Siết tín dụng bất động sản hướng tới nhu cầu thực của người dân

Theo đó, hệ số rủi ro mà các Ngân hàng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay vốn ngắn hạn và cho vay trung dài hạn đối với vay kinh doanh bất động sản sẽ từ 150% lên 200%. Chính việc này đã khiến có không ít lo ngại về việc thị trường bất động sản sẽ gặp khó trong thời gian tới, đặc biệt những người có nhu cầu mua nhà thông qua việc vay tiền ngân hàng sẽ phải đối mặt với những quy định và khó khăn không nhỏ về tài chính.

Việc siết tín dụng bất động sản không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Ảnh: N.Đăng

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, quy định này không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Bên cạnh đó, khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng cũng như nhu cầu vay vốn để phục vụ sinh hoạt thiết yếu hàng ngày của khách hàng (hệ số rủi ro không thay đổi 50%) vẫn được vay mua nhà. Theo GS Đặng Hùng Võ, thực tế, Thông tư 22 muốn siết phân khúc bất động sản cao cấp – một trong những phân khúc có nguy cơ gây ra bong bóng cho thị trường. Bởi lẽ, nhu cầu mua nhà giá rẻ, nhà thu nhập thấp của người dân Việt Nam còn rất cao, trong khi phân khúc này chưa đáp ứng được nhu cầu, thì các nhà phát triển bất động sản lại tập trung cho phân khúc cao cấp.

Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, chia sẻ với báo chí, đại diện lãnh đạo NHNN cho biết, quy định này không ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn để phục vụ nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người có thu nhập thấp, cũng như các chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Theo đó, các khoản cho vay được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất của bên vay để phục vụ mục đích mua nhà ở xã hội, cho vay cá nhân để mua nhà với số tiền dưới 1,5 tỷ đồng có hệ số rủi ro là 50%.

Đồng tình với các quy định của NHNN, TS Cấn Văn Lực phân tích, trong Thông tư 22 có quy định rõ hệ số rủi ro đối với các khoản cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng mức chỉ 50%, thay vì 150% trước đây. Do đó, người vay mua nhà để ở không bị ảnh hưởng, thậm chí còn có lợi. Chỉ có cho vay kinh doanh bất động sản đối với các chủ đầu tư thì hệ số rủi ro mới ở mức 150% và sắp tới tăng lên 200% và vẫn ở mức tương đương như thời gian qua.

Các chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Do đó quy định tại Thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Các quy định này cũng tạo động lực cho các DN bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn trong nước cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, phù hợp với xu hướng của quốc tế hiện nay.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc cao cấp hiện nay thanh khoản không có đột biến, giá bán chưa có dấu hiệu tăng nóng bất thường. Tồn dư bất động sản rất thấp, nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn trong khi nguồn cung đang thiếu, số lượng giao dịch nhiều nhưng giá ổn định và minh bạch. Bởi vậy, ông Đính cho rằng, không cần thiết phải áp dụng biện pháp siết tín dụng để tránh tác động đến DN, người mua nhà và thị trường nói chung. Bà Đỗ Thu Hằng, PGĐ bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội, chính sách đưa ra nhằm siết tín dụng với bất động sản cao cấp nhưng sẽ tác động tới toàn thị trường, khiến mặt bằng giá nhà nói chung tăng lên so với hiện tại. Vì vậy, theo bà Hằng, vấn đề là cần kiểm soát chất lượng khoản vay và khách hàng vay. Vấn đề không phải là khách hàng vay bao nhiêu tiền mà quan trọng khách hàng có khả năng trả số tiền đã vay hay không.

Nhưng trên thực tế, kỳ vọng trong việc thay đổi chính sách lần này được đánh giá là sẽ mang tới những hiệu quả tích cực, theo các chuyên gia bất động sản, quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng. Quy định về tăng hệ số rủi ro góp phần giúp ngân hàng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.

Nguyễn Đăng