Soi 'sức khỏe' cổ phiếu bất động sản

Tiềm năng cổ phiếu bất động sản phụ thuộc vào dòng tiền của doanh nghiệp. Nguồn: Internet

Có 24 doanh nghiệp có lãi tăng trưởng, 29 doanh nghiệp giảm lãi, 6 doanh nghiệp chuyển từ lãi sang lỗ và 7 doanh nghiệp lỗ. Kết thúc quý I/2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tạo ra hơn 51.217 tỷ đồng doanh thu và 6.726 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương ứng với mức giảm lần lượt 5% và 13% so với cùng kỳ năm 2018.

Đi ngược với kết quả kinh doanh, hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm 31/3/2019 là 1,54 trong khi tại 31/12/2018 là 1,47. Đây là mức hệ số nợ cao nhất kể từ quý II/2018 tới nay.

Nợ ngày càng phình to

Theo BCTC hợp nhất quý I/2019, nợ phải trả của CTCP Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) tính đến ngày 31/3/2019 là gần 6.500 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là khoản phải trả ngắn hạn khác lên tới 4.642 tỷ đồng, nợ vay tài chính ngắn và dài hạn là 560,2 tỷ đồng.

Ngược chiều với tình trạng nợ nhiều là con số lợi nhuận chỉ vỏn vẹn gần 5,6 tỷ đồng, giảm hơn 84% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là do nguồn thu từ bất động sản không bù đắp nổi chi phí, như chi phí lãi vay đã ghi nhận hơn 10 tỷ đồng (cao gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái).

Đặc biệt, Sở Giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HoSE) đã đưa cổ phiếu vào diện cảnh báo vì không công bố các thông tin bất thường theo quy định. Thị giá cổ phiếu loay hoay quanh ngưỡng 5.000 – 6.000 đồng/cp.

Cũng ghi nhận lợi nhuận sụt giảm, đại gia bất động sản mới nổi CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest – mã: HPX) kết thúc quý I/2019 với lợi nhuận sau thuế đạt 18 tỷ đồng, giảm 96% so với cùng kỳ.

Tính đến ngày 31/3/2019, nợ phải trả của Hải Phát Invest là 4.968 tỷ đồng, chiếm 65% tổng tài sản của công ty; trong đó nợ vay tài chính ngắn hạn là 396 tỷ đồng và dài hạn là 1.935 tỷ đồng.

CTCP Tasco (mã: HUT) cũng đã công bố kết quả kinh doanh quý I/2019 với doanh thu đạt 319 tỷ đồng, tăng 4,7% so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế lại âm gần 13,7 tỷ đồng do chi phí tài chính tăng mạnh.

Hiện, Tasco đang nợ hơn 7.600 tỷ đồng, chiếm trên 70% tổng tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, nợ ngắn hạn hơn 1.600 tỷ đồng, nợ dài hạn hơn 6.000 tỷ đồng.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu HUT đang giao dịch quanh vùng giá 3.500 – 4.000 đồng/cp, thấp hơn rất nhiều so với vùng giá 11.000 đồng/cp cách đây khoảng 2 năm.

Song hành cùng khối nợ lớn, hàng tồn kho cũng "chất ngất" không kém. Thống kê của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy lượng hàng tồn kho của 66 doanh nghiệp niêm yết tính đến cuối năm 2018 bất ngờ tăng mạnh, đến 202.000 tỷ đồng.

"Lương khô" cạn kiệt

Thực tế, việc doanh nghiệp bất động sản vay nợ nhiều là chuyện hết sức bình thường, tuy nhiên quan trọng nhất là hiệu quả kinh doanh và tính khả thi của dự án.

Giả sử có doanh thu thì họ có thể đảm bảo được nguồn tiền để đáo nợ ngân hàng, nhưng nếu thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm sẽ khiến cho doanh nghiệp không còn cơ hội.

Trong một bài phỏng vấn mới đây về khả năng tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2019, một chuyên gia tài chính cho rằng để đánh giá về một cổ phiếu, không nên chú ý nhiều đến lợi nhuận doanh nghiệp mà nhìn vào dòng tiền, đặc biệt là phần "lương khô", tức nhóm tiền khách hàng trả trước có còn hay không.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, những khó khăn của doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt không chỉ đến từ sự ảm đạm của thị trường mà còn từ chính tình hình tài chính của doanh nghiệp .

Có thể lấy ví dụ trường hợp của Quốc Cường Gia Lai, tại thời điểm ngày 31/3/2019, tiền và các khoản tương đương tiền của công ty đã giảm mạnh, xuống 53 tỷ đồng, tương đương 60% so với đầu năm.

Trong đó, tiền mặt hơn 7,8 tỷ đồng và tiền gửi ngân hàng gần 37 tỷ đồng. Bên cạnh đó, hàng tồn kho tính đến cuối kỳ ghi nhận gần 7.388 tỷ đồng, trong đó bất động sản dở dang chiếm gần 94% (tương đương 6.932 tỷ đồng). Khoản mục người mua trả tiền trước chỉ ghi nhận 10,6 tỷ đồng, doanh thu chưa thực hiện là 1.147 tỷ đồng.

Đáng chú ý, theo bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai, thừa nhận công ty hiện có 12 dự án tổng diện tích trên 150ha đang ách tắc.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, doanh nghiệp bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn, nhưng thị trường lại phụ thuộc vào hai dòng vốn chính là tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng.

NHNN đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS nhưng lại chưa có nguồn vốn khác thay thế. Trước tình hình này, để giải bài toán vốn, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn phương án phát hành trái phiếu như Tập đoàn Hà Đô, DIC Corp, Tập đoàn Đất Xanh…

Đây sẽ là một kênh huy động vốn hiệu quả nếu doanh nghiệp bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất, kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư trái phiếu.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng thành công với "lời giải" này, như công ty TNHH An Quý Hưng đã thất bại trong việc tìm nhà tài trợ cho hai đợt phát hành trái phiếu, mặc dù doanh nghiệp này đã đẩy lãi suất huy động lên tới 12%/năm và có 255 triệu cổ phiếu Vinaconex làm tài sản đảm bảo.