'Sốc' chi phí cải tạo nhà cũ – Vì đâu nên nỗi?

Nhiều hộ gia đình ở Hà Nội chọn cải tạo nhà cũ để tiết kiệm chi phí, nhưng thực tế laịi còn đắt hơn xây mới.

Cải tạo “tưởng rẻ mà hóa đắt”

Vợ chồng anh Nguyễn Văn Mạnh (phường Phú Diễn) quyết định cải tạo lại ngôi nhà cấp 4 đã xây từ hơn 20 năm trước, với kế hoạch chỉ đầu tư khoảng 450 triệu đồng để nâng thêm tầng, bố trí lại phòng khách, bếp và nhà vệ sinh. Tuy nhiên, sau gần ba tháng thi công, chi phí đã đội lên hơn 750 triệu đồng, chưa kể một số nội thất vẫn chưa hoàn thiện.

“Ban đầu tính chỉ sửa phần mái, nhưng khi tháo dỡ thì phát hiện dầm chính yếu, tường nứt chân chim, không đủ sức chống đỡ nếu nâng tầng. Cuối cùng phải thay toàn bộ hệ cột dầm, gần như làm lại nhà từ đầu” – anh Mạnh chia sẻ.

Tương tự, bà Trần Thị Lan (phường Nghĩa Đô) cũng gặp phải tình trạng “sửa thành xây” khi cải tạo tầng 1. “Tôi chỉ định sửa bếp, mở rộng thêm gian phụ phía sau, dự trù chi phí khoảng 200 triệu đồng. Nhưng khi bắt tay vào làm thì phát sinh đủ thứ, hệ thống thoát nước cũ kỹ, tường ngấm mốc, lại phải nâng sàn vì nền thấp hơn mặt đường...” – bà Lan bức xúc.

Theo khảo sát thực tế, chi phí cải tạo nhà cấp 4 tại Hà Nội hiện dao động từ 4,5 – 7 triệu đồng/m2. Với nhà đã xây từ trước năm 2000, con số này có thể tăng thêm 30 – 50% vì kết cấu yếu, cần gia cố móng, cột, tường.

Phó Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và xây dựng Hòa Thành Building Đào Đức Thành chia sẻ, một công trình doanh nghiệp từng thi công tại khu vực Kim Liên – nhà cấp 4 móng đá hộc khi khoan khảo sát thì phát hiện phần nền đã sụt do mạch nước ngầm lâu năm. Nếu không xử lý triệt để mà cứ cải tạo tiếp thì vài năm sau sẽ sụt lún toàn bộ.

Theo ông Thành, nhiều người chỉ nghĩ đến chi phí vật liệu, nhân công mà quên rằng nhà cũ là một “ẩn số kỹ thuật” cần được khảo sát kỹ lưỡng trước khi quyết định sửa.

“Cải tạo nhà cũ không hề đơn giản. Với nhà đã xuống cấp sau 15 – 20 năm sử dụng, hầu như không còn bản vẽ kỹ thuật, không biết hệ thống dầm sàn ra sao. Khi phá dỡ để nâng tầng hay làm lại nền, có thể gây lún, sập cục bộ nếu không có biện pháp gia cố ngay từ đầu” - ông Thành cho biết.

Sửa như thế nào cho đáng?

Một trong những nguyên nhân chính khiến chi phí cải tạo vượt xa dự kiến là do người dân không có bản thiết kế chi tiết trước khi bắt đầu. Nhiều hộ sửa đến đâu tính đến đó, không kiểm soát được khối lượng vật tư, không lường được những hạng mục cần thay thế. Ngoài ra, việc thuê đội thợ nhỏ lẻ không có hợp đồng ràng buộc cũng dẫn đến tình trạng kéo dài tiến độ, phát sinh tranh cãi và chi phí đội thêm.

Anh Nguyễn Hoàng Phúc – một chủ thầu thi công dân dụng tại Hoàng Mai cho biết: “Tôi từng nhận sửa căn nhà 3 tầng ở Kim Ngưu. Gia chủ chỉ muốn ốp lại nhà tắm, sơn lại mặt ngoài và thay trần. Nhưng khi bóc trần cũ ra thì phát hiện hệ thống điện cũ chằng chịt, lắp từ năm 2000, dây đã mục. Cuối cùng phải tháo toàn bộ để đi lại đường điện. Phần tường thì bong tróc bên trong, trần bị võng phải thay toàn bộ hệ xà. Tổng chi phí lên đến 960 triệu đồng, trong khi xây mới cả căn đó chỉ khoảng 1,2 tỷ đồng”.

Theo anh Phúc, tâm lý nhiều người vẫn coi nhẹ cải tạo, cho rằng cứ “chắp vá” từng phần là được, nhưng thực tế với nhà đã trên 15 năm tuổi, cải tạo không chỉ là thay gạch, sơn sửa mà cần xử lý toàn diện từ hệ móng, hệ thống kỹ thuật đến kết cấu.

Giám đốc Công ty CP Module 9 Đỗ Văn Hải khuyến nghị, cải tạo nhà cũ cần được tiếp cận như một dự án kỹ thuật hoàn chỉnh. Không thể làm theo kiểu "đập đâu tính đó". Trước khi thi công, phải khảo sát kỹ hệ kết cấu, đo vẽ hiện trạng, lên phương án kiến trúc mới phù hợp với công năng và đảm bảo an toàn.

Theo ông Hải, bản thiết kế cải tạo không chỉ giúp tối ưu không gian sống mà còn hạn chế tối đa phát sinh chi phí. Có bản vẽ, đơn vị thi công mới bóc tách được khối lượng rõ ràng, chủ nhà kiểm soát được tiến độ, biết rõ khoản nào cần làm trước – khoản nào có thể trì hoãn. Quan trọng hơn cả là không bị động trong xử lý các hạng mục kỹ thuật ngầm như đường điện, nước, thoát khí.

Ông Hải cũng lưu ý, nếu chi phí cải tạo dự kiến đã chạm ngưỡng 70 – 80% so với xây mới, thì nên cân nhắc phương án đập đi xây lại, vừa tiết kiệm về lâu dài, vừa đảm bảo chất lượng tổng thể công trình.

Thành Luân