'Soi' dòng tiền đổ vào đất để giảm tình trạng đầu cơ

Nghịch lý và vòng luẩn quẩn

KTSG: Thưa ông, có hiện tượng một phần tài sản trong các vụ án tham nhũng và các vụ án hình sự khác được găm giữ trong bất động sản. Báo cáo công tác phòng chống tham nhũng năm 2024 cho thấy, 1.448 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại bị tạm giữ, kê biên. Các vụ án gây xôn xao dư luận mới đây cũng có sự xuất hiện của hàng chục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây có phải là một hiện tượng phổ biến tại các nền kinh tế khác hay không?

- GS. Đặng Hùng Võ: Hiện tượng găm giữ tài sản vào đất đai, bao gồm cả tài sản có được một cách không chính đáng đã tồn tại ở Việt Nam trong khoảng vài chục năm trở lại đây. Chúng ta phải lần tìm căn nguyên từ đặc điểm và cấu trúc của nền kinh tế.

Trước những năm 1986, kinh tế Việt Nam hoàn toàn mang tính chất bao cấp, nền kinh tế vận hành theo mô hình kế hoạch hóa tập trung. Công chức, viên chức, người lao động làm tại các cơ quan, xí nghiệp, nhà máy đều được phân nhà ở, không có khái niệm về thị trường bất động sản. Sau Đổi mới, cùng với sự hình thành của nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa, Việt Nam mới thực sự có thị trường bất động sản.

Vấn đề nằm ở chỗ, cũng như các quốc gia có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, quá trình công nghiệp hóa không theo kịp sự bùng nổ của bất động sản. Nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập và tài sản tích lũy đều tăng nhanh, nhưng khu vực công nghiệp chưa tạo được việc làm cho đại đa số người lao động trong xã hội, làm cho ai cũng muốn tham gia vào kinh doanh bất động sản vì cảm thấy dễ thích nghi, không cần học cao mà thu nhập cao hơn làm việc cho khu vực sản xuất, dịch vụ.

Hậu quả là thị trường bất động sản trở thành một trong những kênh hút vốn lớn, giá nhà liên tục tăng, vượt rất xa mức thu nhập khi làm việc khác. Vì kinh doanh bất động sản dưới các hình thức như đầu tư tạo lập bất động sản, hay mua đi - bán lại, dựng nhà cho thuê,... đều mang lại lợi nhuận lớn hơn so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, khiến cho khu vực công nghiệp nội địa ngày càng khó thu hút nguồn lực tài chính để mở rộng đầu tư, và càng khó ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ. Cũng do đó, hiệu suất phát triển không tăng tương ứng mức tăng trưởng GDP.

Thu nhập của người lao động luôn tăng chậm hơn mức tăng giá nhà, cũng có nghĩa khả năng tiếp cận nhà ở của họ lại càng thấp. Hiện nay, bất động sản được coi là loại tài sản giữ tiền nhàn rỗi đáng tin cậy, vì vậy những người giàu có thường trữ hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn “sổ hồng”. Tiền bị chôn vào bất động sản là dòng tiền “chết” nên cơ hội cung cấp vốn cho nền kinh tế cũng “chết theo”.

Tình trạng giá nhà ở tăng theo hàm số mũ (biểu hiện thị trường rất nóng) mà lượng giao dịch thành công chỉ tăng theo hàm tuyến tính với hệ số góc rất bé (biểu hiện thị trường rất lạnh) tạo nên một nghịch lý, càng phân tích càng rơi vào vòng luẩn quẩn, khiến cho mục tiêu phát triển một thị trường bất động sản ổn định, bền vững (được tính đến từ năm 2023) đến nay chưa có giải pháp nào giải quyết được. Nhìn sang nước bạn Trung Quốc, thị trường nhà đất đang rơi vào khủng hoảng, các đại gia đều phá sản hoặc vỡ nợ. Quả là trông người mà ta cũng thấy quặn lòng.

KTSG: Thông thường, khi một thị trường bất động sản được đầu tư nguồn lực và tăng trưởng liên tục, nó sẽ tự trưởng thành và hoàn thiện ở một mức độ nhất định. Trường hợp của Việt Nam thì sao, thưa ông?

- Đầu tiên là bất động sản công nghiệp. Đây là một kênh riêng và luôn hoạt động dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng. Các khu, cụm công nghiệp hình thành và hoạt động căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia và của từng địa phương. Hạ tầng cơ bản của các khu công nghiệp thường do các tập đoàn bất động sản hoặc xây dựng có tiếng ở từng địa phương đảm nhiệm. Hạ tầng nhà xưởng do các nhà công nghiệp lựa chọn nhà thầu thiết kế, xây dựng, lắp đặt vì khối FDI chiếm một tỷ trọng đáng kể trong khu vực này. Gần như độ dư thừa nguồn cung không đáng kể.

Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, “cơn đau” phát triển rất mạnh trong tình cảnh không có khung pháp luật, nên đến nay vẫn chưa thể khôi phục.

Với bất động sản nhà ở, cũng như nhiều quốc gia khác, khu vực này đang hình thành hai phân khúc riêng biệt.

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có cầu nhiều mà cung không thỏa mãn được. Việt Nam đang nỗ lực hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội. Nhiều ý kiến cho rằng có thể đạt mức nguồn cung đề ra vào năm 2030. Tuy nhiên, điều quan trọng là giá mua lại tăng gấp 2 hoặc 2,5 lần so với 10 năm trước, lại làm khó cho người có thu nhập thấp. Chưa kể, trên thị trường, nhà ở xã hội đã qua sử dụng tăng giá gấp 3-4 lần càng khiến mong muốn sở hữu nhà thêm xa vời. Hơn nữa, hạ tầng quản lý vẫn chưa nắm được chính xác thông tin thu nhập và hiện trạng nhà của từng người, làm khó cho việc xác định đúng người có nhu cầu thực.

Phân khúc nhà thương mại trung và cao cấp có nguồn cung nhiều, nhưng cầu chủ yếu nằm ở nhóm đầu tư kinh doanh, một phần trong đó là đầu cơ hoặc để giữ tiền nhàn rỗi, dẫn đến hiện tượng rất nhiều căn hộ, căn nhà đã hoàn thiện nhưng không có người ở hay những khu đô thị bỏ hoang... Lượng vốn “giấu” vào bất động sản cực kỳ lớn. Thông qua các vụ đại án vài năm qua, chúng ta có thể nhìn thấy phần nổi của tảng băng chìm này.

Cứ như vậy, nền sản xuất sẽ khó tìm được nguồn lực tài chính để duy trì tốc độ tăng trưởng hiện tại, chưa nói đến việc phải lớn mạnh hơn nữa.

Từ công khai, minh bạch đến lời giải căn cơ

KTSG: Hiện tại, chúng ta đã có những quy định về việc dòng tiền thực hiện các giao dịch bất động sản phải thông qua tài khoản ngân hàng. Ông đánh giá như thế nào về hiệu quả của các quy định nêu trên?

- Khi đã xác định phải công khai minh bạch, chúng ta cần phải thực hiện điều này một cách triệt để, rốt ráo. Chỉ cần có một khoảng trống để lách luật, hiệu quả sẽ khó đạt được như mong muốn.

Trong một giao dịch bất động sản, nếu bên bán và bên mua thỏa thuận riêng, họ có thể giao dịch tượng trưng qua ngân hàng và phần còn lại dùng tiền mặt, vàng hay giấy tờ có giá khác thay thế. Cơ quan quản lý cũng không thể kiểm soát được. Nói vậy để thấy, chỉ yêu cầu giao dịch thông qua tài khoản ngân hàng là chưa đủ.

Vậy các nước phát triển hóa giải vấn đề này như thế nào? Thứ nhất, về thông tin giao dịch, Úc hay New Zealand giao việc định giá cho thị trường. Bên mua và bên bán đều phải có chứng thư định giá do tổ chức tư nhân cung cấp dịch vụ định giá thực hiện. Công chứng viên sẽ kiểm tra các chứng thư này, nếu không chênh lệch quá đáng thì có thể công nhận giao dịch là hợp lệ. Ở Việt Nam, nhiều người vẫn còn tư tưởng quy định gì thì cũng có cách vượt qua. Ở các nước công nghiệp, người dân thấm văn hóa thị trường khá tốt, họ không muốn vượt rào pháp luật. Hơn nữa, khi bị hậu kiểm phát hiện ra gian dối, hậu quả pháp lý phải chịu không nhỏ.

Ở Pháp, vai trò định giá thuộc về bộ phận công chứng. Để xác định giá trị thị trường của bất động sản, bên công chứng có thể thuê dịch vụ kiểm định, tất cả chi phí do bên bán chịu trách nhiệm thanh toán. Nhờ đó, cơ quan công quyền nắm được dữ liệu chính xác về giao dịch, vừa để xác định nghĩa vụ thuế với các bên, vừa để xác định quyền lợi và trách nhiệm liên quan tới chủ sở hữu mới của bất động sản.

Về nguồn tiền tham gia giao dịch, ở nhiều quốc gia, người mua nhà phải công khai giải trình nguồn gốc tiền mua nhà, bao nhiêu là nguồn tiền tự có, từ thu nhập thường xuyên hay không thường xuyên, bao nhiêu là nguồn tiền vay ngân hàng hay các định chế tài chính khác... Chúng ta phải tiến tới công khai minh bạch như vậy.

KTSG: Minh bạch hóa các hoạt động giao dịch bất động sản liệu đã phải là giải pháp hữu hiệu để giảm đầu cơ, giúp thị trường dần ổn định và bền vững không? Theo ông, thế nào là một lời giải căn cơ và toàn diện?

- Thị trường bất động sản rơi vào bất thường từ năm 2009 khi giải pháp kiềm chế lạm phát cắt ngang dòng vốn vào thị trường. Các dự án bất động sản đều rơi vào nợ xấu. Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 vào đầu năm 2013, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng nhằm phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, làn sóng đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển rất mạnh theo chính sách phát triển nhà ở, trái với các quy định của bất động sản thương mại, dịch vụ khiến cho phân khúc này mất động lực phát triển từ năm 2018. Khi dịch Covid-19 hoành hành, phân khúc này rơi vào tình trạng “câm nín” vì thị trường du lịch không còn nữa. Đến nay, phân khúc này vẫn chưa kịp “hoàn hồn” bởi những vấn đề trái pháp luật giai đoạn trước vẫn chưa giải quyết xong, các nhà đầu tư cá nhân đã quay lưng với phân khúc này.

Các quy định của pháp luật hiện hành đều chấp nhận cơ chế “bán bất động sản hình thành trong tương lai”, nghĩa là khi chủ đầu tư dự án hoàn thành hạ tầng cơ bản thì được bán nhà. Nói cách khác, nhà ở được xây dựng bằng tiền góp trước của người mua nhà. Tất nhiên, bán nhà hình thành trong tương lai chứa đựng nhiều rủi ro, nhưng vẫn trở thành thông lệ ở hầu hết các dự án bởi lẽ thị trường thiếu vốn, do hầu hết cơ chế huy động vốn đều gặp phải ách tắc. Có thể nói, Việt Nam chưa có nhiều công ty tài chính vốn lớn, các tập đoàn nước ngoài lại chưa được cho vay bằng thế chấp bất động sản tại Việt Nam. Chúng ta cần xem xét giải tỏa các khó khăn về cơ chế huy động vốn này.

KTSG: Vậy chúng ta có thể hình dung như thế nào về chiến lược quốc gia cho thị trường bất động sản?

- Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 có định hướng rõ ràng về hoàn chỉnh hệ thống thuế bất động sản. Một trong những giải pháp là đánh thuế cao vào những trường hợp nhà không đưa vào sử dụng, nhà không có người ở, đất bỏ hoang và có chính sách miễn giảm thuế đối với các trường hợp nhà đất được sử dụng vào những mục tiêu trọng yếu của quốc gia.

Tiếp theo, chúng ta phải nâng cấp hệ thống sao cho cơ quan quản lý có thể dễ dàng nắm được thông tin các loại tài sản của cá nhân, trong đó có bất động sản. Cần minh bạch để pháp luật không rơi vào tình trạng bất khả thi do thiếu thông tin.

Về thể chế quản lý, Việt Nam nên cân nhắc sáp nhập Cục quản lý đất đai của Bộ Nông nghiệp và Môi trường với Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, đặt tại Bộ Xây dựng để tránh đi tình cảnh thiếu đồng thuận trong thực thi quản lý.

Cơ chế quản trị tốt phải có ba trụ cột: minh bạch thông tin quản lý, người dân tham gia giám sát và cán bộ quản lý thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của người dân.

Cuối cùng, Việt Nam cần thiết lập và vận hành ngay hệ thống “theo dõi - đánh giá” để ghi nhận các thông tin đất đai, hoạt động đầu tư tài sản trên đất, vận hành các bất động sản. Hệ thống này đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 nhưng chưa có Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thực hiện.

Hoàng Hạnh