Sau Tết, người mua chung cư tích cực 'mò kim đáy bể'

Tại báo cáo về thị trường bất động sản năm 2024 công bố mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng tại các đô thị lớn, giá bán căn hộ chung cư tăng cao hơn nhiều so với năm 2023, một mặt bằng giá mới được thiết lập cho tất cả các phân khúc.

Cụ thể, phân khúc bình dân trước đây có giá dưới 30 triệu đồng/m2 nay tăng lên 45 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp trước đây có giá bán từ 30 - 45 triệu đồng/m2 nay tăng lên từ 45 - 70 triệu đồng/m2.

Phân khúc cao cấp trước đây có giá từ 50 - 70 triệu đồng/m2 nay tăng lên từ 70 - 100 triệu đồng/m2. Phân khúc siêu sang đã xuất hiện trên thị trường ở một vài dự án có giá bán từ 200 triệu đồng/m2.

Giá chung cư vẫn đang neo rất cao khiến người mua nhà rất khó tìm được sản phẩm giá phù hợp.

Bộ Xây dựng nhận định, trong năm 2024, giá bán căn hộ tại một số đô thị lớn tiếp tục tăng. Điển hình, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư tăng từ 40 - 50% so với giá bán năm 2023, cục bộ có dự án tăng ở mức cao hơn.

Tại TP. HCM, giá căn hộ chung cư năm 2024 tăng khoảng 20-30% so với năm 2023. Tương tự, giá bán căn hộ chung cư năm 2024 tại TP. Đà Nẵng tăng khoảng 20% so với năm 2023.

Trong bối cảnh giá nhà leo thang, không ít người mua nhà vẫn đang nỗ lực tìm kiếm các sản phẩm giá mềm hoặc “cắt lỗ” theo kiểu “mò kim đáy bể”.

Đơn cử, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, anh Phan Văn Tiến (quê Hà Nam) tiếp tục theo chân “cò” đi tìm hiểu dự án để hoàn thành ước mơ mua nhà Hà Nội. Một dự án gồm 3 tòa tại Hà Đông đang được anh đặc biệt cân nhắc.

“Có một số căn tại dự án này đang được chủ cũ rao bán lại, “cắt lỗ” 50-150 triệu đồng, ở tầm giá 4,5-4,8 tỷ đồng/căn, nhận nhà vào cuối năm 2027. Giá khá ổn so với mặt bằng chung, nhưng tôi đang lo về tiến độ nên chưa dám xuống tiền”, anh Tiến chia sẻ.

Cùng chung xu hướng đi tìm hàng giá rẻ hoặc “cắt lỗ”, anh Lâm, một nhà đầu tư tại Bắc Từ Liêm, chia sẻ mặt bằng giá nhà Hà Nội đang neo ở mức bình quân 65-90 triệu đồng/m2, năm 2024 cũng là năm giá chung cư “nhảy múa” vì khan hàng.

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2025, một số dự án mới ra mắt đã dừng tăng giá, thậm chí nhiều căn diện tích lớn còn giảm 50-100 triệu đồng. Đơn cử một dự án ở phía Đông đang có những căn diện tích 57-65 m2 được chào 46-47 triệu đồng/m2, trong khi vào thời điểm giữa năm 2024 từng lên 48-49 triệu đồng.

Trong bối cảnh giá nhà leo thang, việc tìm kiếm chung cư giảm giá, hay chờ nhịp giảm của thị trường để mua nhà là việc không dễ. Song dựa trên các báo cáo nghiên cứu thị trường, xu hướng trên là có cơ sở.

Đơn cử, theo CBRE, sau năm 2024 tăng giá kỷ lục hơn 26%, đạt trung bình 48 triệu đồng/m2, đà tăng này có xu hướng chậm lại trong 2025. CBRE dự báo nguồn cung mới dồi dào lên đến 31.000 căn năm nay khiến giá bán ổn định trở lại, dự kiến tăng trung bình 6-8% theo năm.

Trong khi đó, One Housing dự báo lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư Hà Nội có thể giảm 5% trong năm 2025 sau khi đã tăng mạnh năm 2024.

Rõ ràng, việc nguồn cung mới được cải thiện đang tăng áp lực đẩy hàng khiến chủ đầu tư phải giảm giá bán, tuy nhiên, hiện tượng giảm giá nhẹ 3-5% mới xuất hiện cục bộ một số dự án mới giá cao, doanh nghiệp gặp áp lực tài chính, muốn thoát hàng nhanh. Còn lại phần lớn có xu hướng giữ giá, hoặc tăng giá nhẹ.

Đang có những biến động về giá, song phân khúc căn hộ chung cư để bán tại Hà Nội vẫn sẽ ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ. Căn hộ chung cư được dự báo trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư quan tâm.

Tiềm năng là rõ ràng, nhưng hoạt động lướt sóng tiếp tục mang nhiều rủi ro. Năm 2024, thống kê của VARS chỉ ra hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp ở phân khúc chung cư đến từ nhu cầu đầu tư. Nhiều sản phẩm được “sang tay” ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán.

Đáng chú ý, càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu tư có trót “lướt sóng” căn hộ phải bán cắt lỗ do gặp áp lực tài chính.

Chưa kể, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian sở hữu để tránh đầu cơ như một số nước. Theo đó, các nhà đầu tư có ý định lướt sóng chung cư cần tính toán cẩn trọng.

Lệ Chi