Sau Tết, lãi suất cho vay mua nhà ra sao?

Thị trường tín dụng bất động sản đang chứng kiến những diễn biến đầy kịch tính khi lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng, bao gồm cả nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4), đồng loạt điều chỉnh tăng mạnh.

Big 4 gây bất ngờ

Vốn được xem là "vịnh tránh bão" với mức lãi suất ổn định và thấp nhất thị trường, nhóm Big 4 thời gian gần đây đã có những động thái điều chỉnh lãi suất khiến giới quan sát bất ngờ. Các gói vay ưu đãi giá rẻ gần như đã biến mất, thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới tiệm cận, thậm chí ngang ngửa với khối ngân hàng tư nhân.

Lãi suất cho vay mua nhà đã vọt lên ngưỡng 12-14%/năm.

Cụ thể, theo thông báo mới nhất từ một chi nhánh Vietcombank, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố (đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán) hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, khi nhà băng này tung ra các gói cố định chỉ 6% cho 12 tháng hay 7% cho 24 tháng, mức lãi suất hiện tại đã tăng lên rất đáng kể.

Xu hướng này lan rộng ra toàn hệ thống quốc doanh. VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định trong 24 tháng lên mức hơn 12%/năm. Trong khi đó, BIDV đưa ra biểu lãi suất mới với lộ trình tăng dần,tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% nếu cố định trong 18 tháng – mức tăng gây sốc nếu so với dải lãi suất 6,5-8% trước đây. Agribank dù áp dụng mức "mềm" hơn trong ngắn hạn (8-8,5%), nhưng cũng nhanh chóng tiệm cận ngưỡng 10% nếu khách hàng chọn kỳ hạn cố định dài hơn.

Giới chuyên gia tài chính nhận định, việc lãi suất của nhóm Big 4 tăng mạnh và san bằng khoảng cách với ngân hàng thương mại tư nhân là một "hiện tượng lạ". Điều này phá vỡ thông lệ trước đây khi nhóm này luôn đóng vai trò điều tiết thị trường với mức lãi suất thấp hơn đáng kể.

Tại khối ngân hàng tư nhân, mặt bằng lãi suất không những neo ở mức cao mà còn có xu hướng tăng dần theo thời gian vay.

Khảo sát cho thấy, MB hiện áp dụng lãi suất phổ biến 9-9,5% cho các gói vay cố định 12-24 tháng; VIB dao động trong khoảng 9,9-12% cùng kỳ hạn. Các ngân hàng khác như ACB, Techcombank, LPBank, Sacombank... cũng đều ghi nhận mức điều chỉnh tăng từ 1,2 đến 2 điểm phần trăm.

Đáng chú ý nhất là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Tại nhóm ngân hàng tư nhân, con số này hiện dao động trong khoảng 11-15%/năm. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng tăng và lãi suất liên ngân hàng từng có thời điểm vọt lên 17-19% (dù đã hạ nhiệt sau đó), dư địa để giảm lãi suất cho vay trong ngắn hạn được dự báo là rất hẹp.

Gánh nặng trả lãi nhân đôi

Tốc độ điều chỉnh lãi suất quá nhanh, chỉ trong vòng 4-5 tháng đã tăng từ mức quanh 6,5% lên phổ biến 13-14% khiến các kế hoạch tài chính của người mua nhà bị đảo lộn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, đưa ra một ví dụ so sánh trực quan về gánh nặng trả nợ hiện nay. Theo đó, với mặt bằng lãi suất cũ (khoảng 6,5%), một khoản vay 2 tỷ đồng chịu áp lực trả lãi tương đương với khoản vay chỉ 1 tỷ đồng ở mức lãi suất 14% hiện tại.

"Dù số tiền vay thực tế không đổi, nhưng nghĩa vụ tài chính hàng tháng của người vay đã tăng lên gần gấp đôi. Điều này tạo ra cú sốc tâm lý và áp lực dòng tiền cực lớn cho phần lớn người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ có thu nhập chưa thực sự tích lũy dày dặn," ông Thắng phân tích.

Hệ quả nhãn tiền là thanh khoản thị trường sụt giảm. Ông Phan Thành Chương, Giám đốc Công ty Bất động sản TC Land cho biết, nhiều khách hàng đã quyết định trì hoãn ký hợp đồng hoặc kéo dài thời gian cân nhắc. Khi thu nhập không theo kịp tốc độ tăng của lãi suất. Sự thận trọng bao trùm lên cả nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Lãi suất tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà để ở mà còn giáng một đòn mạnh vào các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là những người theo đuổi chiến lược mua nhà rồi cho thuê lại để trả lãi vay.

Câu chuyện của anh Bùi Công Nam (Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Đầu năm 2025, anh thế chấp tài sản để mua 3 căn hộ chung cư phía Tây Hà Nội với kỳ vọng giá thuê sẽ bù đắp lãi vay và hưởng lợi từ việc tăng giá vốn. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, lãi suất tăng vọt trong khi giá cho thuê chững lại khiến bài toán dòng tiền bị vỡ trận.

"Tiền cho thuê chỉ đủ đập vào một phần lãi. Nếu tính cả thuế, phí, hoa hồng môi giới và khấu hao, cả năm qua, tôi chỉ "có tiếng mà không có miếng". Hiện tại, tôi buộc phải tính phương án bán bớt tài sản để tất toán khoản vay," anh Nam chia sẻ.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, chiến lược mua nhà cho thuê từng rất hiệu quả trong giai đoạn tiền rẻ. Tuy nhiên, với lãi suất thế chấp trên 12% và điều kiện vay khắt khe như hiện nay, mô hình này đã mất đi tính khả thi, đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế buộc phải cắt lỗ hoặc bán tài sản để giảm áp lực nợ.

Lý giải về động thái tăng lãi suất, ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch MB cho rằng, trong bối cảnh rủi ro thị trường gia tăng, các ngành có mức độ rủi ro cao như bất động sản khó có thể tiếp tục áp dụng mức lãi suất thấp. Bên cạnh đó, định hướng chính sách hiện tại là nắn dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh ưu tiên, hạn chế đầu cơ.

Lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh cũng thừa nhận hạn mức tín dụng cho bất động sản năm nay rất hạn chế, buộc ngân hàng phải dùng công cụ lãi suất để sàng lọc khách hàng.

Dưới góc nhìn tích cực, các chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất cao hiện nay sẽ đóng vai trò như một "bộ lọc" mạnh mẽ cho thị trường.

Thứ nhất, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, lướt sóng sẽ buộc phải rút lui do chi phí vốn quá cao. Thứ hai, thị trường sẽ chuyển dịch sang hướng bền vững hơn, nơi người mua buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm. Thứ ba, hiện tượng tăng giá nóng ảo sẽ khó lặp lại.

Theo giới phân tích, việc lãi suất vay mua nhà thiết lập mặt bằng giá mới là một thách thức lớn trong ngắn hạn cho cả người mua và doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây có thể là "liều thuốc đắng" cần thiết để đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực, giảm thiểu "bong bóng" và hướng dòng vốn của nền kinh tế vào các hoạt động sản xuất tạo ra giá trị thặng dư bền vững.

Thanh Hoa