Sự khác biệt của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương

Ảnh minh họa: Thanh Xuân

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, sự tăng trường của ngành du lịch là một trong những yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường. Số liệu từ Cục Thống kê, Trung tâm Thông tin du lịch (Cục Du lịch quốc gia Việt Nam) cho biết: 9 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón trên 17,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 14,5% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng tháng 9/2026, lượng khách quốc tế đạt 1,77 triệu lượt, tăng 16,1% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, trong 9 tháng, Trung Quốc và Hàn Quốc tiếp tục là hai thị trường gửi khách lớn nhất, đóng góp gần 40% tổng số khách quốc tế. Cụ thể, Trung Quốc đứng đầu với 3,9 triệu lượt, chiếm 22,4%; Hàn Quốc đứng thứ hai với 3,0 triệu lượt, chiếm 17,3%. Hai thị trường này có lợi thế về quy mô dân số, khoảng cách địa lý gần, kết nối hàng không thuận lợi và nhu cầu du lịch đa dạng, tạo nguồn khách lớn cho các sản phẩm biển, nghỉ dưỡng, đô thị, mua sắm, ẩm thực và vui chơi giải trí.

TẠI ĐÀ NẴNG, THANH KHOẢN DUY TRÌ Ở MỨC THẤP 

Tuy nhiên, tại thị trường trọng điểm như Đà Nẵng, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chưa có nhiều tín hiệu khởi sắc, phân khúc condotel thì mới ghi nhận sự tăng nhẹ về nguồn cung và giao dịch.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong quý 3/2026, nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡngtại Đà Nẵng giảm 5% so với quý trước. Nguồn cung chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu trong bối cảnh thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung mới. Cùng với đó, thanh khoản duy trì ở mức thấp khi lượng tiêu thụ giảm tới 89%. Nguyên nhân xuất phát từ mặt bằng lãi suất neo cao cùng tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư, tiếp tục gây áp lực lên sức cầu chung và khiến thanh khoản thị trường chưa thể cải thiện rõ nét.

Xét theo khu vực, phường Điện Bàn Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung khi chiếm 80% tổng nguồn cung sơ cấp của toàn khu vực. Trong khi phường Ngũ Hành Sơn lại là điểm sáng ghi nhận toàn bộ các giao dịch phát sinh trong kỳ.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với quý trước. Để kích cầu và cải thiện thanh khoản giữa bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn neo ở mức cao, các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, đồng thời áp dụng linh hoạt chính sách chia sẻ hoặc cam kết lợi nhuận, doanh thu cho khách hàng.

Tương tự, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng cũng duy trì ở mức thấp, dự án mới thiếu vắng. Nguồn cung quý 3/2026 chủ yếu đến từ những dự án cũ đã mở bán từ các năm trước, song thị trường không có giao dịch nào được ghi nhận. Dù vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn giữ mức ổn định, không biến động so với quý 2/2026.

Nhằm hỗ trợ khả năng hấp thụ sản phẩm, các chủ đầu tư tiếp tục duy trì chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán cùng nhiều chương trình ưu đãi kích cầu. Tuy nhiên, triển vọng chung của phân khúc này chưa có nhiều tín hiệu tích cực. Các vướng mắc kéo dài về pháp lý, tiến độ triển khai chậm trễ, cũng như hiệu quả khai thác chưa cao đã tác động tiêu cực đến thị trường, khiến thanh khoản gặp khó khăn và chưa thể khởi sắc trong ngắn hạn.

Trái ngược với đà giảm của các phân khúc trên, nguồn cung sơ cấp condotel ghi nhận mức tăng nhẹ 1% so với quý trước, dù vẫn giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã mở bán từ trước. Mặc dù thanh khoản thị trường còn ở mức thấp, nhưng lượng giao dịch đã ghi nhận sự cải thiện nhẹ song không đáng kể.

Đáng chú ý, phường An Hải tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường khi đóng góp tới 56% tổng nguồn cung sơ cấp và ghi nhận toàn bộ 100% lượng tiêu thụ phát sinh trong kỳ. Về mặt bằng giá, giá bán sơ cấp không có nhiều thay đổi so với quý trước. Để thúc đẩy giao dịch, các chủ đầu tư vẫn duy trì chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán linh hoạt cho người mua.

NHIỀU ĐỊA PHƯƠNG GHI NHẬN SỰ CHUYỂN ĐỘNG ĐÁNG KỂ

Khác với diễn biến tại Đà Nẵng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở nhiều địa phương khác lại ghi nhận những chuyển động đáng chú ý. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý 3/2026, tại Nha Trang và Quy Nhơn, sự quan tâm của khách hàng đang chuyển dịch sang các sản phẩm có mức giá vừa phải, khả năng tạo dòng tiền tốt. Trong đó, thị trường Nha Trang có dấu hiệu khởi sắc nhờ một số dự án, còn Quy Nhơn lại nổi lên như một thị trường mới với lợi thế về mặt bằng giá phải chăng. Quảng Ninh và Vũng Tàu cũng tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng.

Nhìn chung, trên phạm vi cả nước, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung và giao dịch trong quý 3/2026. Theo VARS, nguồn cung mới đạt 5.428 sản phẩm, tăng so với mức 4.800 sản phẩm của quý 2/2026. Lượng giao dịch đạt 3.182 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 58,62%, tăng so với mức 55% của quý trước.

Về triển vọng thời gian tới, VARS nhận định đà tăng trưởng của ngành du lịch trong năm 2026, cùng định hướng hoàn thiện thể chế và thúc đẩy phát triển du lịch, kỳ vọng sẽ tạo nền tảng hỗ trợ phục hồi phân khúc bất động sản du lịch. Tuy nhiên, nguồn cung mới quý 4/2026 chưa thể tăng mạnh, chủ yếu đến từ những dự án đang triển khai và tiếp tục được đưa ra thị trường. Nguồn cung tập trung tại một số địa bàn du lịch trọng điểm như: Cát Bà, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, Thanh Hóa,

Đối với từng địa phương, VARS dự báo Đà Nẵng có thể phục hồi mạnh mẽ hơn sau tháng ngâu, tập trung chuyển đổi lượng booking hiện tại thành giao dịch thực tế. Khu vực Hòa Xuân và Ngũ Hành Sơn được chú ý nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện. Tại Vũng Tàu, thị trường kỳ vọng hưởng lợi từ cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay Long Thành. Trong khi đó, Nha Trang có yếu tố hỗ trợ từ cao tốc kết nối, sân bay Cam Ranh và dòng tiền đầu tư cuối năm dự báo tích cực...