Sửa đổi Luật Đất đai: Phải gỡ nút thắt hài hòa lợi ích

Cần hài hòa lợi ích

Theo Chi hội luật gia Thanh tra Thành phố, Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cần được giải thích rõ từ “đất ở” nêu trong các khái niệm “Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở, Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở, Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” là đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất ở hay đất có nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt?

Nhiều ý kiến đề nghị cần đảm bảo tính hài hòa lợi ích khi thu hồi đất. Ảnh: VGP

Với Điều 83 về thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Chi hội Luật gia Thanh tra Thành phố cho rằng, cần bổ sung quy định về thời hạn phải ban hành Quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tính từ thời điểm có Thông báo thu hồi đất.

Đồng thời, bổ sung quy định Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để xác định thời điểm khảo sát tình trạng sử dụng đất và áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tránh trường hợp một số hộ gia đình, cá nhân có sự thay đổi tình hình sử dụng đất, tài sản trên đất trong quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ.

Chủ tịch Hội Luật gia Hà Nội Nguyễn Hồng Tuyến nhìn nhận, Dự thảo Luật đã quy định cụ thể, chi tiết những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất.

Tuy nhiên còn một số quy định chưa rõ ràng, khó thực hiện, đặc biệt, cần làm rõ tiêu chí thế nào là “Điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” quy định tại khoản 2 Điều 89 để cho quy định này được thực hiện trong thực tiễn, đồng thời, bổ sung câu “đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất” vào sau cụm từ “của pháp luật” tại khoản 5 Điều 89.

Thực tế hiện nay có các trường hợp thu hồi hết đất ở nhưng khi bố trí tái định cư người dân phải nộp thêm tiền do chênh lệch đơn giá bồi thường về đất với tiền sử dụng đất phải nộp để được giao đất (hoặc nhà) tái định cư, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ thấp hơn số tiền phải nộp để được giao đất. Vì vậy, cũng cần làm rõ cách xác định giá đất cụ thể (công thức tính là căn cứ áp dụng chung cho tất cả các địa phương trên cả nước).

Khung giá đất phải tương ứng sát với giá thị trường

Hoàn toàn ủng hộ việc bỏ khung giá đất, nhiều luật gia cũng góp ý thêm về việc xây dựng bảng giá đất hàng năm, cho rằng, xác định khung giá đất như thế nào đang là vấn đề còn nhiều tranh cãi.

Theo Khoản 1 Điều 154 Dự thảo Luật, căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Nhiều ý kiến cho rằng, như vậy là ấn định thời điểm áp dụng giá, trong khi thực tế thì giá đất biến động “nhảy múa” liên tục, do đó, bảng giá đất phải cập nhật thường xuyên mới có thể phù hợp với thị trường, Hội đồng thẩm định giá phải có các cộng tác viên ngoài thị trường cung cấp thông tin và cập nhật hàng ngày, để phản ánh được sự minh bạch về giá đất thực tế và giúp cho vấn đề bồi thường đúng giá trị đất, hạn chế khiếu nại, gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng góp ý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho rằng Đề nghị Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải theo từng lĩnh vực cụ thể như: Đất dùng cho phát triển nhà ở (bao gồm đất dự án bất động sản, đất giãn dân…); đất dùng cho khu công nghiệp, dự án; đất dùng cho an ninh quốc phòng; đất dùng cho phát triển kinh tế nông nghiệp (chăn nuôi, trồng cây công nghiệp, cây ăn quả…); đất trồng lúa nước…

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho mỗi lĩnh vực nói trên phải gắn với một thời hạn nhất định, trong thời hạn đó không được điều chỉnh, thời hạn của quy hoạch ít nhất phải 30 năm trở lên. Quy định được như vậy, sẽ buộc người có nhiệm vụ xây dựng, lập quy hoạch, kế hoạch phải có tầm nhìn chiến lược.

Một số ý kiến cho rằng, việc áp dụng giá đất bồi thường, bồi hoàn tái định cư, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi cần theo tinh thần “ích nước lợi nhà”, hợp lý, hợp tình, công khai dân chủ, đảm bảo lợi ích chung của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất; tránh tình trạng lợi dụng, lạm quyền, đưa ra các dự án “ma”, không có thực nhằm thu hồi đất của dân với giá rẻ, rồi chia lô bán với giá cao nhằm thu lợi cá nhân, lợi ích nhóm... làm nảy sinh mâu thuẫn, mất lòng tin. Đồng thời, giá đất hàng năm phải được công khai rõ ràng, khung giá đất phải tương ứng sát với giá thị trường và vị trí đất cũng phải được xác định rõ ranh giới để tránh thắc mắc.

Phương Thảo