bộ đã đề nghị các địa phương báo cáo nhanh tình hình thực tế tính tiền sử dụng đất. Kết quả tổng hợp cho thấy nhiều địa phương đồng thuận với phương án áp dụng lại cơ chế phần trăm, đánh giá đây là giải pháp hài hòa khi vừa giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân, vừa không ảnh hưởng đến quản lý đất đai.

Hiện Chính phủ đang xem xét các phương án để sớm đưa ra quyết định, đồng thời Bộ Tài chính cũng kiến nghị cơ quan soạn thảo bổ sung quy định này vào Luật Đất đai trong thời gian tới để đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với thực tiễn.

Bảng giá đất mới tại nhiều địa phương được xây dựng tiệm cận với giá thị trường, khiến số tiền sử dụng đất mà hộ dân phải nộp tăng vọt. Ảnh: Việt Linh.

Sẽ khắc phục những khó khăn trong định giá đất

Trong quá trình chờ điều chỉnh Nghị định 103, trước đó TS Phạm Viết Thuận cũng đã đưa kiến nghị với TP.HCM việc điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79 bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất.

Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở. Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở, mức chênh lệch không quá lớn như hiện nay.

Về góc độ nhà quản lý, ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết bảng giá đất lần đầu sẽ được áp dụng năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra để các địa phương điều chỉnh tránh bị "sốc" sau các thông tin sáp nhập.

"Tại sao thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao như vậy? Nguyên nhân do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư", ông Tuấn nói.

Theo ông, việc điều chỉnh bảng giá đất và thực thi thuộc thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương. Hiện, Cục Quản lý đất đai đang sửa đổi Nghị định 71 và Luật Đất đai để trình Quốc hội trong tháng 10, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong việc định giá đất.

"Trong các định hướng, cơ bản chúng ta sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm", Phó cục trưởng Võ Anh Tuấn chia sẻ.

Hồng Nhung