Siết nhưng không 'đóng cửa': Tín dụng bất động sản được kiểm soát có chọn lọc

Room hữu hạn, ngân hàng buộc tái cơ cấu dòng vốn vào bất động sản. (Ảnh: Vietnam+)

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, tín dụng ngân hàng tiếp tục là một trong những yếu tố then chốt quyết định nhịp vận động của thị trường.

Năm 2026, định hướng điều hành cho thấy xu hướng kiểm soát chặt hơn tăng trưởng tín dụng bất động sản nhưng không đóng cửa hoàn toàn. Thay vào đó, các ngân hàng lựa chọn cách tiếp cận thận trọng như phân bổ vốn có chọn lọc, ưu tiên dự án khả thi, pháp lý minh bạch và phục vụ nhu cầu ở thực.

Tránh rủi ro hệ thống

Các ngân hàng thương mại cho biết chủ trương hiện nay không phải là siết đột ngột hay hạn chế cực đoan tín dụng bất động sản, mà là kiểm soát chất lượng khoản vay trong bối cảnh thị trường vẫn tiềm ẩn rủi ro.

Bất động sản là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và sức lan tỏa mạnh tới nhiều ngành nghề. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các giai đoạn tăng trưởng nóng cho thấy nếu dòng vốn đổ vào thiếu kiểm soát, tập trung vào phân khúc đầu cơ hoặc dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, nguy cơ nợ xấu gia tăng sẽ ảnh hưởng tới an toàn hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, thay vì mở rộng quy mô tín dụng, các ngân hàng chú trọng hơn đến chất lượng thẩm định: Đánh giá kỹ dòng tiền, khả năng tiêu thụ sản phẩm, năng lực tài chính của chủ đầu tư và tính pháp lý dự án. Các khoản vay phục vụ đầu cơ ngắn hạn hoặc dự án chưa đầy đủ thủ tục được xem xét thận trọng hơn.

Dòng vốn hiện được ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tiến độ thi công rõ ràng. Phân khúc trung cấp, bình dân tiếp tục là trọng tâm.

Đại diện một ngân hàng thương mại cho biết nhu cầu vay mua nhà của người dân vẫn cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ đánh giá kỹ thu nhập, khả năng trả nợ và mục đích sử dụng vốn để hạn chế rủi ro phát sinh.

Trong khi vẫn duy trì cho vay với dự án đủ điều kiện, một số ngân hàng đã bắt đầu điều chỉnh tốc độ tăng trưởng tín dụng ở các phân khúc rủi ro cao như bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc dự án mang tính đầu cơ.

Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng trên 20%, riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng khoảng 28%, cao hơn tốc độ tăng trưởng chung. Mức tăng này làm gia tăng lo ngại khi thị trường phục hồi không đồng đều và thanh khoản ở nhiều phân khúc còn yếu.

Đầu tháng 2/2026, 4 ngân hàng thương mại nhà nước điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà lên mức tiệm cận nhóm ngân hàng cổ phần tư nhân, có thời điểm gần 14%/năm. Theo giới phân tích, động thái này phản ánh áp lực room tín dụng cũng như vai trò thực thi chính sách của nhóm ngân hàng lớn.

BIDV khẳng định vẫn đồng hành với sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. (Ảnh: Vietnam+)

Trước đó, thông tin BIDV có văn bản đề nghị tạm dừng trình trụ sở chính các dự án, phương án kinh doanh bất động sản mới từng khiến thị trường chú ý. Động thái này nhằm thực hiện chỉ đạo kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tăng trưởng tín dụng chung năm 2026.

Tuy nhiên, BIDV ngay sau đó khẳng định vẫn đồng hành với sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường, tiếp tục cung ứng vốn cho các dự án phù hợp, hiệu quả và đáp ứng nhu cầu thực. Điều này cho thấy việc kiểm soát không đồng nghĩa với “khóa van” tín dụng mà là tái cơ cấu dòng vốn theo hướng an toàn hơn.

Phát triển bền vững thay vì tăng trưởng nóng

Năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng khoảng 15% đồng thời, tín dụng bất động sản về cơ bản không được vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của từng ngân hàng. Điều này tạo ra áp lực lớn khi room tín dụng hữu hạn, buộc các tổ chức tín dụng phải tính toán lại cơ cấu phân bổ vốn.

Để dành dư địa cho các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất-kinh doanh, xuất khẩu, nông nghiệp hay công nghiệp hỗ trợ, ngân hàng phải thu hẹp tăng trưởng ở một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản.

Ở góc nhìn vĩ mô, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng năm 2026 là giai đoạn bản lề khi tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng nóng. Định hướng kiểm soát ở mức phù hợp sẽ giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn.

Theo ông Lực, lãi suất tăng xuất phát từ chênh lệch cung-cầu vốn và định hướng phân bổ nguồn lực. Bất động sản không phải lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối khi nguồn vốn cần được chia sẻ cho nhiều ngành kinh tế khác. Vì vậy, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu.

Tín dụng bất động sản luôn là vấn đề nhạy cảm vì vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro hệ thống nếu phát triển nóng. Bài toán đặt ra là làm sao để không “siết quá tay”, gây đứt gãy thị trường, nhưng cũng không buông lỏng kiểm soát.

Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Hữu Huân (Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh) nhận định, các công cụ điều tiết hiện nay đủ để hãm tốc rủi ro “bong bóng” song chưa thể loại bỏ hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào bất động sản khi tâm lý “giá chỉ có lên” vẫn tồn tại.

Theo ông Huân, khi kỳ vọng tăng giá còn cao, thị trường có thể tìm “đường vòng” như chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp liên quan, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo hoặc huy động vốn qua trái phiếu, đặt cọc, hợp tác đầu tư. Vì vậy, hiệu quả kiểm soát không chỉ phụ thuộc vào chính sách “siết-nới” mà còn ở kỷ luật thẩm định của ngân hàng và chất lượng giám sát rủi ro.

Tín dụng bất động sản được kiểm soát có chọn lọc. (Ảnh: Vietnam+)

Bên cạnh đó, những thay đổi chính sách như điều chỉnh bảng giá đất, cơ chế thu hồi đất với tỷ lệ đồng thuận cao và định hướng phân hóa tín dụng giữa đầu tư - kinh doanh và nhà ở thực cũng buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại dòng tiền, hạn chế đầu tư dàn trải.

Nhìn tổng thể, việc kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng chọn lọc có thể tạo tác động ngắn hạn như chi phí vốn tăng và tiến độ một số dự án chậm lại. Tuy nhiên, về dài hạn, cách tiếp cận này được kỳ vọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn./.

(Vietnam+)