SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: CẦN CÓ QUY ĐỊNH MANG TÍNH NGUYÊN TẮC VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA: GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) – THÁO GỠ NÚT THẮT PHÁP LÝ TẠO ĐIỀU KIỆN CHO DOANH NGHIỆP TRONG VIỆC TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI

Ảnh minh họa

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…

Đặc biệt, việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ trọng tâm trong công tác lập pháp của nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV. Đây là công việc đặc biệt quan trọng, cần thực hiện thực chất, hiệu quả để phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ của Nhân dân. Để có thêm những ý kiến đóng góp toàn diện, nhiều chiều, tại Phiên họp thứ 18, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết về việc lấy ý kiến Nhân dân về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó, quy định lấy ý kiến Nhân dân từ tháng 01/2023 đến 15/3/20203. Tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới, Quốc hội sẽ tiếp tục cho ý kiến vào dự luật này để khi áp dụng vào thực tiễn cuộc sống, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết được những vướng mắc, bất cập hiện nay.

PGS. TS Ngô Trí Long – Đại học Thành Đông

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), một trong những nội dung nhận được các chuyên gia, nhà khoa học quan tâm cho ý kiến hoàn thiện dự thảo luật là về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể. Theo PGS. TS Ngô Trí Long – Đại học Thành Đông, các quy định về giá đất trong Luật Đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của xã hội bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy các vấn đề pháp lý điều chỉnh về giá đất và định giá đất cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản.

PGS.TS Ngô Trí Long nêu rõ, định giá đất sát với giá thị trường luôn là yêu cầu trong Luật Đất đai. Do đó, để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Hồ Chí Minh

Còn theo đại biểu Trần Đình Văn – Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định cụ thể về phương pháp định giá đất, trong khi đây là một nội dung có ý nghĩa then chốt quyết định đến việc xác định được giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đại biểu đề nghị có quy định mang tính nguyên tắc trong dự thảo luật về phương pháp xác định giá đất cụ thể để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường. Đồng thời đưa ra các chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất được ràng buộc trách nhiệm nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất cũng cần chú ý đến các quy định có liên quan đến Luật Giá, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính nhất quán, thống nhất với hệ thống phương pháp định giá chuyên ngành, tiêu chuẩn được quy định tại hệ thống tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Hồ Chí Minh cho biết, Điều 153 dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc, gồm mục đích sử dụng đất định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến, tuân thủ đúng phương pháp, bảo đảm tính độc lập. Tuy nhiên, Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị cần xem xét tính phù hợp của các nguyên tắc trên với thị trường bất động sản và thực tế đời sống, từ đó giảm thiểu tình trạng lệch pha cung - cầu thị trường đang gặp phải.

Ngoài ra, dự thảo Luật quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không ngang bằng với giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, dẫn đến khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đó, Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 - 5 năm hoặc 2 năm một lần. Mặt khác, do vùng nông thôn và thành thị có sự khác biệt, do đó đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên./.

Minh Thành