Sử dụng chung cư theo niên hạn: Nỗi lo của người sở hữu căn hộ tiền tỷ

Người dân mang nặng nỗi lo khi bỏ tiền tỷ

Bỏ tiền tỷ, kỳ vọng một tài sản lâu dài

Với nhiều người rời quê lên các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh để làm việc, lập nghiệp, sở hữu một căn hộ chung cư là mục tiêu không dễ dàng.

Để có một nơi “an cư, lạc nghiệp”, không ít gia đình phải dành dụm trong nhiều năm, thậm chí vay ngân hàng hàng tỷ đồng. Vì vậy, với họ, căn hộ không chỉ đơn thuần là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy, gắn với cuộc sống và kế hoạch lâu dài của cả gia đình.

Theo Nghị quyết số 278/ NĐ-CP, ngày 18/9/2026, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, phù hợp với pháp luật về xây dựng; đồng thời quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Anh Phạm Văn Duy một cư dân đang sống tại một chung ở phường Hà Đông (Hà Nội) cho biết, gia đình anh mua căn hộ năm 2024 với giá khoảng 2 tỷ đồng. Do không đủ khả năng tài chính, vợ chồng anh phải vay ngân hàng một phần lớn số tiền. Hằng tháng, ngoài chi phí sinh hoạt và học tập của con, gia đình vẫn phải dành một khoản thu nhập để trả cả gốc và lãi.

“Với khả năng tài chính của gia đình, mua nhà đất ở khu vực này rất khó. Chung cư phù hợp hơn, lại có môi trường sống ổn định, đầy đủ tiện ích và thuận tiện cho công việc, học hành của con cái”, anh Duy nói.

Khi bỏ ra hàng tỷ đồng để mua một căn hộ, kỳ vọng của người dân không chỉ dừng ở việc có một nơi để ở. Đó còn là tài sản tích lũy của gia đình, có thể được chuyển nhượng khi cần thiết hoặc để lại cho con cái. “Tôi nghĩ đây trước hết là nơi để gia đình ở ổn định lâu dài. Nhưng nó cũng là một tài sản tích lũy, sau này có thể bán, chuyển nhượng hoặc để lại cho con. Khi mua nhà, tôi không nghĩ sẽ có lúc tòa nhà phải xử lý vì hết thời hạn sử dụng”, anh Duy chia sẻ.

Anh Phạm Văn Duy có nhiều băn khoăn trước chủ trương quy định về niên hạn sử dụng chung cư

Phá dỡ chung cư hết thời hạn, quyền tài sản thế nào?

Nghị quyết số 278/ NĐ-CP của Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi hết thời hạn. Đây mới là định hướng được Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi, chưa phải quy định mới đã thay thế pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, với những người đã bỏ ra hàng tỷ đồng để mua căn hộ, việc đặt ra thời hạn sử dụng công trình cũng đặt ra một câu hỏi lớn: Nếu một ngày chung cư hết thời hạn sử dụng, công trình phải phá dỡ thì căn hộ và tài sản mà họ đã bỏ tiền mua sẽ được xử lý như thế nào? Anh Duy cho rằng đây là điều gia đình mình quan tâm nhất.

“Điều tôi lo nhất là khi chung cư hết thời hạn sử dụng thì quyền lợi của gia đình sẽ như thế nào. Chúng tôi có mất căn hộ không, có được bố trí hoặc nhận căn hộ mới không? Nếu phải xây lại mà phải đóng thêm tiền thì gia đình không đủ khả năng đóng sẽ giải quyết thế nào?”, anh Duy nói.

Phá dỡ chung cư hết thời hạn, quyền tài sản thế nào?

Những băn khoăn này cho thấy vấn đề người dân quan tâm không chỉ là tòa nhà được sử dụng trong bao lâu, mà còn là số phận của căn hộ và quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Về nguyên tắc, việc xác định thời hạn sử dụng công trình gắn với yêu cầu bảo đảm an toàn của nhà chung cư. Khi công trình xuống cấp hoặc không còn bảo đảm an toàn, việc kiểm định, cải tạo, phá dỡ hay xây dựng lại phải được thực hiện theo quy định pháp luật.

Nhưng sau đó, một loạt câu hỏi vẫn cần được trả lời rõ: quyền của chủ sở hữu đối với căn hộ được xử lý như thế nào; quyền đối với phần đất sử dụng chung ra sao; nếu xây dựng lại thì chủ sở hữu có tiếp tục quyền đối với căn hộ và công trình mới hay không; nguồn lực để xây dựng lại từ đâu và nghĩa vụ tài chính của người dân đến mức nào?

Đây cũng là những nội dung Chính phủ yêu cầu tiếp tục làm rõ trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi.

Với những gia đình như anh Duy, 1 căn hộ hàng tỷ đồng là thành quả của nhiều năm lao động và những khoản vay phải trả trong nhiều năm. Vì vậy, điều họ cần không chỉ là quy định về thời hạn sử dụng của tòa nhà, mà là một cơ chế pháp lý rõ ràng để biết tài sản của mình sẽ được xử lý và quyền của mình được bảo đảm như thế nào khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Video: Bài 1 - Người dân mang nặng nỗi lo khi bỏ tiền tỷ

Còn nữa)