Kịch bản nào cho lãi suất vay mua nhà những tháng đầu năm?

Lãi suất tăng trở lại

Nhiều ý kiến từng cho rằng sau Tết Nguyên đán, khi yếu tố mùa vụ qua đi, lãi suất sẽ dần ổn định. Tuy nhiên, diễn biến thực tế lại đi ngược dự báo khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang tăng mạnh và thể hiện xu hướng đi lên rõ rệt.

Khảo sát cho thấy, so với cuối năm trước, lãi suất vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 1,5-3,5%/năm. Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, mức lãi suất bình quân hiện được niêm yết quanh ngưỡng 10%/năm, cao hơn khoảng 1,5% so với cuối năm trước. Trong khi đó, tại các ngân hàng tư nhân, lãi suất đã lên mức 11,6-12%/năm, tăng 1,5-3,5% và vẫn trong xu hướng nhích lên.

Đáng chú ý, khoảng cách lãi suất giữa hai khối ngân hàng đang dần thu hẹp. Nếu trước đây các ngân hàng có vốn nhà nước thường duy trì mức lãi thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung để hỗ trợ thị trường, thì nay nhiều gói vay của nhóm này đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng hoặc cao hơn một số ngân hàng tư nhân. Sự thay đổi này khiến giới quan sát đặc biệt quan tâm, bởi nó phản ánh áp lực chi phí vốn và thanh khoản trong hệ thống.

Lãi suất mua nhà tăng mạnh những ngày đầu năm Bính Ngọ 2026.

Diễn biến lãi suất tăng mạnh đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý người mua nhà. Với những khách hàng đã hết thời gian hưởng lãi suất ưu đãi và chuyển sang cơ chế thả nổi, áp lực trả nợ gia tăng đáng kể. Khoản tiền trả hàng tháng có thể đội lên thêm vài triệu đồng, tạo gánh nặng lớn trong bối cảnh chi phí sinh hoạt cũng leo thang.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, khi lợi suất cho thuê ở mức tương đối hấp dẫn, chiến lược mua nhà để ở kết hợp cho thuê nhằm bù đắp chi phí vay - từng được xem là giải pháp khả thi, đặc biệt với người trẻ và người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên bước sang năm 2026, khi giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên và điều kiện vay vốn ngày càng chặt chẽ, hiệu quả của chiến lược này suy giảm rõ rệt.

Các chuyên gia nhận định, chi phí vốn tăng không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng của người trẻ mà còn kéo dài áp lực tài chính trong nhiều năm. Trong bối cảnh thu nhập chưa thực sự ổn định, nhiều người buộc phải tính toán lại kế hoạch mua nhà, thậm chí trì hoãn quyết định xuống tiền.

Nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng trong thời gian tới, mặt bằng lãi suất cho vay nhiều khả năng sẽ còn chịu thêm áp lực. Khi đó, sức mua trên thị trường bất động sản có thể suy giảm mạnh, thanh khoản chững lại, còn các chủ đầu tư sẽ đối mặt với bài toán khó về dòng tiền và tiêu thụ sản phẩm.

Kịch bản nào cho lãi suất mua nhà?

Nhìn lại năm 2025, đây được xem là giai đoạn tín dụng mua nhà tăng tốc mạnh mẽ khi hàng loạt ngân hàng đồng loạt tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay kéo dài tới vài chục năm và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) ở mức cao.

Chính sách vốn "dễ thở" này, cùng với việc thị trường bất động sản dần được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung cải thiện ở một số phân khúc, đã góp phần kích thích nhu cầu mua nhà. Không ít người dân, đặc biệt là nhóm mua nhà lần đầu, tranh thủ cơ hội tiếp cận tín dụng để hiện thực hóa mục tiêu "an cư".

Tuy nhiên, dòng tiền giá rẻ cũng tạo ra tác động ngược chiều. Khi nhu cầu tăng nhanh trong bối cảnh nguồn cung chưa thực sự dồi dào và phân bổ chưa đồng đều, mặt bằng giá nhà tiếp tục leo thang. Giá bán tại nhiều khu vực vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của phần đông người dân ngày càng trở nên xa vời. Nói cách khác, chính sách tín dụng nới lỏng trong ngắn hạn đã hỗ trợ thanh khoản thị trường, nhưng về dài hạn lại góp phần đẩy giá lên cao hơn.

Bước sang năm 2026, định hướng điều hành tín dụng có sự thay đổi đáng kể. Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% (có điều chỉnh linh hoạt tùy diễn biến thực tế), thấp hơn đáng kể so với mức tăng 19,01% của năm 2025. Song song đó, cơ quan quản lý yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nhằm ưu tiên nguồn lực cho sản xuất kinh doanh và các ngành tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế. Điều này đồng nghĩa dư địa cho vay bất động sản sẽ không còn "thoải mái" như trước.

Trong bối cảnh đó, áp lực lên mặt bằng lãi suất ngày càng rõ nét. Theo dự báo của KB Research, lãi suất cho vay có thể tiếp tục xu hướng tăng trong nửa đầu năm 2026, tương đồng với đà tăng của lãi suất huy động.

Một trong những nguyên nhân chính là các ngân hàng cần điều chỉnh lãi suất đầu ra để bảo vệ biên lãi ròng (NIM) - chỉ số đã suy giảm trong nhiều quý gần đây và đang ở mức thấp kỷ lục. Khi chi phí vốn đầu vào tăng, việc nâng lãi suất cho vay trở thành giải pháp nhằm duy trì hiệu quả kinh doanh.

Bên cạnh đó, việc hạn mức tín dụng năm 2026 thấp hơn năm trước, đặc biệt ở mảng bất động sản, có thể làm giảm áp lực cạnh tranh lãi suất giữa các ngân hàng.

Khi "room" tín dụng không còn dồi dào, các ngân hàng không nhất thiết phải đẩy mạnh ưu đãi để thu hút khách vay như giai đoạn trước, từ đó khiến xu hướng tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực này trở nên rõ rệt hơn. Ngoài ra, khi nền kinh tế phục hồi và nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp cũng như cá nhân cải thiện, cầu tín dụng gia tăng sẽ tiếp tục tạo sức ép lên mặt bằng lãi suất.

Giới chuyên gia đánh giá, bức tranh tín dụng bất động sản năm 2026 đang chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Người mua nhà sẽ phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn, điều kiện vay chặt chẽ hơn, trong khi thị trường cũng bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ cả về phía chủ đầu tư lẫn người mua.

Thanh Thắng