Sẽ có quy định mới về tách thửa đất ở đô thị

Một dự án khu đô thị dân cư tại huyện Trảng Bom. Ảnh minh họa: H.LỘC

Quy định sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế các vi phạm liên quan đến phân lô, bán nền và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép.

Tách thửa, không phải “băm nhỏ” đất

Tách thửa là nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, được pháp luật cho phép. Để đáp ứng nhu cầu đó, đồng thời hạn chế tình trạng “băm nhỏ” đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, UBND tỉnh đã chỉ đạo xây dựng quy định mới về tách, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

Theo dự thảo quy định của tỉnh, việc tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện chung theo quy định tại khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024. Đó là thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp. Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi riêng, được kết nối với đường giao thông hiện hữu. Thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu bằng với diện tích tối thiểu của loại đất đó theo quy định của tỉnh…

Ngoài ra, các yêu cầu chung theo Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa trên địa bàn tỉnh còn phải đáp ứng điều kiện là thửa đất hoặc một phần thửa đất dự kiến tách chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước. Việc tách thửa phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai. Khu đất tách thửa không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường Nguyễn Ngọc Thường chia sẻ, ngoài yêu cầu chung theo Luật Đất đai năm 2024, quy định điều kiện riêng của UBND tỉnh thì dự thảo còn đưa ra tiêu chí về diện tích tối thiểu được tách đối với từng loại đất để đáp ứng nhu cầu của người dân, nhưng tránh tình trạng “băm” nhỏ đất.

Chẳng hạn, đối với đất ở có 2 phương án, trong đó phương án 2 diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa tại đô thị được điều chỉnh từ 60m2 theo quy định hiện hành xuống còn 45m2.

Đối với đất nông nghiệp có 3 phương án, trong đó phương án 3 là nội dung mới so với quy định hiện hành. Cụ thể, phương án 3 đưa ra yêu cầu thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa tại đô thị có diện tích tối thiểu là 500m2; thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại tại nông thôn sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000m2 (quy định hiện hành là 2.000m2). Thửa đất nông nghiệp sau tách phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc đảm bảo dành lối đi cần thiết cho người phía trong.

Theo đánh giá của tỉnh, quy định mới này phù hợp với quy định của pháp luật, phù hợp với nhu cầu và thực tiễn sử dụng đất tại tỉnh.

Đất hợp thửa phải cùng mục đích sử dụng

Cũng như điều kiện tách thửa, việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và cùng hình thức trả tiền sử dụng đất. Trường hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất thì phải thực hiện đồng thời để thống nhất đất cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng đất và cùng hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Một dự án khu đô thị dân cư tại huyện Trảng Bom. Ảnh minh họa: HOÀNG LỘC

Ngoài ra, yêu cầu tỉnh đặt ra là các thửa đất hợp thửa còn phải đáp ứng yêu cầu thửa đất hoặc một phần thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật. Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề hoặc hợp một phần diện tích tách thửa của các thửa đất liền kề thì phần diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại của từng thửa đất vừa tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng loại đất và việc tách thửa đất phải thực hiện đồng thời với hợp thửa.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Võ Văn Phi cho hay, Đồng Nai sắp sửa ban hành quyết định quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh. Quy định này được xây dựng dựa trên cơ sở pháp lý Luật Đất đai năm 2024, kế thừa Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất tỉnh đang thực hiện và một số điều kiện khác được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Quyết định của tỉnh giao trách nhiệm đối với các cơ quan Sở Tài nguyên và môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trong tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra điều kiện, giải quyết nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất của các cá nhân, tổ chức theo thẩm quyền đảm bảo đúng đối tượng, đúng trình tự thủ tục.

Hiện tại, do còn một số nội dung liên quan đến đảm bảo cấp nước, thoát nước của thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa nên dự thảo quy định đang làm rõ thêm để thuận lợi khi triển khai thi hành.

Hoàng Lộc