Sóng đất nền đang dâng

Kết quả thăm dò của chuyên trang Batdongsan trong 10 tháng đầu năm 2024 cho thấy nhu cầu mua đất nền trên cả nước ghi nhận đà hồi phục mạnh. Riêng trong tháng 10, lượt tìm kiếm đất nền tăng 14% so với tháng trước và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023.

Tay to rục rịch trở lại

Ăn theo nhu cầu mua tăng, lượng tin rao bán đất nền cũng tăng 12% theo tháng và 19% so với cùng kỳ. Cụ thể, tại TP.HCM, lượt tìm mua đất nền trong tháng 10 tăng 16%, tin rao bán tăng 22%. Các tỉnh lân cận như Long An tăng 14%, Đồng Nai tăng 5% và Bình Dương tăng 9%...

Trong khi đó, tại phía Bắc, Hà Nội tiếp tục là tâm điểm khi lượng tin rao bán đất nền bất ngờ tăng gần 40% trong tháng 10, vượt nhà riêng và chung cư. Nhu cầu với nhà riêng, đất nền và nhà mặt phố dẫn đầu khi tăng lần lượt 15%, 14% và 13% theo tháng.

Diễn biến tích cực tại thị trường đất nền tại các tỉnh cũng đang tạo động lực để nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các "đầu nậu" có dòng tiền mặt rục rịch trở lại các khu vực tiềm năng.

Các tay to đang rục rịch trở lại các khu vực tiềm năng, khiến thị trường đất nền liên tục tăng nhiệt.

Đơn cử, từ đầu tháng 7 đến nay, anh Lê Đình Nam (Hà Nội), một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng. Ưu tiên của anh là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến trên dưới 2 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã.

Đến cuối tuần trước, anh Nam xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, giá mua vào hơn 900 triệu đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp. Đây là lô đất thứ 3 được anh Nam mua vào chỉ trong hơn 1 tháng qua.

“Tôi kỳ vọng tác động của bảng giá đất mới, nhiều khu vực tăng gấp 2, gấp 3 sẽ giúp đẩy mặt bằng giá đất lên cao. Xác định không thể “đánh nhanh thắng nhanh” như trước, tôi nới tầm nhìn lên ít nhất 2-3 năm để có lãi đậm”, anh Nam nói.

Tương tự, anh Minh, một nhà đầu tư có “máu mặt” ở Hà Nội, cho hay trong thời gian qua, bất chấp việc phân lô bán nền bị “siết”, đất nền vẫn là một trong những phân khúc “màu mỡ”, dễ kiếm tiền nhất của giới đầu cơ. Người thua lỗ thường chỉ là những nhà đầu tư non tay.

“Sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng là điểm tựa để nhà đất, đặc biệt là đất nền còn dư địa tăng giá mạnh, thanh khoản sẽ phục hồi trong thời gian tới. Tuy nhiên, đầu tư đất nền hiện tại đang xu hướng chuyển từ lướt sóng sang trung và dài hạn ”, anh Minh phân tích.

Đất nền trở lại “ngôi vương”?

Có thể thấy, giới đầu tư đang rục rịch trở lại thị trường đất nền khi nhận thấy tiềm năng tăng giá của phân khúc này. Theo dự báo, quy định cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội, TP.HCM và cả ở những đô thị trung tâm các tỉnh vùng ven.

Ngoài ra, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, bảng giá đất được điều chỉnh tăng cùng các quy định chống đầu cơ, sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường. Điều này có thể đẩy giá đất nền tăng mạnh trong các tháng tới.

Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam đánh giá năm 2024 là thời điểm đảo chiều trong tâm lý của nhà đầu tư, động thái thăm dò dần xuất hiện trở lại. Tuy nhiên, sự ưu tiên cao nhất của người mua vẫn xoay quanh phân khúc ở thực, có pháp lý bảo đảm.

Thị trường chỉ thực sự khởi sắc từ quý II/2025 đến quý IV/2025, nhà đầu tư giai đoạn này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Những phân khúc sinh lời tốt như đất nền, biệt thự dự án sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định "đất nền vẫn là vua". Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua.

Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

“Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Tuy nhiên, trong ngắn hạn (ít nhất là 1-2 năm tới), thị trường khó có sự bứt phá, vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế đi vay, tìm hiểu rõ ràng về quy hoạch, pháp lý và khả năng thanh khoản khi đầu tư”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên