Sóng 'đánh bắt xa bờ' ở thị trường địa ốc phía Nam

Đông đảo người dân giao dịch bất động sản tại phòng công chứng TP. Thủ Đức. Ảnh: Lê Toàn.

Những “điểm nóng”

Thời gian gần đây, thông tin Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ được sáp nhập vào TP.HCM đã tác động mạnh đến tâm lý người mua bất động sản. Dấu hiệu gia tăng cả về hoạt động giao dịch và giá bán đã xuất hiện ở nhiều khu vực.

Trong đó, các dự án căn hộ, nhà phố nằm gần hoặc được kết nối với TP.HCM thông qua các tuyến hạ tầng trọng điểm đang được kỳ vọng mặt bằng giá sẽ bật mạnh thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Hiền, một môi giới nhà đất khu vực TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết, trong vài tuần trở lại đây, bất động sản khu vực phường Long Phước ghi nhận giao dịch tăng đột biến, nhiều lô đất nền có diện tích 50-60 m2 trước Tết Nguyên đán có giá rao bán tầm 2-3 tỷ đồng còn bị ế, thì nay đã được mua hết.

Tương tự, nhà thô dự án Khu đô thị Đông Tăng Long trước đây có giá từ 5,5-7 tỷ đồng/căn rất khó bán, gần đây bỗng dưng đắt hàng với mức giá tăng 15-20% so với cuối năm 2024 và khách mua chủ yếu đến từ phía Bắc. So với mặt bằng chung, dự án này có giá bán tương đối thấp do người dân chưa về ở, dù được triển khai từ lâu.

Tại Bình Dương, bất động sản khu vực TP. Dĩ An và Thuận An đang được quan tâm và giá bán có xu hướng tăng nhanh.

Ghi nhận thực tế cho thấy, một số dự án căn hộ đang chào bán ra thị trường có thanh khoản tích cực, người mua tỏ ra sốt sắng trước việc giá bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, việc hạ tầng kết nối liên tục được đầu tư, đi cùng với mặt bằng lãi suất ổn định ở mức thấp cũng phần nào tác động đến tâm lý “đón đầu” của nhà đầu tư. Đáng chú ý, một số dự án có khoảng cách gần với TP.HCM và nằm ngay các trục giao thông trọng điểm đang hút mạnh dòng tiền.

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Vietnam - đơn vị đang phân phối sản phẩm cho một dự án căn hộ tại TP. Thuận An cho biết, lượng khách hàng quan tâm đến dự án này tăng nhanh trong vài tuần trở lại đây.

“Về giá cả thì không tăng nhiều, vì thực tế các khu vực như Dĩ An, Thuận An do tiếp giáp với TP.HCM và có sẵn sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực nên mặt bằng giá đã tăng cao từ trước đó. Tuy nhiên, trước đây, rào cản địa giới hành chính còn khiến một bộ phận người mua còn chần chừ mua nhà tại đây, nhưng khi rào cản này được xóa bỏ thì nhiều người đã mạnh dạn xuống tiền”, ông Hiếu nói.

Với Bà Rịa - Vũng Tàu, vốn có lợi thế là vùng đất trù phú, sở hữu bờ biển dài và đẹp, thì nay càng trở nên thu hút giới đầu tư bất động sản sau khi có thông tin sẽ sáp nhập vào TP.HCM.

Ông Lê Văn Sang - một môi giới bất động kỳ cựu tại đây cho biết, những tuần gần đây, các phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai tại Bà Rịa - Vũng Tàu lúc nào cũng sôi động. Nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại săn tìm bất động sản khu vực này, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc.

Khẩu vị của nhóm nhà đầu tư này là dòng sản phẩm đất nền đã tách thửa diện tích lớn, từ 1.000-3.000 m2 và sẵn sàng mua sỉ. Một phân khúc khác cũng đang được săn tìm là nhà phố gần biển nhưng có giá còn mềm thuộc khu vực Long Hải, Long Điền...

Không chỉ 3 địa phương nêu trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương khác ở miền Nam, miền Trung và Tây Nguyên cũng đang chứng kiến sự tích cực.

Chẳng hạn, tại Khánh Hòa, theo chia sẻ của đại diện hội môi giới bất động sản địa phương này, từ sau có thông tin sáp nhập và đơn vị hành chính tập trung sẽ đặt ở TP. Nha Trang, nhu cầu tìm mua nhà đất tại đây tăng vọt và giá cũng tăng 10-15% so với cuối năm ngoái.

Ngoài ra, bất động sản Cam Ranh cũng đang thu hút dòng tiền đầu tư từ khắp nơi đổ về, khi đây đang tập trung nhiều dự án quy mô lớn.

Tương tự, tại Lâm Đồng, với tâm điểm là thành phố Đà Lạt và Bảo Lộc, gần đây hoạt động giao dịch có nhiều khởi sắc sau thông tin đồn đoán Lâm Đồng sẽ là “thủ phủ” sau sáp nhập với các tỉnh Bình Thuận, Ninh Thuận...

Cơ hội và rủi ro

Thực tế, từ quý III/2024 - thời điểm trước khi có thông tin sáp nhập địa giới hành chính, thị trường địa ốc phía Nam bắt đầu có sự chuyển biến khi hành lang pháp lý bất động sản được hoàn thiện hơn với 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm, sự phát triển mạnh của hệ thống hạ tầng kết nối, kinh tế phục hồi…

Bởi vậy, theo các chuyên gia, khi việc sáp nhập các địa phương được thực hiện sẽ tạo ra không gian phát triển cho nhiều khu vực, tốc độ đô thị hóa được đẩy nhanh hơn, qua đó càng tạo dư địa phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực này.

Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, hiệu ứng của thị trường bất động sản gần đây là điều bình thường. Việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ tự nhiên tạo ra sóng bất động sản, đó là quy luật cung - cầu của thị trường. Bản chất của thị trường là nơi nào có cơ hội thì nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư.

“Thực tế, câu chuyện sáp nhập các tỉnh chỉ là chất xúc tác tạo thêm sự hưng phấn, trong khi thị trường bất động sản phía Nam đã tích tụ nhiều cơ hội.

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường là tiến độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 2, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu…, điều này đã và đang thúc đẩy dòng tiền đầu tư phân bổ vào các khu vực được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển.

Trong đó, dự án sân bay Long Thành tiếp tục là ‘điểm nhấn’, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư tới bất động sản tại Long Thành và Nhơn Trạch, bởi đây là những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ dự án này”, ông Quang phân tích.

Có thể thấy, cơ hội đầu tư “ăn theo” chính sách sáp nhập địa giới hành chính là rõ ràng, song cũng ẩn chứa rủi ro. Nhiều chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo với tình trạng lợi dụng thông tin sáp nhập nhằm mục đích “thổi giá, lùa gà”.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới hay sáp nhập địa giới hành chính, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh ngay sau đó.

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong quyết định “xuống tiền”, với niềm tin mạnh mẽ là sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội và cùng với đó, giá bất động sản cũng tăng theo.

Các chuyên gia nhận định, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ giúp giảm bớt thủ tục pháp lý thực hiện dự án, từ đó gia tăng nguồn cung và đẩy nhanh tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và khi đó, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Dù vậy, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững vẫn cần có nền tảng, nghĩa là cần có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế - xã hội. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với kế hoạch đầu tư, phát triển cụ thể, bài bản thường có chu kỳ ngắn, khó có thể duy trì trong thời gian dài.

Nhìn chung, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố mang đến cả cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản. Đây có thể là “cú huých”, giúp các khu vực liên quan bứt phá mạnh mẽ, tạo ra dư địa không gian phát triển cho thị trường bất động sản rất lớn.

Lấy ví dụ TP.HCM trước giờ được xem là một siêu đô thị “đất chật, người đông”, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, giá nhà đất không ngừng tăng cao.

Trong khi đó, một số khu vực lân cận quỹ đất còn nhiều, nhưng nguồn lực, cơ chế và kinh nghiệm còn hạn chế nên chưa phát huy hết được tiềm năng. Do đó, việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ đánh thức tiềm năng này.

Tuy nhiên, đây là cơ hội đường dài, còn trước mắt vẫn chưa có gì rõ ràng. Do vậy, nhà đầu tư cần thận trọng trong các quyết định đầu tư. Trong thời điểm nhạy cảm này, sự cẩn trọng và tầm nhìn dài hạn sẽ là chìa khóa để biến thách thức thành cơ hội.

Ngoài việc xác định vị trí đầu tư, pháp lý cũng là yếu tố quan trọng cần lưu ý. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ sổ đỏ, sổ hồng, đảm bảo bất động sản không nằm trong diện quy hoạch treo hoặc tranh chấp pháp lý. Đồng thời, cần theo dõi sát sao các chính sách thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng đất đai trong bối cảnh sáp nhập, tránh những rủi ro không đáng có.

Ông Nguyễn Thanh Sang Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings

Thị trường địa ốc phía Nam đang có nhiều thông tin tốt thúc đẩy. TP.HCM với hàng loạt dự án hạ tầng đang được triển khai, kết nối nhiều khu vực, cũng như các dự án hạ tầng quy mô lên đến hàng tỷ USD đang được đề xuất đầu tư.

Tương tự, các địa phương lân cạnh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu hay Đồng Nai cũng đón nhận nhiều thông tin tích cực từ “cơn mưa” hạ tầng. Đó là chưa kể, chủ trương sáp nhập các địa phương cũng dự báo sẽ tạo ra dư địa phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Giai đoạn 2025-2026 là cột mốc để áp dụng, thi hành các luật mới. Khi hệ thống luật pháp đã ổn định thì thị trường sẽ cảm được và giá bất động sản sẽ bắt đầu “nhảy” theo.

Hiện thị trường đang ở giai đoạn đầu áp dụng luật mới nên sự cảm nhận và nắm bắt thị trường của người dân chưa nhiều. Giá đất nhiều khu vực còn thấp hơn giá Nhà nước công bố thời gian qua.

Thị trường bất động sản hiện nay mang đến cả cơ hội lẫn thách thức. Cơ hội sẽ dành cho các nhà đầu tư có nguồn lực, nhưng thách thức lớn của thị trường lúc này vẫn là nguồn cung hạn hẹp. Không chỉ TP.HCM, mà khu vực nào cũng đang đòi hỏi sự chặt chẽ về pháp lý nên cung hàng sẽ dần hạn chế và giá cũng sẽ ngày càng tăng cao hơn.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á

Thực tế, không phải đến lúc này, mà từ cuối năm 2024, dòng tiền đầu tư đã âm thầm đổ vào bất động sản. Trong đó, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng cẩn trọng hơn và tập trung vào loại hình bất động sản có thể sinh dòng tiền.

Thời gian gần đây, khá nhiều thông tin tác động đến thị trường, trong đó thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố tạo ra tâm lý hưng phấn cho các nhà đầu tư.

Bởi họ tin rằng, nhiều chính sách phát triển mới chắn chắn sẽ mang đến nhiều cơ hội đầu tư mới. Chưa kể, trải qua nhiều giai đoạn “lướt sóng rồi mắc cạn”, nhà đầu tư đã có kinh nghiệm hơn và cũng không dễ rơi vào cạm bẫy “tung tin, lùa gà” như trước đây.

Nhu cầu bất động sản sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, nhưng không đồng đều ở các phân khúc, khu vực. Những người trước đây ưa đầu cơ đang cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay.

Có nhiều nhà đầu tư chuyển hướng từ nhà phố, đất nền sang căn hộ để thu về lợi nhuận tốt hơn từ cho thuê. Những người có nhu cầu mua nhà để cho con cái mai sau (ra trường, kết hôn…) mong muốn vừa tích sản, vừa cho thuê tạo ra dòng tiền. Đây là những yếu tố cho thấy, thị trường bất động sản đang phát triển theo chiều hướng ngày càng chuyên nghiệp và bền vững.

Ông Trần Hoài Bảo Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI

Trong một tuần trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM và các địa phương lân cận trở nên nhộn nhịp hơn khi nhiều nhà đầu tư quay trở lại tìm hiểu thị trường.

Theo đó, hoạt động giao dịch và giá cả nhiều khu vực cũng tăng lên thấy rõ. Đơn cử, với phân khúc nhà phố tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, nhiều căn chào bán cách đây chừng 1 tháng đều đã bán hết và giá cũng đã tăng từ 10-15%.

Tương tự, thanh khoản phân khúc căn hộ cũng tăng mạnh, đặc biệt là các dự án dọc theo các tuyến metro.

Tâm lý thị trường hiện khá hưng phấn liên quan đến các thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố, bên cạnh các yếu tố hỗ trợ khác như lãi suất ngân hàng ổn định ở mức thấp, đầu tư công được thúc đẩy, hạ tầng kết nối ngày một hoàn thiện hơn… Do đó, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn.

Tăng Triển