Siết chặt đấu giá đất: Đề xuất bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đấu giá

Cấm tham gia đấu giá sẽ hạn chế tình trạng thổi giá, trục lợi

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức góp phần công khai hóa việc phân bổ nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu cho ngân sách và bảo đảm cạnh tranh trong tiếp cận đất đai. Tuy nhiên, thực tế đã xuất hiện tình trạng người tham gia trả giá cao bất thường, sau đó không thực hiện nghĩa vụ tài chính, khiến kết quả đấu giá bị hủy, thị trường nhiễu loạn và việc khai thác quỹ đất bị đình trệ.

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đề xuất nâng mức tiền đặt trước lên 20%–50% giá khởi điểm, đồng thời bổ sung chế tài đối với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Ảnh minh hoạ: Thanh Tuấn

Từ thực tiễn đó, Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi (Dự thảo) đang được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, đề xuất bổ sung các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Đáng chú ý là nâng mức tiền đặt trước lên 20%–50% giá khởi điểm, bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc và quy định về trách nhiệm của người tham gia phiên đấu giá.

Để hiểu đúng tác động của những đề xuất này, cần phân biệt quy định của Luật Đấu giá tài sản hiện hành với các biện pháp đang được áp dụng theo cơ chế đặc thù và nội dung dự kiến được luật hóa.

Khu đất đấu giá tại xã Phúc Thịnh, Hà Nội được đưa ra đấu giá ngày 25-10, thu hút nhiều người tham gia. Ảnh: Đặng Thép

Một điểm đáng chú ý là Dự thảo đề xuất bổ sung chế tài cấm cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở nếu đã trúng đấu giá nhưng bỏ cọc.

Theo cơ chế đặc thù tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6-1-2026 quy định về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính dẫn đến bị hủy kết quả trúng đấu giá, có thể bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất từ 6 tháng đến 5 năm, tùy tính chất và mức độ vi phạm. Dự thảo hướng tới luật hóa chế tài này, qua đó tạo cơ sở pháp lý ổn định hơn thay vì phụ thuộc vào một cơ chế có thời hạn áp dụng.

Luật sư Phạm Ngọc Thanh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng: “Quy định mới được kỳ vọng hạn chế tình trạng thổi giá, trục lợi, song cũng đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền tham gia đấu giá hợp pháp của người dân”. Ảnh: Thái An

Luật sư Phạm Ngọc Thanh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, về bản chất, việc mất tiền đặt trước và việc bị cấm tham gia đấu giá là hai hậu quả pháp lý khác nhau. Mất tiền đặt trước gắn với nghĩa vụ bảo đảm tham gia đấu giá; còn cấm tham gia đấu giá là biện pháp hạn chế khả năng tham gia các cuộc đấu giá trong tương lai. Vì vậy, việc áp dụng cần đúng căn cứ, đúng thẩm quyền, đúng trình tự và bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định.

Cũng cần lưu ý, không nên đồng nhất mọi trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với hành vi cố tình trục lợi. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định đúng điều kiện áp dụng chế tài theo pháp luật, thay vì chỉ căn cứ vào việc kết quả đấu giá đã bị hủy.

Luận bàn về đề xuất này, một chuyên gia về quản lý, giám sát lĩnh vực đấu giá tài sản ở Hà Nội cho biết, việc cấm đấu giá đối với cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến hủy quyết định phê duyệt kết quả được áp dụng trên toàn quốc. So với luật hiện hành, Dự thảo dùng phạm vi Nhà nước giao đất, cho thuê đất rộng hơn trường hợp thực hiện dự án đầu tư, qua đó bao quát cả giao đất ở đang được xử lý theo Điều 3, Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP.

Vị chuyên gia này cho rằng, căn cứ vi phạm thanh toán dẫn đến hủy quyết định phê duyệt dễ xác định qua hồ sơ, nhưng chưa phân biệt được nguyên nhân và mức độ lỗi. Chẳng hạn, hai người cùng không nộp đủ tiền có thể thuộc hai trường hợp khác nhau. Một người chủ động nâng giá rồi bỏ cọc để tạo giá tham chiếu cho các lô đất lân cận. Người còn lại gặp sự cố khách quan có thể kiểm chứng. Việc cấm đấu giá toàn quốc cần căn cứ vào hành vi và chứng cứ cụ thể.

“Việc cấm đấu giá chỉ áp nên dụng khi cơ quan có thẩm quyền xác định trên cơ sở chứng cứ và sau khi xem xét giải trình. Nếu người trúng đấu giá cố ý vi phạm nghĩa vụ thanh toán để thao túng giá hoặc làm sai lệch, cản trở kết quả đấu giá thì sẽ bị cấm đấu giá.

Để chính sách đi vào cuộc sống, Bộ Tư pháp cần chuẩn hoá dữ liệu về đấu giá, nhất là các trường hợp trúng đấu giá rồi bỏ cọc trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia. Từ đó, hệ thống có thể đối chiếu theo mã định danh, nhóm tài sản và thời gian để cảnh báo trường hợp có dấu hiệu vi phạm giữa các địa phương”, chuyên gia trong lĩnh vực đấu giá khiến nghị.

Những vấn đề người dân cần lưu ý trước khi tham gia đấu giá

Luật sư Phạm Ngọc Thanh khuyến nghị, người có nhu cầu tham gia đấu giá nên thực hiện một số việc sau:

Thứ nhất, đọc kỹ quy chế cuộc đấu giá, thông báo đấu giá, giá khởi điểm, mức tiền đặt trước, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá và các nghĩa vụ tài chính liên quan. Cần kiểm tra khả năng huy động vốn trước khi quyết định mức giá sẽ trả.

Thứ hai, khảo sát thực tế thửa đất, kiểm tra thông tin quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng và các điều kiện pháp lý liên quan. Không nên trả giá chỉ dựa trên tin đồn hoặc kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng.

Thứ ba, xác định mức giá tối đa phù hợp với khả năng tài chính. Việc trả giá vượt xa giá trị mà mình có thể thanh toán có thể dẫn đến mất tiền đặt trước, bị hủy kết quả và chịu các chế tài khác nếu đủ điều kiện áp dụng.

Thứ tư, nếu phát sinh sự kiện khách quan hoặc tranh chấp liên quan đến trình tự đấu giá, người tham gia cần lưu giữ hồ sơ, chứng từ nộp tiền và tài liệu trao đổi để thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định. Tuy nhiên, việc có khó khăn tài chính sau khi trúng đấu giá không đương nhiên làm mất hiệu lực nghĩa vụ đã phát sinh.

Siết chặt đấu giá đất nhưng phải bảo đảm cạnh tranh công bằng

Chuyên gia pháp lý cho rằng, việc hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản theo hướng tăng trách nhiệm của người tham gia, xử lý nghiêm hành vi cố tình bỏ cọc là cần thiết để bảo vệ tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách không chỉ phụ thuộc vào mức tiền đặt trước hay thời hạn cấm tham gia đấu giá.

Điều quan trọng là phải có cơ chế xác định rõ hành vi vi phạm, công khai quyết định xử lý, bảo đảm khả năng kiểm tra và giám sát, đồng thời phân biệt hành vi trục lợi có chủ đích với những trường hợp cần được xem xét theo căn cứ pháp luật cụ thể.

Mặt khác, đơn vị tổ chức đấu giá và cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm, công khai thông tin quy hoạch và kiểm soát các dấu hiệu thông đồng, dìm giá hoặc thao túng cuộc đấu giá. Nếu chỉ tăng tiền đặt trước mà chưa xử lý được những nguyên nhân này, hiệu quả chống trục lợi có thể chưa đạt như kỳ vọng. Người tham gia đấu giá là chỉ tham gia đấu giá khi đã tìm hiểu đầy đủ thông tin và có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

“Quy định mới được kỳ vọng hạn chế tình trạng thổi giá, trục lợi, song cũng đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền tham gia đấu giá hợp pháp của người dân. Đấu giá đất không phải một cuộc chơi có thể trả giá tùy ý rồi rút lui mà không chịu hậu quả. Khi việc chế tài siết chặt đấu giá được thực thi minh bạch, nghiêm minh và công bằng, quyền lợi của người mua thực sự cũng như lợi ích chung của xã hội mới được bảo đảm”, luật sư Phạm Ngọc Thanh nói.