Siết dư nợ trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản lo sốt vóSiết dư nợ trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản lo sốt vó

Kiến nghị hủy hoặc tăng mức dư nợ

Như trong bài viết mà TBKTS Online đăng tải gần đây, các công ty bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nếu những quy định trong dự thảo sửa đổi một số điều của Nghị định 163 do Bộ Tài chính đưa ra có hiệu lực.

Trong đó, băn khoăn lớn nhất là dư nợ vay vốn từ phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp sẽ bị giới hạn, chỉ còn được huy động tối đa 3 lần vốn chủ sở hữu.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) mới đây đưa ra kiến nghị chưa cần thiết đưa quy định này vào dự thảo Nghị định sửa đổi trong thời điểm này. “Bởi lẽ, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp. Ví dụ: Doanh nghiệp nhỏ và vừa, có vốn điều lệ thấp, hoặc doanh nghiệp phát hành trái phiếu để trả nợ… thì có nhu cầu phát hành trái phiếu cao hơn mức 3 lần vốn chủ sở hữu”, văn bản của HOREA có đoạn.

Ngoài việc hủy bỏ giới hạn gọi vốn, hiệp hội cũng kiến nghị cho phép doanh nghiệp phát hành tối đa 4 đợt trái phiếu trong 1 năm, vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư, thay vì quy định theo dự thảo là cần có khoảng cách tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trong năm.

Theo thống kê của Bộ Tài chính trong 11 tháng đầu năm 2019, có đến 28/177 doanh nghiệp có khối lượng phát hành trái phiếu vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu (chiếm 27,8% tổng khối lượng phát hành), trong đó 11 doanh nghiệp vượt 50 lần, có doanh nghiệp vượt 100 lần. Nhưng đáng chú ý hơn cả là một số doanh nghiệp không làm rõ mục đích sử dụng vốn và phương án trả gốc và lãi.

Tuy nhiên không chỉ riêng nhóm doanh nghiệp bất động sản, theo thông tin của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), những góp ý ban đầu của cơ quan này cũng tập trung về con số giới hạn dư nợ. VCCI đề xuất cân nhắc sửa đổi quy định theo hướng nâng tỷ lệ này lên 5 lần hoặc cao hơn để phù hợp với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nhau của các doanh nghiệp.

Theo VCCI, tỷ lệ đưa ra là khá thấp, có nguy cơ gây khó khăn cho việc huy động vốn của doanh nghiệp. “Thời gian qua, vấn đề chống vốn mỏng đã được đưa vào đề xuất Luật sửa đổi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, trong đó đưa ra các tỷ lệ 5:1; 4:1; 3:1 cho các lĩnh vực khác nhau”, văn bản của VCCI có đoạn.

Trao đổi với TBKTSG online, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính nhận định rằng sẽ có nhiều kiến nghị khác nhau vì ở từng góc nhìn khác nhau. Với phía cơ quan quản lý, họ sẽ có góc nhìn trên khía cạnh an toàn hệ thống. Ngược lại, doanh nghiệp thì đương nhiên mong muốn vay càng nhiều càng tốt, bởi phương án trái phiếu còn nhiều quy định lỏng lẻ, chưa kiểm soát được, đặc biệt là việc không cần tài sản đảm bảo và các nhà đầu tư trái phiếu là cực kỳ rủi ro.

“Các chủ đầu tư cần có 30% vốn để thực hiện các dự án, còn lại 70% có thể huy động từ người mua, nên việc huy động trái phiếu gấp 3 lần có thể được coi là khá đầy đủ về mặt nguồn vốn. Việc huy động từ trái phiếu nên ở mức phù hợp với khả năng kinh doanh và tính đến an toàn, đặc biệt là khi dự án phá sản. Từ sau cuộc khủng hoảng giai đoạn 2010-2012, các công ty bất động sản cần phải có thực lực về tài chính, chứ không chỉ có kỹ năng lập dự án”, ông Hiển bình luận.

Trên thực tế, trong thời gian qua, lần lượt nhiều cơ quan quản lý thị trường tài chính cũng lên tiếng cảnh báo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có Ngân hàng Nhà nước. Bộ Tài chính thậm chí đặt trường hợp có doanh nghiệp phát hành có khả năng không thực hiện được cam kết với nhà đầu tư (mua lại trước hạn theo thỏa thuận, thanh toán gốc, lãi trái phiếu doanh nghiệp) thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.

“Chúng tôi tin rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tạm hạ nhiệt trong năm 2020 sau khi các nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều đến khả năng trả nợ của đối tượng phát hành”, Công ty chứng khoán VNDirect đưa ra dự báo hồi đầu năm nay. Theo VNDirect, có khoảng 20% lượng phát hành trái phiếu có lãi suất khoảng 15-20%/năm, cao hơn nhiều so với mức bình quân của thị trường là 10-11%/năm.

Vốn chảy nhiều vào trái phiếu bất động sản

Hiệp hội bất động sản cũng có lý do riêng của mình khi lên tiếng kiến nghị, bởi thống kê của TBKTSG Online cho thấy rằng dòng vốn chảy nhiều nhất vào bất động sản trong năm ngoái là từ trái phiếu doanh nghiệp.

Năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn rất sôi động trên thị trường trái phiếu, với tổng giá trị phát hành lên đến 106.531 tỉ đồng (chiếm tỷ trọng 38%) và chỉ xếp sau ngân hàng (tỷ trọng 41,42%). Kỳ hạn trái phiếu bình quân của nhóm này là 3,7 năm, còn lãi suất bình quân là 10,3%/năm, ở mức cao nhất thị trường nếu loại trừ lô phát hành bất thường 20% của Công ty Hồng Hoàng, theo đánh giá của Công ty chứng khoán SSI.

Trong tháng 1, doanh nghiệp bất động sản huy động được 7.364 tỉ đồng, chiếm 55% tổng vốn trên toàn thị trường. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân trong tháng 1 là 17,6% (còn trong năm 2019 là 10,7%). Theo đó, các nhà đầu tư cá nhân đã mua 2.354 tỉ đồng trái phiếu, trong đó khoảng gần 79% là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, theo SSI.

Nguồn: SSI

HOREA nêu băn khoăn

Hiệp hội nêu thêm những băn khoăn trên thị trường bất động sản hiện nay, chẳng hạn như thị trường vốn chưa phát triển để cung cấp đủ nguồn vốn trung và dài hạn, lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Đặc biệt, vấn đề thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở bị vướng mắc nên bị mất rất nhiều thời gian, dẫn đến doanh nghiệp bị đọng vốn trong nhiều năm, khi hầu hết các dự án mất không dưới 5 năm mới huy động được vốn.

Hệ quả là các khoản chi phí này đều tăng lên đáng kể khi dự án bị kéo dài. Chẳng hạn như các chi phí giải phỏng mặt bằng, ký quỹ 1-3% vốn đầu tư dự án, nộp tiền sử dụng đất trước khi được thi công, chi phí thi công các công trình trước khi đủ điều kiện huy động vốn, chi phí tài chính gồm lãi vay tăng lên theo thời gian khi dự án bị kéo dài, chi phí quản lý hay chi phí cơ hội.

Nhưng vấn đề quan trọng nữa mà HOREA cũng nhấn mạnh là thị trường bất động sản hiện đang gặp khó khăn, sụt giảm nguồn cung, giá nhà đất tăng và tác động của dịch Covid-19.

Chính vì thế, hiệp hội nghĩ rằng không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm này, thay vào đó là tập trung cải thiện các quy định phát hành gồm tăng tính minh bạch, thẩm định đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành, tăng giám sát việc sử dụng vốn.

Thị trường trái phiếu chưa minh bạch

Trong tổng số 211 doanh nghiệp chào bán trái phiếu ra công chúng thì có 129 doanh nghiệp chưa niêm yết, chất lượng thông tin và trách nhiệm công bố thông tin vì vậy còn tương đối hạn chế, theo Công ty chứng khoán SSI.

Việc thiếu minh bạch còn thể hiện ở chỗ nhiều doanh nghiệp đã chia nhỏ các đợt phát hành để chào bán riêng lẻ, nhờ đó không phải thực hiện các nghĩa vụ công bố thông tin, hoặc thiếu chi tiết về mục đích sử dụng vốn, tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Dũng Nguyễn