'Sốt' đất nông nghiệp, nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền bất chấp rủi ro

Đất nông nghiệp tăng giá vèo vèo

Thời của sốt đất là khi ngay cả đất nông nghiệp cũng nhanh chóng rơi vào "guồng" tăng giá chóng mặt. Một báo cáo mới đây của batdongsan.com.vn về thị trường bất động Khánh Hòa, tại nhiều huyện, giá đất nông nghiệp và lượng giao dịch tăng đột biến.

Đơn cử như đất nông nghiệp ở huyện Ninh Hòa nóng từ cuối năm 2021. Theo báo cáo tháng 3/2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản Ninh Hòa tăng 77%, lượng tin đăng cũng tăng 53% so với tháng 2.Tại các xã Ninh Xuân, Ninh Phú, nhiều mảnh đất nông nghiệp trồng mía, trồng keo giá từ vài trăm triệu đã được đẩy lên tiền tỷ.

(Ảnh minh họa)

Tại Diên Khánh, một huyện miền núi cũng ghi nhận tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp. Theo ghi nhận của batdongsan.com.vn, thông tin tuyến đường Võ Nguyên Giáp và đường 23-10 kết nối với TP. Nha Trang đã khiến các xã phường ở khu vực vùng ven như Diên Đồng, Diên Xuân, Diên Lâm, Diên Hòa, Suối Tiên đều có hiện tượng sốt giá vào khoảng thời gian đầu năm 2019 và cuối 2021. Nhiều lô đất 300-400m2 giá 3,5 triệu/2 tăng lên 4,5 triệu/m2 sau vài ngày. Theo báo cáo thị trường tháng 3/2022 của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm BĐS tại Diên Khánh tăng 60%, lượng tin rao cũng tăng 49% so với tháng 2.

Theo khảo sát tin rao trên Batdongsan.com.vn, đất vườn có một phần thổ cư tại Suối Tiên, Diên An, Diên Phước... được rao bán nhiều nhất với giá dao động từ 4-11 triệu/m2 tùy vị trí. Những lô đất trong khu phân lô đã làm đường hoặc gần đường lớn có giá cao hơn.

Không chỉ ở Khánh Hòa mà nhiều tỉnh thành khác cũng ghi nhận tình trạng đất nông nghiệp bỗng thành "mặt hàng nóng". Đơn cử tại Đồng Nai, theo lãnh đạo UBND tỉnh này, nhiều người sẵn sàng bỏ ra mức giá cao để mua đất nông nghiệp. Khu vực vùng sâu, vùng xa đường sá chưa được đầu tư có giá 1,5 - 2 tỷ đồng/ha, khu vực có đường lớn giá 5 - 10 tỷ đồng/ha. Các khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch đất ở mức giá có thể lên đến 40 - 60 tỷ đồng/ha.

Theo tìm hiểu, tại một số khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Ba Vì, giá đất nông nghiệp đẩy lên gấp 2 trong vòng 1-2 năm. Giá đất nông nghiệp dao động ở mức 3-7 triệu đồng/m2. Thậm chí có khu vực đất nông nghiệp còn ghi nhận 30 triệu đồng/m2.

Tại tỉnh Hải Dương, Hưng Yên cũng xuất hiện hoạt động mua bán đất nông nghiệp với mức giá trung bình 1-3 triệu đồng/m2.

Lý giải về thị phần đất nông nghiệp giao dịch sôi động, anh M. một nhà đầu tư chuyên nghiệp đến từ Hà Nội phân tích, có 2 lý do chính khiến giới đầu tư mạnh tay xuống tiền vào loại hình này. Thứ nhất, giá đất nông nghiệp rẻ. Vì rẻ nên khả năng tăng giá sẽ nhanh, tốt hơn. Ví dụ lô đất giá 500.000 đồng/m2 tăng gấp đôi hoặc gấp 3 thành 1,5 triệu đồng/m2 sẽ dễ dàng hơn lô đất 50 triệu đồng/m2. Thứ hai, do thông tin về quy hoạch hạ tầng trở thành chất xúc tác đẩy giá đất nông nghiệp gia tăng.

Đầu tư đất nông nghiệp có thể mất trắng

Tuy nhiên, theo những nhà đầu tư chuyên nghiệp và chuyên gia, đầu tư đất nông nghiệp rất rủi ro. Anh M. cho biết, thông thường, nhà đầu tư mua đất nông nghiệp và kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tăng tiền. Nhưng thực tế, chuyển đổi mục đích sử dụng đất không hề dễ dàng. Thêm nữa, nếu khu vực đất đó quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì chính quyền sẽ thu lại, đền bù để phân lô làm đất đấu giá. Như vậy, nhà đầu tư dễ mất trắng.

Theo luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, rủi ro mua đất nông nghiệp đầu tiên có thể nhắc đến đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc này sẽ phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Ngoài ra, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi hiện nay theo quy định pháp luật đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý, nhà đầu tư sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc đất khác.

Luật sư Hồi khuyến nghị, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất, đảm bảo bên chuyển nhượng có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhà đầu tư cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình định nhận chuyển nhượng có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư như thế nào. Và khi tiến hành giao dịch mua bán đất, để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

Hải Nam