Sửa Luật Đất đai: 10 điểm mới nổi bật trong dự thảo

10 điểm mới đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh minh họa.

Chia sẻ với VietTimes, luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 26/6/2025 đã có những thay đổi rất căn cơ, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cả về pháp lý lẫn thực tiễn cho nhà đầu tư, người dân, chính quyền địa phương và các tổ chức có liên quan.

Dưới đây là 10 điểm mới nổi bật theo phân tích của ông.

1. Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm

Nếu như Điều 46, Luật Đất đai 2024 quy định chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm khi tài sản đã tạo lập và ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), thì dự thảo mới chỉ yêu cầu tài sản đó được tạo lập hợp pháp, xây dựng theo đúng quy hoạch.

“Quy định mới nới điều kiện chuyển nhượng, giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc chuyển nhượng tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm. Đây cũng là điều kiện quan trọng để ngân hàng dễ xử lý tài sản bảo đảm là công trình trên đất”, luật sư Tuấn nhận định.

2. Thu hồi đất - mở rộng thêm 2 nhóm trường hợp

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 hiện hành, doanh nghiệp có thể tiếp cận đất để triển khai dự án thông qua hai cơ chế chính.

Thứ nhất, cơ chế Nhà nước thu hồi đất: doanh nghiệp lập đề xuất dự án, nếu thuộc nhóm dự án nằm trong diện được Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất và sau đó giao hoặc cho thuê đất lại cho nhà đầu tư.

Thứ hai, cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất: áp dụng đối với các dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi, khi đó doanh nghiệp phải trực tiếp thỏa thuận với người sử dụng đất về việc chuyển nhượng, góp vốn hoặc cho thuê quyền sử dụng đất theo nguyên tắc dân sự.

Trong cơ chế này, Nhà nước không can thiệp vào quá trình đàm phán; mọi quyết định liên quan đến giá cả, trình tự, thủ tục… đều do các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, nhiều dự án bị đình trệ do không đạt được sự đồng thuận với toàn bộ các hộ dân, dẫn tới tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí và kéo dài tiến độ đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay có bổ sung một nội dung đáng chú ý, đó là khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất trong khu vực dự án hoặc đạt được thỏa thuận với trên 75% số người sử dụng đất, nhưng không thể tiếp tục thỏa thuận nốt phần còn lại thì Nhà nước sẽ xem xét thu hồi phần đất đó để giao cho nhà đầu tư.

"Tôi cho rằng đây là một bước tiến cần thiết, thể hiện sự linh hoạt trong tư duy lập pháp, đồng thời phản ánh đúng thực tiễn vướng mắc trong quá trình triển khai dự án thời gian qua. Quy định này có thể giúp tháo gỡ thế bế tắc đối với những trường hợp doanh nghiệp đã nỗ lực thỏa thuận, nhưng không thể đạt được sự đồng thuận tuyệt đối.

Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế này cần đi kèm với những điều kiện chặt chẽ nhằm đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời hạn chế nguy cơ bị lạm dụng. Theo ông Tuấn, cần có quy định về mức giá trần hoặc khung giá tham chiếu làm cơ sở cho việc thỏa thuận, tránh tình trạng có khác biệt giữa các hộ dân, từ đó phát sinh mâu thuẫn, khiếu kiện. Ngoài ra, tiêu chí xác định tỷ lệ 75% cũng cần được làm rõ – ví dụ như có tính cả phần đất đang tranh chấp, đất không xác định được chủ sử dụng hay không.

Luật sư Thanh Tuấn cho rằng nên thiết kế một cơ chế trung gian hỗ trợ và hòa giải, trong đó có sự tham gia của chính quyền địa phương hoặc một tổ chức độc lập nhằm đóng vai trò cầu nối giữa nhà đầu tư và người dân. Chỉ khi các nỗ lực hòa giải không đạt được kết quả thì mới tiến tới phương án Nhà nước thu hồi phần đất còn lại. Cách tiếp cận này sẽ tạo ra sự đồng thuận xã hội cao hơn, giảm thiểu các rủi ro pháp lý và khiếu kiện sau này.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội

3. Bồi thường - linh hoạt thứ tự thu hồi đất

Thay vì bắt buộc phải phê duyệt phương án bồi thường rồi mới được thu hồi như Luật hiện hành, dự thảo cho phép thu hồi trước nếu người sử dụng đất đồng ý.

“Việc này không chỉ rút ngắn thời gian thực hiện dự án, mà còn tăng tính linh hoạt với những trường hợp đã có sự đồng thuận từ người dân”, luật sư đánh giá.

4. Hình thức thuê đất - trả lại quyền lựa chọn cho nhà đầu tư

Dự thảo mới cho phép người sử dụng đất được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, thay vì chỉ giới hạn như trước đây.

“Quy định này tương đồng với tinh thần Luật Đất đai 2013 và rất cần thiết trong bối cảnh doanh nghiệp cần linh hoạt dòng tiền”, ông nhận xét.

5. Chuyển mục đích sang nhà ở thương mại - không cần có “đất ở”

Một thay đổi rất quan trọng: để được phê duyệt dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp không còn bắt buộc phải có “đất ở” trong cơ cấu sử dụng đất, chỉ cần phù hợp với quy hoạch và quyết định đầu tư.

Quy định hiện hành từng là rào cản lớn khiến nhiều dự án không thể triển khai dù có đất hợp pháp, hợp quy hoạch. Dự thảo lần này đã tháo gỡ nút thắt ấy.

6. Giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá - phân quyền cho tỉnh

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trong một số trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ được phân cấp về cho UBND cấp tỉnh thay vì phải trình Thủ tướng Chính phủ.

“Việc phân quyền này rất phù hợp với nguyên tắc cải cách hành chính, rút ngắn thủ tục, tăng tính chủ động cho địa phương”, ông Tuấn nói.

7. Đấu thầu dự án có đất do Nhà nước quản lý - quy định rõ hơn

Dự thảo bổ sung rõ với các dự án sử dụng đất do Nhà nước quản lý mà thuê trả tiền hàng năm, nhà đầu tư cũng phải tham gia đấu thầu.

“Điều này giúp phân biệt rạch ròi giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất – một điểm từng gây nhầm lẫn trong thực tế”, luật sư Tuấn phân tích.

8. Nguyên tắc xác định giá đất - bỏ “giá thị trường”

Thay vì xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Dự thảo quy định Nhà nước là chủ thể xác định giá.

“Điều này có thể khiến giá đất sơ cấp giảm, từ đó tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận đất đai với chi phí thấp hơn. Nhưng cũng cần theo dõi thêm cơ chế cụ thể để bảo đảm không tạo khoảng cách quá xa giữa giá đất Nhà nước và thị trường”, ông lưu ý.

9. Bảng giá đất - mở rộng phạm vi áp dụng

Theo dự thảo, bảng giá đất sẽ được áp dụng cho cả doanh nghiệp (thay vì chỉ cá nhân như hiện nay). Ngoài ra, bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần, có hiệu lực từ 1/1, điều chỉnh bằng hệ số K.

“Điểm mới này giúp doanh nghiệp dễ tiên liệu chi phí sử dụng đất ngay từ đầu, đồng thời giảm gánh nặng thủ tục định giá cụ thể từng dự án”, ông nhận xét.

10. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thay vì cần thêm một bước xin ý kiến HĐND tỉnh đối với đất trồng lúa, đất rừng, dự thảo cho phép tích hợp nội dung này ngay từ giai đoạn lập, thẩm định và quyết định chủ trương đầu tư.

“Đây là cải cách đúng hướng, giúp rút gọn quy trình, giảm thủ tục chồng chéo giữa luật đất đai và luật đầu tư”, luật sư Tuấn đánh giá.

Lệ Chi